在物业管理行业从增量转向存量的时代背景下，管理规模整体增速持续放缓，行业回归服务本源。
受管理规模增速放缓影响，2024年物业管理行业整体营收规模达1.75万亿元，营收增速连续三年放缓，同时2024年500强、百强、上市物企毛利润首次出现全面下滑。
在当前整体行业调整期，物业企业虽面临诸多挑战，但仍优于房企，具备一定的抗风险能力和经营稳定性。
对行业内的企业而言，当前最重要的是明晰自身优劣势，精准制定发展战略，提升市场竞争力，把握结构性机遇。
物企管理规模增速回落
营收增速放缓
500强、百强及上市物企的增速已连续多年下滑。
2024年，500强物企在管面积为192.8亿平方米，同比增长5.1%，增速较2023年下降1.1个百分点，连续三年呈下降趋势；百强物企和上市物企在管面积分别为138.2亿平方米和76.6亿平方米，增速分别为5.9%和6.3%，同比分别下降1.7和5.7个百分点。
企业规模增长持续放缓的原因是多方面的，其中一方面源于关联方的影响，尤其是关联房企增量交付的持续下降。另一方面，越来越多的企业更加聚焦高质量发展，主动优化项目结构，持续退出低质低效项目。
受管理规模增速放缓影响，2024年物业管理行业整体营收规模达到1.75万亿元，同比增长3.4%。500强、百强及上市物企的营收增速进一步回落，2024年，500强、百强、上市物企的营收总额分别为5953.8亿元、4189.8亿元和2938.7亿元，同比分别增长4.0%、3.9%和3.7%，较2023年分别下降3.1、4.0和3.0个百分点。
“双利”“双率”持续承压
但仍优于房企
从毛利润和净利润来看，2024年，500强、百强、上市物企毛利润分别为1000.8亿元、780.6亿元和557.4亿元，增速分别为-2.8%、-2.4%、-5.7%，较2023年分别下降7.9、4.8、6.9个百分点，2024年500强、百强、上市物企毛利润首次出现全面下滑。
500强和百强物业服务企业净利润已连续三年呈现负增长。2024年，500强物企净利润为353.7亿元，同比下降2.8%；百强物企净利润为198.2亿元，同比下降2.4%。上市物企净利润则受到资产减值准备等多重因素影响，下滑幅度更为明显，全年净利润为125.0亿元，同比大幅下降23.3%。
在成本上升、收缴率下降及增值服务增长乏力等多重压力下企业开始面临盈利挑战。 但与房地产企业相比，物业服务企业的盈利表现相对稳健。2024年，500强房企的平均净利润率为2.3亿元，同比下降29.5%，已连续五年呈现负增长。相比之下，物企虽然也面临盈利压力，但整体下滑幅度较小，在行业调整期，物业企业相较于房企仍具备一定的抗风险能力和经营稳定性。
从毛利率和净利率来看，2024年，500强、百强、上市物企毛利率分别跌至16.8%、18.6%、19.0%，较2023年分别下降1.1、1.2、0.7个百分点，已连续三年回落。
2024年，500强、百强及上市物业服务企业的净利率均降至近年来最低水平，分别为5.9%、4.7%和4.3%，较2023年分别下降0.7、0.9和1.1个百分点。
与500强房地产企业相比，物业服务行业仍展现出一定的相对优势。2024年，500强房企的净利率已下滑至2.4%，盈利能力持续承压，部分企业甚至面临亏损困境。相比之下，物业企业在收入结构优化和成本控制方面表现更为稳健。
明晰自身优劣、看懂需求侧
把握结构性机遇
从政策角度来看，持续推动城市更新已经成为国家战略。2025年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅发布了《关于持续推进城市更新行动的意见》，该意见明确了八项主要任务，旨在通过一系列措施促进城市的高质量发展。这些任务涵盖优化城市空间布局、推进老旧小区改造、提升基础设施水平、改善居住环境、增强公共服务能力、加快绿色低碳转型、促进历史文化保护与传承以及强化城市治理效能等方面。
2025年6月，财政部、住建部公示2025年度中央财政支持实施城市更新行动评选结果，北京、天津等20个城市入围。未来几年，中央财政计划补助超过200亿元，支持这20个城市实施城市更新行动，探索建立可持续的城市更新机制，补齐城市基础设施的短板弱项。其中，东部地区每个城市补助总额不超过8亿元、中部地区每个城市不超过10亿元、西部地区每个城市不超过12亿元 、直辖市每个城市不超过12亿元。
政策的出台不仅为城市更新提供了明确的指导方向，也带来了实质性资金支持，为物业服务企业开辟了三大重要发展机遇：
一是基础设施升级与专业运维。城市更新行动推动了停车设施建设与运营、电梯更新与加装、充电设施布局与维护、供排水管网改造、消防安全管理、垃圾分类管理以及绿化养护与景观提升等细分领域的快速发展，为物企提供从基础维护到专业化运营的一站式服务拓展空间。
二是人居环境改善与社区服务深化。随着政策推动老旧小区实现物业服务全覆盖，以及社区嵌入式服务体系建设的加快，物企可在便民服务、养老助餐、托育照护、社区零售等领域延伸服务触角，打造“15分钟社区服务圈”，提升居民生活品质的同时拓展多元化收入来源。
三是智慧城市建设与技术赋能。在城市更新与数字化转型协同推进的背景下，智能设施系统研发、智慧平台建设与运维、城市基础设施智能化改造等需求日益增长，具备科技能力的物企可加速向“智慧城市服务商”转型，通过数字化手段提升服务效率和管理水平，构建新的核心竞争力。
此外，当前社区居住结构正迎来较大变化，预计2035年以后老龄化人口占比为30%，2030年宠物家庭渗透率为30%，2025年单身户家庭占比超过25%，这三个指标与2015年相比均实现翻倍。
物业服务企业可在该类服务上的布局正逐步向个性化、精细化方向延伸。同时还可以拓展B端客户、G端客户等多种方向。
当前物业行业的竞争格局可根据企业营收规模划分为六个层级：百亿以上、20-100亿、10-20亿、1.5-10亿、2000万-1.5亿、2000万以下。不同层级之间的企业结构相对固化，除少数地方国企或央企可通过资源整合实现快速跃升外，大多数企业在层级间的跨越正变得愈发困难。
从各层级企业的规模与资源来看，头部与大型物企具备显著的规模效应，资源优势明显。在行业整体承压、市场竞争加剧的背景下，这类企业凭借强大的资金实力和抗风险能力，往往能在市场波动中保持稳定发展。同时，随着科技赋能不断深化，其运营效率和服务质量进一步提升，竞争优势持续扩大。
中型及以下企业则面临较大挑战。中小企业在腾挪空间有限、应收账款周期拉长、信息化建设滞后于业务发展的多重压力下，经营风险逐步上升，成长瓶颈日益凸显。在行业集中度不断提升的趋势下，这类企业更容易受到市场波动影响，面临被淘汰的风险。
而尾部企业仍主要依赖传统的关系网络维持生存，发展模式未发生根本性转变，整体处于基本稳定的“守成”状态。
在发展新质生产力的大浪潮中，行业还需迈向信息化、智能化、品牌化，规模与专业程度不断优化。
本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部、CRIC物管，36氪经授权发布。
