万科首次出现重大亏损，反映出行业趋势性变化。分析指出，万科行动晚缓，估值方法需调整，债务规模将大幅下降，但连亏2-3年后能否回升尚不明朗。

🏗️万科首次面临重大亏损，这并非简单的周期性波动，而是行业趋势的重大变化。过去的高ROE恐难再现，反映出房地产行业的整体调整。

🔍万科在库存去化上动作较晚，与华润、龙湖等企业相比，存在现金流压力和过度乐观的情绪。管理层对市场趋势的判断失误，导致行动不果决。

💰万科以成本价格计入账面资产，在市场低迷时，大宗资产交易价格低于账面价值，传统的市净率估值方法需更高的安全边际。

📉未来两年，万科将降低债务规模1000亿元，通过提高现金在手来应对。这意味着可能面临至少2-3年的账面亏损。

🏢对比美国房企历史，万科连亏后能否在7-8年内回到高点尚不确定。我国城市化进程和改善型需求仍在，但行业重大变化使得前景不明。

来源：雪球App，作者： unite_zhao，（https://xueqiu.com/1019832951/297231582）

$万科A(SZ000002)$ $万科企业(02202)$

关于万科半年度亏损及增持公告：

1）过去20年里，头一次发生重大亏损，这是万科与行业重大趋势性变化，并非春夏秋冬式的周期性。万科几乎没有可能性再回到２０个点的ＲＯＥ。

2）对标：华润21年进行9折库存去化，龙湖22年进行9折库存去化，万科却在24年开始动作，动作太晚是什么原因？现金流压力不大，存在侥幸心理。而且，郁亮这次有些过度乐观啦：２０２１年业绩发布会判断为，八个字“止跌企稳，稳中提升”。回顾下，判断乐观，完全错啦，导致行动不果决。（参考：https://mp.weixin.qq.com/s/QXKLjtSpMocb2tjZkug2hg）

3）万科是以成本价格计入账面资产的，但在市场低迷周期，大宗资产交易价格低于账面价格，账面净资产依然是不可靠的，估值为零不足够，搞不好就是负值，评估值更是扯淡。所以，按历史经验的市净率估值，就需要更高的安全边际。

4）今明两年我们的债务规模将下降1000亿元。听明白郁亮的话：降债务，必须提高在手现金，只能以价换量换现金流，账面亏损至少2年，多则3年。

5）对标08年金融危机后的美国房企：帕尔迪，连续亏损5年，16年后利润重回高点。DR horton，连续亏损3年，14年后利润重回高点。我考虑到：我国城市化进程还在继续，改善型需求极为强烈，万科连亏2-3年，7-8年回到高点？我还是没搞明白行业重大变化，2021年认为万科3年就能企稳回升，但事实是更糟糕啦。