文 | 睿思网
上半年已过，国产公募REITs接连公布第二季度业绩，结果却是冰火两重天。
截至上半年末，沪深两市上市的公募REITs达到的68只，总市值突破2000亿元，数量上位居亚洲第一。
Wind数据显示，截至7月4日收盘，今年1月1日之前上市的58只REITs中，57只今年以来取得正收益。2025年上半年中证REITs全收益指数呈现单边上涨的局面，累计上涨幅度达到14.21%。涨幅前三的板块分别为消费基础设施、仓储物流与保障性租赁住房，涨幅分别为38.7%、22.5%和21.2%。
从业绩层面，据睿思网梳理的42家上市REITs，二季度累计实现营业收入超31亿元，其中有9只单季收入超亿元；42家公募REITs累计净利润约4.6亿元，其中14只单季利润超千万，不过有5家在二季度录得了净亏损。另外，42家REITs的平均年化现金流分派率为4.84%。
从不同项目资产类型来看，消费、交通、能源类表现最为亮眼。
其中，平安宁波交投REIT二季度营收和净利润表现依旧强劲，营收和净利分别为5.3亿元和1.13亿元，其年化现金流分派率也高达14.39%，遥遥领先其他REIT产品。
去年12月26日，平安宁波交投REIT首发上市，成为全国首单以跨海大桥作为入池资产的REIT项目。数据显示，杭州湾跨海大桥全长36公里，每1.5秒就有一辆车驶过，一类客车80元/车次，六类货车320元/车次。
今年一季度，平安宁波交投REIT实现收入5.17亿元，净利润1.08亿元，可供分派现金流3.78亿元。该业绩在全市场68只REITs产品中排名居前。
而在一季度营收紧随平安宁波交投REIT的国泰君安济南能源供热REIT，二季度遭遇业绩滑铁卢，不仅营收在42只REITs中业绩垫底，仅有8万元，净利润更是亏损超千万。
供热REIT遇“夏季寒潮”
国泰君安济南能源供热REIT在业绩报告中解释称，因为本报告期为非供暖季，采暖费收入确认在供暖季。采暖费收入季节周期特点明显，项目公司收入与成本并非在一年内平均发生，投资者不能按照本期占全年的时长比例来简单判断本基金全年的现金流分派率。
国泰君安济南能源供热REIT的底层资产为山东省济南市供热长输管网项目，包括232段长输管网资产所有权及其对应的经营权利，基础设施项目自2014年12月开始运营，已运营约10.5年。
公告称，报告期内基础设施项目经营状况良好，不涉及周边新增竞争性项目，不涉及重大变化和经营策略调整以及对基金份额持有人权益的影响。
截至二季度末，基础设施项目对应的供热面积为39,703,094.47平方米，收费面积为27,654,311.88平方米，收缴率为99.80%，共计用户数403,677户，停热率为30.35%，基础设施项目的运营收入为项目公司自终端用户收取的采暖费收入，本报告期为非供暖季，采暖费收入确认在供暖季。
今年2月17日，国泰君安济南能源供热REIT在上交所正式上市，开盘以30%的涨幅封住涨停。该基金在发行时市场反响就十分热烈，创下近两年网下询价认购倍数新高，公众认购募集规模约912.68亿元，为初始份额813倍，创发行时公募REITs认购倍数新高。
今年一季度（2025年01月13日-2025年03月31日），国泰君安济南能源供热REIT实现营收3.77亿元，净利润7354.67万元，年化现金流分派率高达15.85%。
随着第二季度业绩滑铁卢，其在二级市场也略有降温，连续三个交易日下跌，不过跌幅并不大。二季报显示，其年化现金流分派率仍有6.3%，高于市场平均水平。
山东省是集中供热大省，供热节能市场需求较大，省内业务仍有较大开拓空间，近十年来，山东省城市供热面积逐年增长。一般而言，济南的供暖季由11月中旬至去年3月，这也意味着，国泰君安济南能源供热REIT业绩也将受季节的影响。
相比之下，鹏华深圳能源REIT表现相对稳定，二季度收入为3.86亿元，净利润达5343.13万元，但经营活动产生的现金流量净额为-2935.72万元。2024年，项目营业收入15.6亿元，是2024年收入最高的REIT产品，期内可供分配金额3.56亿元，对应年化分派率为10.02%。
该基金以天然气发电厂为底层资产，主要以液化天然气为主要燃料，提供电力生产及相关服务并获取电费收入，2022年7月，正式在深交所上市。2022年、2023年业绩持续走强、持续创出项目投运以来历史新高，2024年表现有所走弱。
高速公路业绩强势
回顾国内公募REITs第二季度运营表现，能源、交通基础设施及高速公路等依旧表现亮眼，但也涌现了部分消费类产品。
在睿思网统计的42只REITs产品中，有6只高速公路类REIT位列二季度营收排名前十，分别为中金安徽交控REIT、平安广州广河REIT、工银河北高速REIT、华夏南京交通高速公路REIT、招商高速公路REIT、华夏中国交建REIT，整体营收表现较一季度环比相差不大。其余则被交通、能源、仓储物流和消费类基础设施瓜分。展望三季度，暑期和节假日带动的客车流量或将继续推动运营表现增长。
据年报信息，2024年沪市REITs共进行64次分红，实际分红金额近60亿元，同比增加32%。其中，高速公路REITs以34亿元的实际分红金额占据半壁江山，是名副其实的“现金牛”。
净利润方面，二季度大部分REIT实现盈利，其中平安宁波交投REIT单季净利破亿元，达到1.13亿元，环比一季度继续上涨；鹏华深圳能源REIT净利超过5000万元，另有12只产品净利过千万。
但其中，也有5只产品出现亏损。除上文提到的国泰君安济南能源供热REIT，华安张江产业园REIT、中金安徽交控REIT、中金湖北科投光谷REIT、华夏和达高科REIT均出现不同程度的亏损。其中，华安张江产业园REIT已连续多个季度出现亏损。
此外，营收排名居前的中金普洛斯REIT，净利润表现却处于垫底。二季度，该基金实现营收1.07亿元，净利润则仅有9.15万元。本期现金流分派率1.14%，年化现金流分派率4.55%。
报告显示，中金普洛斯REIT持有10个仓储物流园，基础设施项目整体经营平稳，截至2025年6月30日，时点平均出租率92.24%，考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后出租率为92.27%，期末合同租金及物业管理服务费（不含税）有效平均租金单价为33.88元/平方米/月，租金收缴率98.45%。
整体而言，公募REITs产品的市场表现与经济周期密切相关，而对经济周期相对敏感性较低的产品，在不断变化的市场中依然能相对保证稳定现金流。
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