“躺而不平”的民企，何时才能重新站起来？
8月4日，雅居乐披露了最新境外债务重组情况。据公告，雅居乐已完成境外债务概况的审查、境外债务类别的划分，并积极与各不同类别债权人接洽，以推进重组进程。
按照重组进程的预定时间表，雅居乐预计将于2025年第三季度提交重组方案，并争取在2025年底前与境外多数主要债权人达成一致。
而年底限期对于雅居乐而言，无疑是一道关卡。据悉，雅居乐2025年到期债务占总债务比超78%，若重组失败，可能触发交叉违约条款。
站在市场的角度，雅居乐若能在年底前与境外债权人达成一致，这无疑是为房地产行业注入一剂“强心针”；但站在雅居乐的角度，若想抵达终点，还需翻越重重山头。
荆棘密布
2025年是雅居乐的偿债大年，亦是关键一年。
截至2024年末，雅居乐总借款为489.16亿元，当中银行借款及其他借款、优先票据、境内公司债券、商业物业资产支持证券、中期票据及可交换债券分别为290.63亿元、125.44亿元及73.09亿元；净负债比率为103.6%。
其中，1年内需偿还的银行贷款249.71亿元、优先票据125.44亿元、境内债券及中期票据等8.11亿元，合计占总债务的78.35%。
据观点新媒体不完全统计，包含境内外债券票据，雅居乐在2025年需支付5支债券，包括境外到期本金金额12.97亿美元，境内到期本金金额7亿元。截至发稿日，除了一支4.84亿美元债外，剩余四支债券均已到期。
境内债方面，今年3月17日，雅居乐发布公告称，“23番雅01”将于2025年3月18日停牌并在3月20日起在上交所转让，后再无消息披露。
至于“23番雅02”，6月24日，雅居乐在一则交易披露中提及，出售联营公司21.1632%股权用作兑付该债券本息，并在同一日公告该项目将于6月26日本息兑付并摘牌。目前，债务已无在流通。
境外债方面，目前到期的共有两笔美元债，据Cbonds平台显示，2025年1月2日到期的5亿美元债券状态已违约；另一笔2025年4月21日到期的3.14美元债却显示已偿还。
截至目前，雅居乐仍有6支美元债在市场上流通，包括2支优先票据，4支永续债券。其中2支优先票据分别为XS2243343204，本金4.83亿美元，利率6.05%，2025年10月13日到期；XS2406577911，本金24.18亿美元，利率7%，2026年11月17日到期。
事实上，早在6月30日的公告中，雅居乐便披露了债务重组的行动计划。为了确保债务重组的顺利与缓解资金压力，其采取了多种“自救”措施，包括与多家金融机构积极磋商重续若干借款、加速物业销售与回款、控制支出成本、出售资产等。
关于上述措施的进展，雅居乐在最新公告中指出，自2025年4月29日至8月4日，金融机构已同意延长本金额约4.72亿元的借款到期日；同期，在销售汇款上，集团已收回约7.64亿元。
在成本控制措施方面，2025年第一季度，雅居乐行政成本减少约1.59亿元，较2024年同期减少34.2%，“特别是集团已实施减薪，涵盖各级员工约39%，2025年第一季度的员工成本减少约人民币4300万元，较2024年同期减少22.5%。”
归根结底，在所有措施中，唯有销售环节能带来实实在在的资金回笼，其他举措不过是为了争取时间而采取的权宜之计。
拨云见月
“公司好不容易已支撑了4年，希望市场可以比过去好一点，以及在国家支持下可以支撑下去，走出困境。”这不仅是陈卓林的心愿，更是所有仍在一线坚守的民企的共同期盼。
眼下除了加速债务重组进度外，让销售回到正轨也是雅居乐的当务之急。
截至2025年6月30日止六个月，雅居乐连同合营公司及联营公司以及雅居乐项目的预售金额合计为51.7亿元,同比下降约35%，对应建筑面积为55.2万平方米，平均价为9363元/平方米。
据观点指数报告，2025年1-7月，雅居乐权益销售金额为47.66亿元，同比减少了42%，排名亦从42名下滑至53名。
在今年6月的周年股东大会上，雅居乐高级副总裁潘智勇表示，目前主要去库存为主，会选择性地开展项目，推进有价值项目，“目前可销售货值约300多亿，新销售项目货值约70亿至80亿，合计约逾400亿元，今年会视乎市场情况而决定推售步伐。”
从库存情况来源，雅居乐在78个城市共拥有规划总建筑面积3122万平方米土地储备，甚至比建发国际还多出了1879万平方米，但两者差距就在于地块的素质。
雅居乐最核心土储可分为两类：一类是海南、云南等地的文旅大盘；另一类是存在一定去化压力的非主流城市项目，如中山、惠州等。
例如今年7月，长实为了加大滞销项目惠州泷珀的去化，拿出300套单位做活动，51平方米一房房源更是低至40万元一套。
而雅居乐位于一线城市的项目大多数在2021年便已入市，如今要么处于周转完毕状态，要么处于尾货清仓阶段。
据安居客显示，目前雅居乐在广州仅有4个项目处于在售状态，除了海伦堡溪镜花园项目仍剩余13.9%货量外，其余项目去化率已达96%以上。
去库存的同时，集团内部也在调整。
7月11日，雅居乐执行董事陈卓雄调任非执行董事，不再担任副总裁及风险管理委员会成员，而风险管理委员会由岳元（原主席）、黄奉潮等3人组成，权力结构进一步分散 。
陈卓雄为创始人陈卓林的弟弟，市场认为此次调整标志着雅居乐彻底告别家族化管理。
总的来说，仍能在一线坚守的民企实属不易，市场能做的唯有是给予更多耐心与宽容。眼下，雅居乐能否顺利完成债务重组，就成了破局之键。
本文来自微信公众号“观点”，作者：观点新媒体，36氪经授权发布。
