新一期LPR下调后，多地房贷利率跟进下调，部分商业银行的首套房贷利率甚至低于3%。对比之下，个人住房公积金贷款利率的优势正在弱化。
据悉，当前各城市的个人住房公积金主要按照人民银行5月份调降后的贷款利率执行，其中，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别为2.35%和2.85%。
业内人士认为，商贷利率向公积金贷款利率靠拢，利好购房者，但也会给公积金带来一定程度的冲击。当前公积金贷款迫切需要进一步调降利率，以发挥保障性优势，保持对较低收入职工购房需求的支持力度。
01 商业贷款与公积金贷款利差收窄
7月22日，最新一期LPR报价出炉，1年期LPR、5年期以上LPR均下调10个基点，分别由3.45%、3.95%调整为3.35%、3.85%。
随着LPR下调，多地商业银行的房贷利率也随之跟进调整。近日，《每日经济新闻》记者了解到，上海多家银行首套房贷利率由3.5%下调至3.4%，佛山市部分银行首套房贷利率甚至可以降至2.9%。
值得一提的是，在商业银行首套房贷利率迈向“2时代”的同时，个人住房公积金贷款的性价比似乎正在降低。
实际上，5月18日，中国人民银行已下调了个人住房公积金贷款利率，调整后的利率为：5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
彼时，住建部亦发文，提出指导城市住房公积金管理中心及时调整住房公积金个人住房贷款利率，做好存量住房公积金个人住房贷款政策衔接。
住建部住房公积金监管司相关负责人此前介绍，2024年5月18日前已发放的个人住房公积金贷款，自2025年1月1日起执行新利率。2024年5月18日（含）后新发放的个人住房公积金贷款，将直接按照调整后的新利率执行。
每经记者注意到，尽管今年公积金贷款利率已调降，但在当前的低利率环境下，其利率优势并不突出。以佛山市为例，5年以上首套个人住房公积金贷款利率为2.85%，而当地部分银行首套房贷利率已可降至2.9%，两者相差仅5BP。
02 专家：商贷利率向公积金贷款，利率靠拢利好购房者
易居研究院研究总监严跃进在接受每经记者采访时表示，商业贷款与公积金贷款利差收窄，直观上看和商贷调整有关，但这主要是公积金利率调整滞后所造成的，所以产生了商贷加快下调，但公积金调整不到位的问题。
严跃进认为，类似调整其实也是贷款资金难以消化所造成的。因为贷款资金规模大，但是市场需求不多，所以贷款利率会“内卷”，尤其是商业银行机构调整节奏快。但公积金中心从工作机制角度看，其类似调整的市场化操作是很弱的。
严跃进提醒，利差变小，自然要注意风险。“比如说公积金的贷款性价比会降低，也会造成公积金贷款过剩，资源浪费。同时反过来又会加剧一个话题的热度，即存量房贷利率能否下降的问题。总体上后续要理顺几个关系，即存量房贷与增量房贷、商业贷款与公积金贷款、贷款额与还贷能力。理顺这些，才能真正实现贷款消化、定价科学、关系有序的目标。”
南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉告诉每经记者，由于商业性贷款竞争激烈，加上很多城市已取消房贷利率下限，为争取更多房贷业务，部分银行将房贷利率压得很低。在这种情况下，商贷和公积金贷款的利差越收越窄，公积金贷款的利率优势受到弱化。但同时我们也应该看到，本轮降息后，大部分银行的首套房贷利率仍维持3%以上，3%以下更多针对极少数特殊人群。
“商贷利率向公积金贷款利率靠拢，对买房人是一个利好，可享受与公积金贷款利率相近的低利率商贷，有利于加速买房人入市，对楼市也会形成推动作用。不过，对公积金来说，也会带来一定程度的冲击，不排除有人可能会觉得缴存公积金的必要性降低。那么对于公积金贷款来说，当前迫切需要进一步调降利率，将其与商贷的利差拉开，以发挥它的保障性优势，保持对较低收入职工购房需求的支持力度。”张辉补充，在低利率环境下，如何保持利率对比商业贷款的竞争优势，是公积金贷款必须要解决的一个重要问题。
本文来自微信公众号“每日经济新闻”（ID：nbdnews），作者：每经记者，36氪经授权发布。
