自去年“430”政治局会议首提“统筹研究消化存量房产”以来，房地产行业“去库存”正式进入新阶段。
各地“以旧换新”、收储商品房、“房票”等一系列政策组合拳，叠加新房供应节制，楼市库存延续下行走势。
CRIC数据显示，2025年6月末50个重点城市狭义库存同比下降7%。
具体到城市层面来看，重点城市中超七成城市库存规模下降，其中成都狭义库存同比降幅达到45%，此外深圳、杭州、郑州和兰州库存规模降幅也在两成以上。
不过值得关注的是，重点城市诸如广州、武汉、南京去化周期仍超18个月，短期内还面临一定的去化压力。
50城狭义库存同比降7%
多数城市去化周期仍超18个月
今年半年度末，重点城市狭义库存规模和去化周期双降，而且降幅均在5%以上。
CRIC监测数据显示，2025年6月末50城新建商品住宅狭义库存规模为3.09亿平方米，同比下降7%；按12个月测算2025年6月末去化周期达21.82个月，同比下降5%。
聚焦重点一二线城市，库存规模降幅最高的是成都，截止上半年末成都狭义库存总量为2193.12万平方米，较去年下降45%，也是降幅最高的城市。兰州、郑州、杭州、深圳、苏州、青岛、宁波、南京等城市库存规模同比降幅均在10%以上。
而重庆、西安、济南、海口、广州库存规模不降反升，其中重庆半年末库存规模同比上升13.5%至916.36万平方米。
从去化周期来看，杭州、合肥、南昌、上海等12城去化周期都在18个月以下，而且这些城市去化周期较去年同期均有所下降。
除了上述城市以外，北京、广州、长春、海口、西宁、南宁、福州、重庆、武汉、郑州、兰州、天津、济南、南京等多城去化周期仍超18个月，库存压力仍比较大。
面积段去化难度“两边高中间低”
以去化周期超过18个月的广州、武汉和南京为例，按照库存套数来看，广州、武汉、南京库存主力均为100-120平中等面积段，占比均在2成以上，其中160平以上大面积段库存套数同环比齐增，库存压力略有上升。
这意味着，今年上半年高端住宅供应量稳中有增，但是成交增幅远不及供应带来短期库存积压。
不过，不同城市仍然存在一定的差异化特征。
广州库存套数占比增长的面积段集中在120-140平和160-180平，武汉大面积段库存增幅显著，其中140-160平和180平以上同比分别增加1.26个百分点、0.56个百分点。南京较为特殊，100平以下小面积段和180平以上大面积段库存套数占比增幅都比较显著，而中等面积段100-140平库存套数占比跌幅显著。
城市外围区域库存仍在持续增长，以广州为例，外围低价值片区库存占比相对较高且同比持增，广州增城区2025年6月末库存套数占比分别达到了22.26%，同比增长了0.06pcts。
而核心区库存占比较小，比如武汉武昌、江汉和南京玄武、秦淮、鼓楼等库存占比均不足5%。
不过，从变化情况来看，各城市核心区库存占比均有上扬的趋势。
从去化难度来看，去化周期较长的反而不是库存占比最高的房源，广州、武汉和南京库存结构与去化周期分布恰恰相反。
据CRIC测算，广州、武汉和南京三城面积段去化周期特征呈现出“两边高中间低” 即小于80平和大于180平去化周期高企，反而主力库存积压在100-140平的房源，因该面积段为主力供应和成交区间，因而去化压力并不算太大。
相较而言，小面积段80平以下和超大面积段180平以上因成交量有限，去化周期显著超城市平均。
以广州为例，70平以下和160平以上房源2025年6月末按12个月成交均值测算的去化周期均在30个月以上。
另外，武汉70-80平和180平以上房源库存去化周期分别为46个月和27个月，而主力库存面积段100-120㎡房源去化周期在21个月左右。
从区域结构来看，城市外围区诸如广州增城区、花都区，南京高淳区、六合区，武汉长江新区、新洲和蔡甸等2025年6月末库存去化周期均处于各城市区域前列，存在显著的供大于求的情况。
在50城狭义库存规模持续下行的大背景下，不同城市区域、房源类型库存压力分化明显，尽管整体去化周期缩短，但广州、武汉、南京等城市周期仍超18个月，压力犹存。
从房源结构看，80平以下小户型和180平以上大户型去化难度最大，城市外围库存积压严重，而核心区库存占比略有上升趋势。整体来看，随着后续市场迎来阶段性放量，未来重点城市库存将会继续走低。
对于城市而言，仍需加力精准施策、优化供应结构，同时对于库存去化压力较大的外围区域，可以引导产业升级与转型，优化城市功能布局，实现房地产市场与城市整体发展的良性互动。
本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部、CRIC研究，36氪经授权发布。
