🤔 **奢侈品市场表现不佳，但恒隆零售租金未受太大影响。** 由于恒隆零售租金中固定部分占比较高，分成部分占比少，因此短期内市场景气不佳对恒隆的影响较小。预计2024年上半年将是最艰难的时期，下半年数据会略有好转。日元贬值导致奢侈品消费大量流向日本，但品牌方已开始提价，预计下半年中日之间的价差会缩小。

💰 **负债总量仍在上升，但负债成本稳定。** 恒隆的净负债率从年初的450+上升到460+，预计未来还会上升到500+，今年底或2025年中达到顶峰。但负债成本维持在4.3%，大幅上升的可能性不大。上半年利息支出10亿元，占营业利润的30%左右。

🏢 **香港和大陆的房产销售情况不佳，未来需要继续熬一熬。** 香港房市疲软，大陆公寓销售更是惨淡。恒隆不愿意降价出售香港房产，大陆公寓去化率也十分低。未来需要寄希望于无锡项目的大卖，以降低负债。

来源：雪球App，作者： 莉莉丝2023，（https://xueqiu.com/4798170102/299325340）

$恒隆地产(00101)$ $恒隆集团(00010)$ 中期业绩出来了，简单讲讲关注的三个问题

1、上半年奢侈品市场不行，恒隆表现怎样

结论：市场挺惨的，但是恒隆的零售租金没有太大影响。

原因：恒隆零售租金中固定部分占比较高，分成部分占比少，暂时的景气不佳也安心，当然长期不景气谁都受不住。

后市：a-2024H1应该就是最惨的时候，2023H1销售太旺了是出境游开放之前最疯狂的那波，所以2024H1的数据会显得很难看，下半年的数据会显得稍微好点b-2024H1日元贬值很快，奢侈品消费大量流向日本，实质上是消费者薅了品牌方羊毛，进入6月份品牌方已经开始提价了，下半年中日之间的价差就会缩小了，影响减小。c-经济整体承压对奢侈品消费的影响，该反应的已经反应了，而且富裕阶层受经济冲击影响更小啦，残酷的事实。。。

2、负债这么多，利息得吃掉多少利润呀

结论：负债总量肯定还没到顶，但是整体负债成本稳定下来了4.3%，利息吃掉30%左右营业利润。

具体：a-净负债从年初的450+到了460+，但还有杭州项目、无锡三期在建，以及香港寿山村项目可能开建，净负债有望上升到500+，今年底或者25年中到顶了。b-负债成本维持在4.3%没动了，大幅向上的可能性不大，大陆lpr继续维持低位，美联储几乎不可能加息了。c-上半年总体利息支出10个亿，包括资本化利息，营业利润36亿，利息吃掉30%多一点。

3、有没有卖掉点资产降一降负债，那些公寓卖了没

结论：卖不掉一点，香港房市弱，大陆公寓更是没人要。

具体：a-香港这边有12亿销售收入入账，但大多是23年卖掉的，也就是对负债的影响已经体现了，叠加香港撤辣后房市不行，恒隆不愿意降价，所以没有啥可期待的。 b-大陆公寓去化率，武汉 5/492，昆明 5/254，怎一个惨字了得，只能期待明年无锡大卖，降点负债。

总之，情况就是这么个情况，没啥特别意外的东西，继续熬一熬吧。