作者基于终局思维，认为新城控股完成存量住宅去化后将转型为商业地产为主的公司，估值有可观空间。但作者认为，目前新城存量住宅去化代价高昂，且吾悦广场的收益率较低，发行REITs也难溢价。此外，新城计提的递延所得税资产有效期仅五年，未来能否盈利尚不确定。作者认为，如果房价继续下跌15%，新城将难以承受。

🤔 作者最初认为新城控股完成存量住宅去化后将转型为商业地产为主的公司，估值有可观空间。新城控股拥有200座吾悦广场，预计可带来150亿营收和60亿净利润，市值有望达到600-900亿。

😔 但作者指出，新城控股目前面临着存量住宅去化代价高昂的问题。新城现存量土地成本约3300元/方，住宅建筑成本约4500元/方，而今年新城平均售价仅7200元/方。如果要完成去化，需要继续计提约300亿的跌价准备，如果房价再跌1000元，新城净资产可能归零。

😥 此外，作者认为，即使变卖吾悦广场也很难溢价。吾悦广场目前以公允价值计量，价值1200亿，但对应净利润不到50亿，收益率仅4%。发行REITs也很难溢价。

🤨 作者还指出，新城计提的150亿递延所得税资产有效期仅五年，未来能否盈利尚不确定。这些资产并不能抵扣吾悦广场的所得税。

⚠️ 作者总结道，如果房价继续下跌15%，新城将难以承受。对于未来房价的涨跌幅度，个人难以预测，做投资不应该去赌这样复杂的判断。

来源：雪球App，作者： 阳光沙滩LUO，（https://xueqiu.com/6808576850/299637704）

最近研究和思考新城较多，也不断在修正对它的认知。

按照终局思维我原认为新城活下来没有问题，完成存量住宅地产去化后将脱胎换骨为一家以商业地产为主的公司，业绩和估值将发生双击，按照200座吾悦广场150亿营收，60亿净利润，600-900亿市值可期，对比现在200亿估值有可观空间。

但这个认知是有问题的，我们必须认真考虑目前存量住宅可售未售3880万方去化代价，我们可以查阅年报得知新城现未存量土地成本约3300元/方（20和21年拿地成本平均），住宅建筑成本约4500，合计成本约7800，而今年新城平均售价7200，过去几年新城累计计提了跌价准备约200亿是客观的。如果继续按照这个7000销售要完成去化需要再计提约300亿，如果房价再跌1000元，新城净资产可能就要归零（包含吾悦广场利润弥补）。那变卖吾悅广场咋样呢？吾悅广场目前以公允价值计量，价值1200亿对应净利润不到50亿，4%的收益率，也就是说其目前出卖也很难溢价。发行Reits也很难溢价。

记得有个对新城研究较深的发过文章，说新城目前有150亿递延所得税资产未确认，26年业绩可能爆发，我的理解可能性极小，这些递延所得税资产都是地产公司计提减值发生，有效期是五年，这些地产公司未来几年能盈利吗？如果不能这些资产是无效的，这些递延所得税资产并不能抵扣吾悅广场的所得税。

结论就是如果房价继续下跌15%，新城一样扛不住，对于未来房价的涨跌幅度不是个人能预测的，做投资不应该去赌这样复杂的判断。以上是我的重新思考，欢迎讨论。