从2021年以来，城投公司作为地方土地市场重要的拿地主体，积累了大量存量地块，也成为了代建企业深度挖掘的增量“窗口”和主要利润贡献点。
但随着2024年以来代建赛道在进驻企业逐步饱和后迎来增速放缓、竞争加剧、企业分化的新阶段。
据CRIC统计，2022年-2024年，重点30城中，城投拿地占比均保持50%以上。截止至2025年5月末，城投公司在30个重点城市未开工地块幅数超过4200宗、累计总建面超过3.6亿平方米。
这些未开工地块中有多少潜藏机遇？又有哪些长期未开工的土地仍值得企业去接洽和拓展？哪些城市值得深耕发展？
城投开工率长期处于低位
3.6亿㎡未开工面积释放潜在机遇
2021年以来，城投、平台类公司一直在土地市场中扮演极其重要的角色，其手中的土地也成为了代建企业竞相争夺、加速扩张的重要资源和发展支撑。
CRIC统计数据显示，2022年-2024年城投拿地比重始终维持在50%以上，2024年达到顶峰，占比达到64%，比2021年增长30个pcts。
由于城投公司拿地主要以“托底”、维持市场稳定为主，因此在开发能力不足，以及低迷的市场环境中，开工意愿和动能均相对较弱。
截止至2025年5月末，城投公司在30个重点城市未开工地块幅数超过4200宗、累计总建面超过3.6亿平方米，其中来自2022年、2024年成交的地块体量最大，接近1亿平方米。
值得一提的是，3.6亿㎡未开工地块中，城投独立拿地建面占95.3%，城投联合其他公司拿地建面仅占4.7%。
中西部城市未开工体量相对大
长三角城市开发节奏相对快
从城市分布来看，整体呈现中西部中城投未开工土地面积和幅数较多，长三角城市开发节奏相对较快现象。
30个重点城市中，徐州、重庆和长沙未开工地块总规模较大，超过4000万平方米（包含全市及区县数据）。这些城市虽然开工率较低，但在市场逐渐止跌回稳之下，代建需求会逐渐释放，尤其是优质地块，适合企业深耕布局。例如徐州有1000万平方米左右地块位于市区，代建前景更佳，适合代建企业扩张市场规模。
反之深圳、福州、上海、杭州等城市，未开工地块规模较小，均不足200万平方米，此类城市项目质量更优但相对竞争激烈，主要是头部代建企业的“战场”。
对大多数代建企业而言，聚焦和深耕是核心，集中优势资源深耕优势城市是大势所趋，因此选对城市相当于成功“一半”，才能保持高质量发展。
超30%未开工地块容积率低于2
好房子下更能创造超额收益
按容积率划分来看，未开工地块中仅有7.8%容积率低于1.5，24.5%地块容积率落于1.5-2区间，34.3%地块容积率落于2-2.5区间，容积率高于2.5的地块占比达到33.4%。
由此可见，容积率低于2的地块占比达到32.3%，基本与刚需地块占比相持平。我们认为这部分可以做改善的地块是代建企业拓展的首选，也是符合当前新房市场销售主流趋势。尤其在“好房子”理念推动下，部分产品能力强的代建企业更能通过“新规”、“四代宅”去兑现项目价值、创造超额收益，这一点也是能够打动委托方的关键所在。
再结合城市分布来看，不同城市的未开工地块容积率分布有一定差异：
珠海、无锡、厦门等城市未开工地块中超过60%容积率低于2，以偏改善项目为主，代建企业可以重点关注和拓展；
长沙、西安、上海、徐州等城市未开工地块主要集中于容积率2-3区间中，是标准的刚需型项目；而昆明、南宁、广州、深圳等城市有较多容积率在3以上的未开工地块。
总体而言，在3.6亿未开工的城投土地中，仍潜藏较大的代建空间，综合考虑地块的拿地时间、城投开工意愿、项目区位条件、容积率条件、规模条件等因素，优势不同的代建企业可以在深挖不同城市的未开工地块类型和项目需求后，可以选择更加适宜的城市进行深耕、拓展。
我们认为，中小规模的地块更适合进行代建。目前未开工地块中，小于10万平方米的地块占43%，
对于中小代建企业来说，应该主动拓展规模较小的地块代建，尽量保持短平快地完成项目的代建代销以及回款，保证企业安全性为第一要务。对于头部代建企业来说，大规模项目更有助于进一步放大品牌效应，同时增加市场份额。
本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：克而瑞研究中心，36氪经授权发布。
