近期，A股上市房企陆续披露2025年中期业绩预告，企业上半年的经营状况逐渐浮出水面。在房地产市场持续下行的背景下，业绩预计亏损仍是主流表现，行业继续面临较大挑战。
图表：2025年上半年60家A股房企中期预告净利润排行榜
资料来源：wind、亿翰智库
超6成A股房企预计亏损，
亏损总额最高达470.84亿元
根据亿翰智库监测的60家A股房企发布的2025年中期业绩预告，共计36家房企预计亏损，占比超过6成，其中有10家亏损额度超过10亿元。这36家房企的合计亏损额度在377.2亿元至470.8亿元之间。
其中63.9%的房企预计续亏。
与2024年同期一致，本期亏损额度最高的房企依旧是万科A，归母净利润预计亏损100亿元至120亿元，相较2024年的98.52亿元，亏损幅度进一步扩大，这也是万科A连续2年出现中期业绩亏损。公司解释亏损原因包括，其房地产开发项目结算规模显著下降，毛利润率仍处低位；结合行业、市场和经营环境变化，考虑到业务风险敞口升高，新增计提了资产减值；部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。
紧随其后的是华夏幸福，预计亏损55亿元至75亿元，2024年同期为亏损48.49亿元。华夏幸福表示，受公司房地产项目结转节奏等因素影响，公司上半年房地产结转项目较少，公司结转收入下降，从而导致净利润下降。
金地集团也录得较大额度亏损，预计亏损34亿元至42亿元，2024年同期亏损33.61亿元，亏损幅度增大。和万科A的理由类似，近年销售规模下降导致本期可结转面积减少，营业收入随之下滑；同时，公司为加大去化力度动态调整经营及销售策略，部分项目存货可变现净值低于成本，基于谨慎性原则计提了资产减值准备。
值得一提的是，在所有预亏企业中，金融街的预计减亏幅度最大，亏损额度从2024年上半年的20.25亿元，缩减至预计亏损9亿元至11亿元，改善明显。公司表示，采取了包括调整销售价格在内的多种销售策略，积极促进项目销售去化。
其他同比减亏企业还有华远控股、深振业A等。
另36.1%房企预计首亏。
有2家首次亏损就预计超过30亿元，分别是信达地产和绿地控股，净利润同比下滑幅度均超过1000%。
其中，信达地产预计亏损35亿元至39亿元，而上年同期归母净利润为1.06亿元。对于亏损原因，其在公告中表示，报告期内，房地产开发项目集中交付规模减少，营业收入和毛利率同比下降；部分房地产开发项目及对外财务性投资存在减值迹象，公司根据谨慎性原则对部分项目计提减值准备。
绿地控股预计亏损30亿元至35亿元，上年同期归母净利润为2.10亿元。亏损原因除了公司房地产业的结转规模、基建产业的营收规模同比均有较大幅度的下降、结转毛利润率下降，部分房地产项目拟计提减值准备之外。还存在房地产项目利息资本化减少，计入当期财务费用的利息支出增加等。
总体而言，2025年上半年房企出现业绩亏损的原因主要有两点：
一是项目结转规模下降、毛利润率承压：因受到销售策略及售价、项目拿地成本、开发周期、产品定位等因素影响，房地产开发项目结算规模下降、毛利润率下降。
二是计提资产减值：基于行业、市场和经营环境变化，对出现跌价的存货或因“以价换量”等情况，计提资产减值。
其他亏损原因还包括：部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值；有息负债利息费用金额支出增加等。
图表：2025年上半年预计亏损A股房企汇总
数据来源：wind、亿翰智库整理
仅2家房企预计盈利超10亿，
滨江集团预计增幅较大
尽管上半年众多房企面临亏损困境，但仍有24家房企预计盈利。
在这些房企中，预计上半年归母净利润超过10亿元的仅有保利发展和滨江集团。
和2024年中期一致，保利发展依旧是2025年上半年已发布预告的A股企业中预计盈利额度最高的，归母净利润预计达到27.35亿元，但相较2024年同期的74.2亿元，预计降幅高达63.1%。保利发展表示，报告期内因房地产项目结转规模下降，公司营业总收入同比下降；受行业和市场波动影响，结转项目盈利能力下降，相关利润指标相应同比下降。
滨江集团净利润则预计有较大幅度增长，预计盈利16.32亿元至19.82亿元，相较2024年同期预计增长40.0%至70.0%。公告显示，业绩预计同比上升主要系公司2025年上半年交付楼盘体量较上年同期增加所致。
除滨江集团之外，其他4家净利润预增的房企（深物业A、新黄浦、天保基建、深深房A），虽然预计归母净利润同比大幅上升（最高增幅甚至超过2000%），但盈利规模普遍较小，均未超过1.5亿元。
在扭亏的房企中，预计盈利最多的是城建发展，归母净利润预计达到4.40亿元至6.54亿元，而去年同期公司归母净利润为-1.38亿元。城建发展表示，公司天坛府、龙樾天元等房地产项目实现交付，公司房地产业务收益较上年同期有较大幅度的增长；另外报告期公司和参股投资企业持有金融资产股价上涨，实现了较大公允价值变动损益和投资收益。
总的来说，结转收入增加是导致企业净利润上升的最普遍的原因。除此之外，还有部分房企，如万业企业因房地产之外的业务盈利，导致净利润上升等。
图表：2025年上半年预计盈利A股房企汇总
数据来源：wind、亿翰智库整理
市场尚未止跌，下半年房企业绩或将继续承压。
总的来说，当前房地产市场仍未止跌，房企的中期业绩预告普遍反映出较大的经营压力。
尽管2024年“926”政治局会议之后楼市的成交量出现好转，但这一态势持续时间尚不算长，政策对市场的拉升效果也在逐渐减弱。同时，虽然“好房子”正在得到市场认可，新盘售价不再设限，但是房企去化压力仍在，核心城市拿地成本未降反增。
预计2025年下半年，房企的盈利空间仍将承压，仅个别企业或能实现业绩改善。
本文来自微信公众号“亿翰智库”，作者：亿翰君，36氪经授权发布。
