执掌恒隆的第二年，陈文博交出一份自己认可的成绩单。
7月30日，恒隆公布上半年业绩。截至6月30日，恒隆集团、恒隆地产的总收入为52.02亿港元、49.68亿港元，跌幅分别为18%、19%，主要是物业销售收入大跌87%所致。
图源：恒隆官网
与此同时，财务费用上升，导致股东应占基本纯利分别下跌7%、9%至11.91亿港元、15.87亿港元；总营业溢利随之减少6%、5%至34.08亿港元、32.55亿港元。
虽然收入等数据还在下跌，但恒隆决定调头，从保守转向进攻。
本次业绩会上，“稳中求进”的扩张成为主基调，对比过往业绩会多次提及的“保本保命”，恒隆今年转变不小。
稳，在于物业租赁业务，上半年该收入跌了3%，市场疲软的当下，该跌幅可以忽略不计。况且，占比最大的商场部分，7成项目租金在涨，整体租出率保持在94%的高水平。“今年上半年，恒隆在市场持续受压的情况下展现出稳健的业务模式，物业组合表现逐步回稳。”董事长陈文博在业绩会上说道。
进，则瞄准了杭州。杭州恒隆广场即将从下半年开始分段开业，加上刚租下的百货大楼部分，未来杭州恒隆广场将直接扩容40%，争夺武林商圈甚至杭州重奢市场的话语权，为恒隆未来竞争保驾护航。
上海恒隆广场（图源：项目官方）
01 最坏时候已过去
恒隆业绩，主看内地。
虽是港资企业，但自2005年起，内地渐成恒隆的主阵地。就物业租赁收入看，内地占比达到了69%，香港只有31%。并且无论是恒隆集团还是恒隆地产，内地收入跌幅都要低于香港市场。值得一提的是，恒隆三大业务线中唯一上涨的酒店业务，84%的涨幅，也是得益于内地昆明君悦酒店的客房收入。
图源：恒隆财报
而内地，又要看其核心产品——恒隆广场。
虽然受消费者信心下滑影响，租金有变，但整体表现和收入维持稳定。上半年，商场总收入24.12亿港元，基本与去年同期持平。出租率上，内地拥有的10个商场，除了武汉恒隆广场和沈阳市府恒隆广场在87%上下，其他项目出租率均在94%及以上，且多保持增长趋势。
图源：恒隆财报
在香港市场，物业租赁整体收入减少4%至15.49亿港元。最大的零售业务，因赴港旅客及当地居民消费习惯的改变，表现低迷，收入下跌7%至8.84亿港元，租户销售额微跌2%。而位于主要商业及旅游区的零售收入下跌9%，出租率则保持95%。
图源：恒隆财报
住宅及服务式寓所是香港市场唯一正增长的业务，出租率较去年同期上升九个百分点，收入则增加11%，港府新推行的人才入境计划是主要推动力。
对于今年上半年成绩单，恒隆集团及恒隆地产行政总裁卢韦柏表示，恒隆用不同手段捱过最困难的时候，相信最坏的时候已过去。
02 第三代接班人
去年年初，75岁的陈启宗宣布退休，将董事长一职交于长子后，恒隆集团正式进入陈文博时代。
掌管第一年，恒隆表现中规中矩，2024年恒隆集团总收入约117.6亿港元，同比增长8%；物业租赁总收入约100.33亿港元，同比减少6%。尴尬的是，陈文博进入恒隆后首个一跟到底的项目——武汉恒隆广场，在24年租金收入跌了19%，集团内垫底。不过，其参与的大连等项目，表现不俗。
与多数家族企业接班人相似，陈文博2010年进入恒隆集团后，也是从基层做起，先在租务管理部门任职，后逐渐升为行政助理、高级经理、助理董事等，2016年成为集团董事会执行董事。在2016年集团《致股东函》中，时任董事长对其给予高度评价：具备卓越的策略思维，并善于营运管理。为人明智，善于业务决策，加上出色的人际关系，成为其最大优势。
从近两年恒隆整体业绩看，第三代接班人陈文博初步经受住考验。
