中国租赁住房大宗投资领域，一股新的主导力量正在显现。
近年来，基金、险资等资金正以前所未有的势头涌入长租公寓市场，重塑投资主体格局。
这股趋势源于多重动因：长租资产天然的“低波动、长周期、现金流可预期”属性，高度契合保险资金对安全性与稳定性的核心诉求；同时，政策层面已逐步构筑起从项目获取、开发运营到资本退出的完整支持链条，为险资布局铺平道路。
典型项目的成功实践，不仅验证了“投资-管理-退出”模式的可行性，更凸显了政企协同和专业运营的价值。
在政策确定性高、系统性支持加码的背景下，险资的深度参与，无疑将为长租行业的规模化、规范化发展注入强劲动力。
住房租赁类大宗交易稳定
险资、基金等多元资方积极入局
2025年上半年，已披露住房租赁类大宗交易7笔，其中上海涉及4笔、北京2笔、厦门1笔，收购主体涉及基金、保险等资方。2023年前以银行及外资机构为主导的格局，正逐步让位于基金与险资的主力地位。险资正加速崛起为租赁住房市场的"核心买家"。
如近期，友邦保险9.8亿收购上海松江柚米社区引发关注。从项目摘地到开业运营再到险资收购，可以探得项目较为清晰的“投管退”路径。
除了友邦收购柚米社区的案例，不时可见险资入局租赁住房领域，如平安不动产与朗诗寓森兰项目的首单储架式REITs合作，到中国人寿通过公募REITs配置租赁住房，再到新华保险联合万科设立万新金石基金，险资为何积极布局租赁住房领域？
险资偏好长租住房的核心逻辑：长期稳健、政策赋能与周期机遇
租赁住宅符合长周期的投资逻辑。从投资视角观察，长租公寓资产展现出显著的收益优势：
一线城市资本化率稳定在4.6%-5.8%区间，二线城市维持在5.6%-6.8%水平，显著低于写字楼、产业园区及购物中心等同类商业资产。这种兼具收益稳定性、现金流充裕性及抗通胀特性的优质资产，精准契合保险资金对"收益可预期、风险可管控"的核心配置需求，成为长期资本布局不动产领域的优选标的。
从已发行REITs较发行价涨跌幅来看，保障房REITs维持在18%以上，领跑全市场，同时根据已发行的6只REITs现金分派率看，2024年保障房REITs现金分派率在3-4%水平区间展现出显著超额收益特征。
同时，地方政策赋能，提升租赁住房的抗风险能力。各地政府为保障性租赁住房项目提供的税收减免、财政补贴、低息贷款等优惠政策，有效降低了项目开发与运营成本，提升了项目的盈利能力和抗风险能力。
这些共同构成了“准入放宽—退出畅通—地方赋能—风险可控”的闭环优势，显著降低了险资的投资门槛与顾虑。
在当前房地产行业深度调整，地产类资产价格较低，是险资加大投资力度的良机，既能支持实体经济，又能等待增值与长期收益。
多元资方入局增加更多退出通路
目前运营型资产主要的退出通路，一是公募REITs，这种方式需满足运营满3年、租金收益率≥4%等要求，目前以央国企项目为主，民企参与门槛较高；
二是大宗交易，根据克而瑞长租整理，以上海为例2024年录得大宗交易额到663亿元，其中涉及租赁住房的交易额约64亿元，显示相比于其他类型的资产租赁住房领域大宗交易活跃度仍有待提升。
而观察典型险资主导的大宗交易收购，如：众安保险收购洛克外滩源办公楼，收购两栋办公楼，总面积15944㎡，总价14亿；阳光人寿通过旗下基金接盘万达广场项目，新华保险通过百亿不动产基金（坤华基金）接盘多个万达广场。
我们发现险资偏好核心城市核心地段的商业办公、租赁住房及物流仓储等具备“稳定租约+稳定现金流+长期增值潜力”的资产。
这类资产既能匹配险资“长钱长投”的资产特性，又能通过租金收益、资产增值形成双重回报。而长租公寓作为其中的关键分支，正以其“收益稳、政策优、周期佳”的独特优势，成为险资配置不动产的优质标的。
展望未来，租赁住房在财政支持、金融支持等方面获得系统性倾斜，政策确定性显著高于其他商业地产类型。
伴随租赁住房供应高峰到来，险资有望更深更广地参与其中，为长租行业带来拓宽融资渠道、推动行业从“轻资产运营”向“轻重结合”的规模化扩张、通过“投资-持有-退出”的闭环需求，推动租赁住房资产证券化进程，为行业提供了标准化的退出路径，吸引更多社会资本参与，最终实现险资布局与行业高质量发展的双赢格局。
本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：克而瑞长租，36氪经授权发布。
