2025年上半年，整体楼市延续“止跌回稳”的弱复苏走势，新房供求均呈现出环比持增，二手房增长动能明显放缓，土地市场缩量升温。
从市场走势来看，各大城市分化依旧。在经历了近两年的调整，多数城市已下挫至成交底部，市场热度处于跌无可跌有价无市停滞状态，整体楼市回暖仍有待核心一二线城市热度传导。
为了更好地了解目前哪些城市表现更好，我们参考梳理了2025年上半年典型城市新房、二手房、土地市场成交情况。
其中，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、重庆、厦门这8个城市无论是新房、二手房还是土拍成交表现都位于典型城市前列，合肥一二手房上半年成交同比涨幅位列典型城市前三，土拍规模却不在前20，整体库存消化周期不足9个月。
一直以来，新房、二手房、土地市场构成了楼市核心生态链，三者呈现动态平衡的联动关系。新房市场受土地与二手房市场同时影响，其中土地市场决定了新房未来供应与市场预期；二手房市场一方面能形成“一二手置换链”推动新房市场，另外一方面也会对市场分流，与新房市场产生竞争关系。
从城市面来看，若新房、二手房、土地市场活跃且互相促进，则代表该城市房地产市场较为健康稳定。
上半年新房成交规模同比持平
二三线分化更为显著
2025年至今，地产行业继续朝着止跌回稳的方向迈进。CRIC数据显示，2025年上半年，全国商品住宅供应约束显著，供应量整体较去年同期明显下滑，仅一线城市保持相对高位。
在供应约束下，上半年整体成交基本与去年同期持平。一线韧性较强，二线城市成交量基本与去年持平，而三四线仍处“探底”阶段。
具体到30个重点监测城市来看，一线热点恒热，二三线点状复苏分化更为显著。
一线城市中北京、广州、深圳上半年成交累计同比均保持正增长，其中深圳、北京成交累计同比增长排前两位，皆超20%。上海虽然成交累计同比并未保持正增长，但其新房成交规模仍高于北京和深圳，同比数据主要受去年基数较高影响。
二三线城市中，成都、杭州等成交规模保持相对高位，合肥、厦门成交累计同比增长靠前，保持在15%以上水平。此外，武汉、南京、天津等均保持弱复苏行情，累计同比降幅持续收窄。
二手成交增长动能明显放缓
一线累计同比增幅22%
二手房方面，2025年上半年增长动能明显放缓，一方面源于学区置业热潮已过；另一方面，优质新盘入市也客观上分流了部分改善客群。
CRIC数据显示，2025年上半年，30个重点城市二手宅成交面积累计同比增长11.9%，其中一线城市累计同比增幅22%，居各能级首位。
从城市维度来看，深圳、西安等上半年二手房成交累计同比增幅仍在三成以上，热度依旧高涨；重庆、合肥等迎来复苏行情，虽然6月环比持降，但上半年累计同比增幅依旧显著，还有少部分城市诸如郑州、长春、大连、宁波等二手房仍处于回调期，上半年累计同比暂未回正。
需要注意的是，部分三四线城市如东莞、烟台等因去年基数较低，上半年成交也出现了大幅增长。
TOP3城市成交金额占比35%
土地投资进一步向核心城市集中
2025年上半年，土地市场延续“缩量提质”趋势，CRIC数据显示，上半年，全国300城经营性土地成交建筑面积2.5亿平方米，较2024年同期下跌8%，再度刷新2010年以来的上半年新低纪录。各月份成交规模均保持同比回落。
但得益于供地质量提升，各能级平均楼板价均同比显著增长，溢价率也大幅回升，2025年上半年平均溢价率达到9.2%，较2024年同期增加了4.8个百分点。
从重点监测城市来看，2024年上半年已有3市超过千亿；上海、北京、杭州土地成交金额分别达到1273、1101和1077亿元。TOP3城市总成交金额达3451亿元，占全国土地成交总金额的35%，高出上年同期10个百分点，土地投资进一步向高能级城市集中。
具体到城市来看，一线城市均进入成交金额TOP20榜，上海、北京、广州、深圳分列第1、2、7和13位；二三线入榜城市中，除成都和西安外，前15均来自沿海省份。
市场热度方面，核心热点城市表现突出，杭州、成都、上海、苏州、深圳平均溢价率均达到二成左右或更高，其中杭州得益于新房限价的解除，2025年上半年屡屡拍出50%以上的高溢价率，典型如钱江世纪城、城东新城等热点板块，2025年出让的所有宅地溢价率均在40%以上。北京在底价成交了大量旧改和商办地块的情况下，溢价率也达到了7%。不过入榜三四线城市土拍热度依旧不高，镇江、常州、保定、扬州大多数地块仍是底价或低溢价成交。
结合新房、二手房、土地市场来看，因去年全国地市成交规模大幅缩量，今年预期也将成为“供应小年”。目前二季度因房企供给节奏原因，已经迎来一波小幅放量，我们依据去年全国300城涉宅用地成交节奏，拿地-入市8-10个月左右开发周期来推测，第三季度供给量或将迎来再度回落。
在“以销定产”模式之下，短期内热度较高的核心一二线城市仍将是房企推盘的重点区域，譬如北京、上海、杭州、成都等，多数企业会选择加快新盘入市抢占市场，尤其是增强改善盘的供给。
预判三季度，我们认为成交绝对量不及二季度，不过基于去年基数较低，同比降幅仍有进一步收窄的可能，同时城市间、项目间分化还将持续加剧。核心一二线城市热点恒热是大概率事件，尤其是对于购买力基础相对雄厚的京沪深杭蓉等热点城市而言，短期内得益于高得房率的新规住宅、四代宅产品集中入市，开盘去化率基本延续高位震荡，短期内这样的趋势还将延续。
本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部、CRIC研究，36氪经授权发布。