诚如恒隆，中国大多数家族企业的传承，基本沿着“子承父业”的路径。香港的恒基、新鸿基，内地的新希望、碧桂园等，不过，这些已接过交接棒的第二代或第三代们，并非人人都适合接班。
新世界第三代接班人郑志刚，已给出示范。
2017年，38岁的郑志刚任新世界发展行政总裁，成为家族第第三代掌舵人。而后，新世界开始激进扩张。豪掷500多亿港元斩获香港项目，又收购内地土地和项目，积极复制K11产品。影响力虽提升，后果也很严重：业绩低迷、债务攀升。掌权期间，新世界市值蒸发逾720亿港元。最终，在一个多月前，郑志刚辞任新世界全部职务，彻底淡出家族企业。
如此情况，在国内并不少见，据统计，中国家族企业60%因交接班失败导致衰退，接班人不适合与家族内斗多是主因。
回看恒隆，“人和”的陈氏家族，至少让前面掌舵的陈文博无后顾之忧。仅掌权一年多，评价其是否合适还为时过早，不过这位第三代接班人主导的杭州项目，或将是一个有力证明。
03 调整与优化
作为较早进入内地市场的港资企业，恒隆在千禧年前一个月，以上海港汇恒隆广场，正式开启内地商业版图。至今，已布局大连、无锡等8城共10座恒隆广场，重奢，是它的特色。
上海港汇恒隆广场活动现场（图源：项目官方）
上海两项目，撑起恒隆的半壁江山，租金收入占比约59%，出租率维持在99%左右。大连、无锡、昆明项目表现亦不俗，租金增幅最高到10%，昆明恒隆广场出租率更是高达99%，恒隆广场成为三城当之无愧的重奢代言人。
有喜自然有忧，武汉、沈阳两项目接近40%的租金收入降幅，直接将恒隆拖入泥潭。卢韦柏坦言，这样的业绩与“当地市场竞争、商场定位等因素都有关”。
以武汉恒隆广场来说，开业后的三年内，租金收入上涨约64%，销售额亦年年高位数增长。去年业绩开始下滑，最大威胁则来自与其一路之隔的“地头蛇”武商MALL。作为武汉最大的购物中心组合群，武商MALL去年以189亿元的销售额居于华中之首，影响力可想而知。2021年才进武汉的恒隆广场，在业态丰富度、品牌渗透等方面，逊色不少。与之直接对打，恒隆自然不占上风。
武汉恒隆广场（图源：项目官方）
之所以出现这种局面，往往是多方因素造成的。一是择址，武汉等二线城市经济活力比不上一线城市，于重奢商场来说，发展空间较小；一是时机，沈阳市府恒隆广场开业晚于万象城一年多，本就不占天时，再加上市政府搬迁后所在商圈没落，客流难以维持实属无奈。
更为重要的是，十余年间，中国重奢商业格局发生巨变。相继崛起的万象城、IFC、SKP等商场，依托产品升级、独特商业生态及文化艺术融合等举措，在重奢领域赢得一方天下。恒隆虽在品牌、服务、硬件等方面有自身优势，且尝试跨界合作，但在竞争白热化的当下，突围难度飙升。
适时调整、优化布局，陈文博掌权后的恒隆正在积极应对。
可以看到，上海恒隆广场三期和无锡恒隆广场二期在加速扩建；沈阳市府恒隆拓展餐饮选择，三期也改为“城市公园”，活化周边环境，刺激客流量。
同时开辟新战场——杭州。
恒隆先是拿下武林商圈的百井坊地块，又在今年7月，用33亿元租下杭州百货大楼（武林银泰B、C馆）20年经营权，至此，杭州恒隆广场总体量接近15万㎡。集团前董事长陈启宗曾对杭州项目寄予厚望，希望将其打造成上海之外内地最好的恒隆广场。
杭州恒隆广场效果图（图源：项目官方）
看中杭州，意在强大消费力。去年全国商场销售额TOP20中，杭州占得三位，数量上唯有上海与之抗衡。且三大商场均破百亿，最高的杭州大厦达到132亿元。
今年下半年开始，杭州恒隆广场将陆续开业，同商圈既有“重奢一哥”杭州大厦，也有客流第一的湖滨银泰in77，未来激烈竞争无法避免，恒隆要想在此成功突围，就要看其内功修炼到何种程度。
相信恒隆将会使出浑身解数，毕竟，它是恒隆未来逆袭的关键。
