“空间内容化”的转型本质——当硬件溢价失效时，“情绪价值生产”能力将成为新货币。大量新空间内容和空间形式的出现会成为商业地产重焕生机的开始吗？
6月的最后一天，小米行政发文，小米在北京、南京上线了一批青年公寓，租金1999元，这个和雷总紧紧绑定的数字。7月1日，雷军本人也在微博表示，这是为小米年轻工程师打造的员工公寓。
网友们苦租房市场已久，不少人在微博下许愿雷总“打脸”进入房地产，整顿整顿行业，像造车一样。其实早在十多年前雷总旗下顺为资本就投资过一个叫做you+的长租公寓，颇有风口之感。本人也有幸在大学之时就见证了长租公寓的快速发展到陨落，在上海蛋壳公寓做了一阵子的销售，到毕业时它开始大暴雷。
今天借小米公寓为引子，聊一聊当下从居住视角出发的年轻人生活和商业。
当然这离不开线下社交的话题。
共居社区，青年社区，数字游民社区等等本质还是地产逻辑的居住形态在近年不断涌出，包括去年有阵子在小红书等平台非常有流量的所谓“青年养老院”。相比过去的诸如万科泊寓、龙湖冠寓这类集中式长租公寓，新型社区更注重社交场景和人际链接性。
从硬件上看其实是差不多的，活动的空间及设备，阅读办公空间，共享厨房水吧等等，过去的开发商用堆料来让年轻人相信住进这样的社区公寓是一种生活方式，远离城中村，老破小，用现在的语言是，有一种经济上行的美。
当经济下行，高溢价的租金也并没有带来理想生活方式，反而让成排的标准化房间变成了一个个精致的笼子。公共空间的使用率持续走低，所谓的社群活动也只变成了墙上无人问津的海报。零零散散的空间变成三五好友来做客时的公共客厅，和多出的一些娱乐项目。硬件的提升变成了一个硬账，多出周边几百甚至上千的租金，就是年轻人心理对环境妥协的底价。
深圳城中村
而近年新型社区伴随着主理人文化渐渐重回大家的视野，经过疫情之后，大家更难了，也更抱团了。在自由旷野的口号下，也有更多人开始尝试走出固定的工位，挣脱被绑定如流水线的工作节奏，无论从兴趣出发还是技能出发，去探索更多的领域，也更关注自己的生活。或许是从这里开始，也是更底层的出发点，当大家更多把注意力放在自己身上时，也就更多关注生活的内容。传导到最物理的生活空间，居住空间，硬件固然重要，软件也不可缺少。
散落在江浙沪的各类数字游民社区，还有以艺术或科技为切入点吸引大量年轻人聚集的村庄小镇，都在给全国各地的商业地产提供新的思路。内容带来的是情绪价值，孤岛化的个体需要有群体的能量来变得更积极。影视中的爱情公寓，老友记生活方式，也在各大一线城市里开始不断生长。有共居合租的形式，有文化活动空间的形式，有酒店青旅的形式，也有小院营地在其中探索有效的商业化路径。
共居式青旅
用户视角：住在一个有青年活动空间的加成的地方，自然是比蜗居独居来得更有吸引力。
商人视角：自然希望这里面有一门好生意。
尤其是今年，更多商业物业的租金比住宅的租金还要低，即租个同面积的写字楼或商铺比租个住房还要低，还多个经营资质。生意越来越难做，不仅创业者头大，房东们也是一脸苦相。尤其是投资了大型商业物业的，面对着长期空置，已经到了“给钱就租”的囧境。加之前几年“美丽乡村”的大量建设中也忽视了运营，本人作为风景园林专业的同学，又有幸见证了许多项目的发展到陨落。漂亮的新乡貌开始落灰，不仅是城市，近郊及周边县镇也存在着大量优质，但是闲置的物业。
盘活，是这门生意的主题。如何运营空间可以创造更多价值，是成败的唯一。多说一个我们专业相关的，近年城市公园作为政府资产也开始在探索市场化商业运营，也暴露出财政方面对于各类闲置资产的无奈。
当然，现在大家不会粗暴的把一个物业改成住宅，然后租掉挣个利差。和商场一样，大家也需要借着“非标”的由头去探索新的用户心智。房其实还是那个房，只是用户掏钱的姿势改变了。
近些年快速增长的现象级社区酒馆品牌跳海，在完成融资半年后也在近期官宣首个酒店和长租公寓项目落地深圳南头古城，也是一个很有生活的区位。
对于运营层面来说是一个常规但也讨巧的策略，过去的底层逻辑是“租金+服务费+增值收益”，现在可以反过来，收益先行。从消费到服务到居住，从心理上也由轻到重。早年的长租公寓，从居住到消费都是惯性思维，楼下配套的食堂和咖啡馆反而是开了关，关了开，只有便利店还能坚持。究其原因，太把自己工具化和物化，所谓的增值消费收入并不足以完全击中用户的需求，说白了大家更喜欢外面的花花世界。在地产上升期也无所谓，够大的规模效应也能覆盖这部分的入不敷出。
而现在，商业逻辑的重构，反而让居住变成了一种配套。类比爱看书的人住在书店楼上，爱逛街的住在步行街，爱喝酒的住在酒吧也顺理成章。当生活的内容可以在一个消费空间里变得更充实，那居住就会简化为睡觉的功能需求。用户的停留时间分在了公共空间，且在那里获得了更多价值，那私人空间就会越发需求清晰。其实一个功能完备的居住空间是很容易做到80分的。反向的路径反而锁定了更多的消费场景，社交场景，也在更多地停留时间中获得了更多的商业化机会。
就像小米yu7的大卖，原来要考虑方方面面的买车，也显得和买一个新款手机一样无需多想。或许不是大家都变得有钱了，二十几万的车随便买，而是本来就计划买的物件预算，转移了心理账户，也给了更多的心理情绪价值。原来对居住的预期期待，建立在了非物理空间属性上。
oladao社区去年在大理的捡厨活动，也在探索吃住的商业化结合。一个既能满足口腹之欲，又可共创精神食粮的社区食堂，是否能在人的两大刚需上切入一个人居环境新商业。当然结果也告诉我们，这需要更多天时地利人和。
头部企业也正通过差异化战略重构竞争壁垒。为应对空置压力，灵活租期组合成为新抓手。龙湖冠寓推出“799元全国住7天”套餐，乐乎公寓则动态调节长短租比例，使淡季出租率达98%。社群运营更成为标配——华润有巢通过“巢物置换市集”“主理人机制”，构建在地化社交生态。部分公寓将闲置空间改造为收费自习室、咖啡馆。自如则延伸出装修、家政等产业链服务。百瑞纪在三线城市项目通过引入共享摩托车点、商业清单服务，两月内提升出租率至95%。
商业地产运营正在涌现出更多新想法新思路 ，也有更多新玩家入场，无论是以轻资产运营，还是有限投入，都在这片人类离不开的土地上做增增减减。仲量联行在最新报告中断言：伴随主要市场借贷成本降低和房地产估值触底，2025年将是入市长租公寓的黄金时机。那些将“好房子”进化为“好生态”的企业，正悄然改写商业地产的价值逻辑——从提供四面墙一张床，到建立人才与城市乡村共生共荣的“共创生态”。
当870万套保障房可以在今年底全部落地，市场竞争将进入深水区。唯有把租金差价生意转变为居住价值创造的玩家，才能穿越周期，真正赢得用户的心。无论从居住的哪个环节切入，这个看上去比较死气沉沉的赛道，其实正在暗流涌动。
