有的房子赢在起跑线
有的房子赢在起跑线，有的房子则有可能要砸手里。
指明楼市发展新方向
年中最重要的会议结束，和房地产相关的内容只有短短的一句话——落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新。
很显然是低于市场预期的，既没有兑现传言的棚改2.0，也没有兑现最近一个月的小作文炒作的现房销售、放开一线城市最后的限购以及一二三套住房更低的房贷利率。
市场上的解读已经很多，就不费过多的口舌了。
但是有一个要贯彻到底的基本信号是值得注意的，那就是高质量城市更新。
这个月求是网针对城市更新给出的定位是，不是大拆大建，不是千篇一律的旅游商街，是要打造宜居、韧性、智慧城市，解决各类影响人民追求美好生活的“城市病”。
另外，中央城市工作会议近期还提出“建设舒适便利的宜居城市”，标志着居住品质提升成为主旋律。
这就说明，城中村改造是楼市的主要阵地，而且还是高质量城市更新，就不仅仅是解决“老破小”等问题了，而是会释放更多的改善性需求。
包括城市的道路、管网、老旧楼房，社区公共设施配套，全部都要更新更好的。
那么一大批更智能的、更绿色环保、设备更先进的好房子会被推向市场。
所以，今年以来也可以看到，全国各大中小城市的新出让用地，容积率都下降了非常多。
以后大概率会看到过去很久没出现过的低密度产品，各大开发商“低密”的宣传卖点会成为标配。
开发商的品质也会往公区植入庭院系统、立体景观、配置泳池会所靠，配置一系列过去大平层豪宅才有的设计。
所以，会议强调高质量开展城市更新，落脚到楼市 ，强调的其实是通过提高产品的品质实现差异化，从而达到推动市场升级的目的。
后续市场变化
城市升级品质后，带来的是的更高品质的新房。
而高品质的新房不断诞生后，以前的高密度二手房也就间接变得更便宜了。
长远的结果就是，更有利于购买预期回到更低价的二手房市场。
但这个过程，需要时间，并且每个城市的节奏也会不一样。
深圳目前的新房相当多容积率非常高的新房，尤其以旧改项目，能够一定程度上降低容积率就已经很好了。
但是对原本的改造项目就不是很友好了。
更新单元改造出的项目，由于 拆迁补偿、时间利息、 审批协调、 配套建设、补缴地价等影响，必须通过 “提高可售面积” 来摊薄这些成本。
这就导致了高容积率。
比如龙华中心的幸福城臻园，就达到了8.79的容积率。
虽然是新房，但这样的房子未来要怎么办呢？
不仅要和好房子掰手腕，还要和其他城市更优质的房子掰手腕。
楼间距是肉眼可见的近距，低楼层无论是采光还是通风效果，大概率是达不到理想状态的。
昨天（7月30日）深业在龙华上塘拿下的A815-0036宗地，楼面地价才28050元/㎡，容积率才3.1。而宗地旁还有一宗宅地A815-0037准备8月8日出让，起拍楼面地价约3.04万/平，容积率也才3.1。
容积率3.1的用地，未来抛开建设品质这些要素，整体项目的楼间距以及得房率很大概率都会比当下龙华的新房得房率更有优越性。
而幸福城臻园的得房率只有74%～76%。
这两宗宅地，距离幸福城臻园步行不过2.7公里。
如此近距离的低容积率竞品，对幸福城臻园功能空间设计会是降维大的打击。
因为低容积率地块更易实现功能创新，所以未来也会更能直接吸引注重居住舒适度的客群。
这些是未来的供应，填补的是市场未来改善要求的空白。
一时半会，并不会对当下高容积率的新房有太多明显的影响。
当下更重要的是，新房的价格很多都没法继续卷下去。
比如幸福城臻园861套96~163平住宅，开盘备案均价约64609元/㎡，单价区间约，总价区间约553万~1159万，已经是贴着市场价开盘，还给出了约9折的折扣。
如今周边的市场价区间大约在5.9万-6.6万/平，项目加上又是改造出来的项目，投入成本不仅有建筑开发，还有货币补偿以及回迁安置。
这样的项目，光是认定的土地、建筑物权属范围就有20栋建筑物，比普通的招挂拍出让的用地，前期的资金投入和占用是不小的。
但这样也会更有利于优质房子或者低密度房子。
因为，以前高密度的二手房也就间接性地看起来变便宜了，也更有利于购房群体上车。
作者 | 骑猪英雄
