2025年7月，城市发展工作被置于重要位置，中央时隔十年再度召开城市工作会议，部署多项重点任务。为支持城市更新、城中村及危旧房改造等工作，地方政府专项债发行规模显著攀升，7月突破6000亿元，其中房地产类专项债发行量连续两月超1000亿元，尤其土地储备类专项债发行量达到714亿元，占房地产类专项债的70%，创年内新高。这些资金正通过土地收储、保障安居、旧改等多种渠道，为房地产市场注入新的活力，促进区域高质量发展，并有望在下半年进一步加快城市更新的步伐，推动行业企稳回升。

📈 **专项债发行提速，重点支持城市发展**：2025年7月，全国地方政府新增专项债发行规模创年内新高，突破6000亿元，环比增长17%。此次发行重点支持城市发展工作，包括城市更新、城中村和危旧房改造等，体现了国家对城市高质量发展的重视。

🏠 **房地产专项债规模庞大，土地储备成主导**：7月份，房地产类专项债发行量达到1020亿元，连续两个月超过1000亿元。其中，土地储备类专项债发行714亿元，占房地产类专项债的70%，并创下年内新高，显示出专项债在盘活存量土地、推动市场化收储方面的重要作用。

📊 **多项政策协同发力，激活市场潜力**：自5月以来，中央密集出台政策支持城市更新，包括《关于持续推进城市更新行动的意见》等。同时，政府工作报告和专项通知明确了专项债在土地收储、收购存量商品房等方面的作用，形成了“专项债融资-存量房收购-保障房转化”的闭环，为市场带来更多高品质土地供应和住房需求。

📍 **区域分化明显，杭州领跑专项债投资**：在房地产类专项债投资方面，浙江省以266亿元位居首位，其中近六成投向杭州。在获得专项债融资的城市中，杭州以156亿元的绝对优势领跑，其资金绝大多数投向土地储备，这反映了部分城市在推进城市发展和土地利用规划上的积极性与领先性。

🔄 **城镇化进入新阶段，存量提质增效为关键**：中央城市工作会议指出，我国城镇化已从快速增长转向稳定发展，重点在于存量提质增效。房地产相关专项债的发行与使用，正有效地支持了这一转型，通过旧改、棚改等方式，为房地产市场稳定和有效住房供给提供了关键支撑。

2025年7月，城市发展工作被提到了更为重要的位置。中共中央时隔十年再度召开城市工作会议，部署城市工作7个方面的重点任务。其后住建部、央行、国资委、政治局会议等进一步落实了会议精神，要求把城市更新摆在更加突出位置，并加力推进存量和闲置用地收储等工作。

作为城市发展工作的重要资金来源，专项债发行频次正在加快。

据CRIC整理，2025年7月全国地方政府新增专项债发行规模继续上升，发行规模突破6000亿元，环比6月全月上升17%，创年内新高，其中房地产类专项债发行量1020亿元，连续两月在1000亿元以上，其中土储类专项债发行714亿，连续两个月突破500亿。

结合7月末政治局会议的最新表态来看，接下来还将继续高质量开展城市更新、稳步推进城中村和危旧房改造，加大“好房子”供应。土地回收后的调规再上市，也正在为市场带来更多高品质土地供应。

专项债收储密集落地

地产类连续两个月突破1000亿元

各地正加速存量收储计划的落地转化。

2025年3月5日第十四届全国人大三次会议上政府工作报告明确，拟安排地方政府专项债券4.4万亿元、比上年增加5000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。

3月11日《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》将存量闲置地块优先纳入收储计划，赋予地方政府在收购定价、用途上的自主权。有助于形成“专项债融资-存量房收购-保障房转化”闭环。

据CRIC整理，至截稿时2025年7月全国地方政府新增专项债发行规模继续上升突破6000亿元，城市发展工作进一步加快推进。就已披露项目明细的专项债来看，7月发行的专项债中，房地产类占比达到31%，较上月回落14个百分点，但仍是年内第二高位。按项目投向统计，其中1020亿元投向房地产，连续两个月超过1000亿元。

从趋势来看，自2025年5月份以来，房地产专项债发布频次明显加快，额度也有所上升。

这主要是因为5月15日，中共中央、国务院正式发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，随后国新办新闻发布会上，发改委、财政部、自然资源部等五部门均明确表态，要大力支持城市更新，自然资源部更明确提出要精准识别存量空间盘活利用潜力区域，推动盘活存量用地和商办用房。

随着城市更新行动的推进，房地产类专项债的发行频次进一步加快。

近3个月，每月房地产相关专项债发行数量均超过100只，此前均在80只以下。7月房地产专项债涉及项目数量超过800个，也创下年内新高。

2025年房地产类专项债已经成为地方政府财政资金的重要来源，并通过旧改、棚改、土储等渠道，为房地产稳市场持续带来更多优质土地供给和旧改安置相关的优质住房需求。

土地储备专项债发行714亿元

占房地产类70%、创年内新高

聚焦到明细来看，2025年7月专项债共有714亿元投向土地储备，在房地产各类专项债中占比最高，达到70%。其次为保障安居，达165亿元，城镇旧改和棚户区改造金额较为接近分别为65亿元和57亿元，保障房最少，为20亿元。

累计来看，2025年以来，土储类专项债累计发行2639亿元，在房地产类专项债中累计占比为51%，7月共发行712亿元，为年内第二高点。土储类专项债累计涉及项目共1112个，在房地产类项目中占比31%。

杭州以156亿绝对优势排首位

据CRIC统计，2025年7月，共有浙江、山东、湖南等7个省份房地产类专项债投资额超过50亿元，其中浙江省以266亿排在首位，涉及具体项目131个。山东省以146亿元排在第二，涉及项目87个。四川省以131亿排在第三，涉及具体项目153个。

从各省份投资的省会首位度来看，各省份之间差异明显，浙江接近六成的房地产类专项债投向了杭州，其中绝大部分投向了土地储备。

2025年7月，共有120个城市的相关项目获得了房地产专项债的融资，TOP20城市合计获得融资577亿元，占到融资总量的57%。杭州以156亿的绝对优势排在首位，济南以66亿排在第二，其余城市均不足50亿元。

在TOP5城市中，杭州、济南的专项债资金绝大多数都投向土地储备，占比超过90%，成都占比也达到了67%，而重庆的资金则全部投向了保障安居、旧改等方面。

7月，中共中央召开了第五次中央城市工作会议，上一次召开中央城市工作会议，还是在10年前。此次中央城市工作会议提到了两个变化——“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。”会议提到，加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造等。

作为当前城市发展工作的重要资金来源，房地产相关专项债正在带来更多高质量的新增投资和有效住房供给，并进一步挖潜有待释放的存量住房需求，加快行业企稳进程。

预计下半年各地将进一步加快城市更新工作的推进力度，利用好当前的专项债资金支持和政策窗口期，为房地产市场带来更多稳市场支持。

本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：克而瑞研究中心，36氪经授权发布。