文章探讨中国国贸等商业地产公司的情况，指出商业地产竞争激烈且缺乏护城河，中国国贸位置独特、扩张稳健使内在价值增长支撑股价，恒隆扩张中内在价值下降影响股价，华润置地扩张表现较好，但商业地产商都面临诸多问题。

🎯中国国贸是作者多次投资且持有时间最长的公司，其优势在于位置独一无二。企业在已建成区域逐步向四周拆除改造，缓慢扩大建筑规模，新资本支出回报率高，内在价值逐步有质量地增长，支撑股价逐步上涨。

🚫恒隆的模式是在不同城市快速扩张，但在扩张中因所选城市和位置出现问题，投出的钱得到的折现值小于投入，导致企业内在价值下降，股价也受到拖累。

👍华润置地在国内扩张商业地产方面表现较好，选址、招商和成本控制都不错，综合来看比其他国内外地产商更游刃有余，股市表现也还可以。

💔所有商业地产商都面临行业缺乏护城河、竞争激烈、过剩、经济下滑等问题，获利越来越难。

来源：雪球App，作者： czy710，（https://xueqiu.com/6308001210/299322974）

中國國貿是我曾经多次投資且持有时间最長的公司，房地產和商業地產也是我最熟悉的行业。

巴菲特對商业地产的評價非常到位，缺乏护城河，競争激烈。你剛建造并經营好一个商场，附近就会盖一个新商场和你竞爭。

國內的商业地产竞爭的激烈程度和过剩比國外更严重，再遇上經濟出現拐点，商业地產更是雪上加霜。

商业地產最重要的是位置，然后是企業的經營能力。

中國國貿的優勢是位置独一无二，然後企業在已建成区域逐步向四周拆除改造，緩慢扩大建筑規模，最大好处是新資本支出回报率高，每投出1元钱，可獲得超过1元的折現值，雖然扩張缓慢，但企業內在價值是逐步有質量地增長的。

而恆隆的模式是在不同的城市快速擴张，在擴張中由於所选城市和位置出現問題，投出去1元钱，只得到了小於1元的折現值，在這个过程中，企業內在價值是下降的。

所以由於中國國貿內在價值在緩慢不断增長，支撐了股价逐步上漲。而恆隆在扩張过程中不断損害企業內在價值，內在價值下降把股价也拖了下来。

近些年在囯內扩張商业地产做得比較好的是华润置地，不管是选址，招商和成本控制都做得不錯，综合看比其他国内外地产商更游刃有余一些，股市表現也还可以。

但所有商业地产商都面对行业缺乏护城河，竞争激烈，过剩，经济下滑，获利越来越难的问题。