2025年4月，最大建筑商中国建筑发布的2024年业绩报告显示，其房地产开发业务实现营收3062亿元，同比下滑0.8%；合同销售额4219亿元，同比下滑6.5%，销售面积1461万平方米，同比下滑21.4%。虽然销售额同比下滑，但依旧超过保利发展，在销售规模上位居地产“一哥”宝座。
而中国建筑旗下的地产业务主要有两个盘子，一个是中海地产，另一个是被称为“中建八子”的八大工程局的地产平台。
2024年，中海地产实现了合约销售额2706亿元，同比增长1.3%。
“中建八子”则被拉开了差距，销售额约1513亿元，与2023年同期的1871亿元相比，下滑了近20%，这样的表现不禁让人质疑：“中建八子”还好吗？
图表：“中建八子”公司对应地产业务平台信息
资料来源：中国建筑年报、亿翰智库整理
尽管“中建八子”都成立了自己的地产业务平台，并且都有相似的背景，但是从建筑行业进入房地产开发领域，各局之间也展现出了明显的差距。
从各局具体的净利润和投资情况中能看出一些端倪——中建八局业绩大幅下滑，是造成“中建八子”业绩下滑的主要原因。
从各个工程局2024年的净利润情况来看，除了盈利能力规模一直相对较弱的四、六、七局业绩小幅上升之外，其余工程局均出现了不同程度的下滑。其中，下滑最厉害的即是八局中建东孚，2024年净利润仅12.88亿元，较2023年减少了119.85亿元，降幅超过90%，而其余工程局下降在10亿左右。
图表：2022年-2024年“中建八子”净利润情况
资料来源：中国建筑年报、亿翰智库整理
从各工程局投资拿地情况来看，八局中建东孚同样是拿地势头弱化最多的，在经历了2023年全口径拿地金额179.2亿元强势拿地之后，2024年的全口径拿地金额降至58.2亿元，同比回落67.5%，其中，在大本营上海仅有1宗26.6亿元地入账，之后直至2025年6月10日未再拿地。
而一、二、三、五局在2024年的全口径拿地金额均实现同比增长，且在2025年1-6月之间均有新增土地入账。其中一局中建智地和三局中建壹品拿地势头较猛，在2024年全口径拿地金额均超过百亿。
图表：2022年-2025年1月-6月10日“中建八子”全口径拿地金额（单位：亿元）
资料来源：亿翰智库整理
从综合实力来看，中建壹品、中建东孚、中建智地、中建玖合、中建信和这五家企业在亿翰智库的库2025中国房企综合实力TOP100中榜上有名。2024年的净利润也排在“中建八子”之中的前五。
所以我们对这五家企业做重点分析。
图表：“中建八子”综合实力表现
资料来源：亿翰智库
中建东孚：产品不佳，陷入恶性循环
八局中建东孚作为“中建八子”曾经的“老大哥”，风光不再。
2024年，除了投资、利润双降，全口径销售额也从2023年的219.2亿元降至160.5亿元，同比下降26.8%。
中建东孚业绩的下降，主要还是缘于其产品端出现了问题。
中建东孚在2023、2024年在上海拿的3个项目已经全部入市，但去化遇到阻碍。截至2025年6月10日，其在奉贤的项目中建御璟园、虹口的虹映悦庭未去化的项目仍然超3成，宝山的中建宸悦雅园去化率更是只有约20.6%。
图表：中建东孚2023年-2024年上海新增住宅项目销售情况
资料来源：上海市房地产交易中心、亿翰智库整理
中建东孚项目去化困难，主要是有两方面原因：
一方面是产品没跟上时代，缺少竞争力。
如果说，区位一般可以作为奉贤和宝山的两个产品去化平平的理由。
那么位于虹口的虹映悦庭作为2024年11月才开盘的新房，均价约8.6万元/平米，室内层高仅2.95米，在新建“好房子”层高不低于3米的市场中，缺乏竞争力。装修标准虽然不低于3000元/平米，但交付标准中，客厅的墙面没有墙布或墙纸、没有新风系统、没有洗碗机……
而同板块中，距离不远、均价同样约8.6万元/平米的绿城沁香园，凭借“满配”的交付标准，在产品力上展现出了明显的差距，最终实现首开去化超8成，二开售罄，三开去化9成。
另一方面是口碑受挫，信任出现危机。
已经交付的项目中建壹府澜庭、中建熙江岳也被爆因为精装减配、外墙防水偷工减料、电梯频频故障等问题遭到业主维权，影响了品牌口碑，后续销售进一步受阻。
快速的扩张，叠加产品去化困难，中建东孚资金面的压力也开始显现。
2025年1月、4月，相继出售了旗下商业资产中，青岛中建幸孚MALL和济南中建幸孚MALL，追求变现以解决现金流燃眉之急。
现在的中建东孚仍陷在“快速扩张→产品落后→去化困难→业主维权→销售恶化→现金流承压→利润骤降”的一系列恶性循环之中。
未来，中建东孚会向重生或是沉沦，还需要在后续的楼盘开发、交付中见真章。
中建壹品：销售进入20强，跃居“八子”领头羊
近年来，三局中建壹品发展势头强劲，不仅在总资产规模上一直紧追中建东孚，位于八个工程局第二，还在关键的销售业绩和战略布局上展现出领先姿态。
图表：2022年-2024年中建八子总资产情况（亿元）
资料来源：中国建筑年报、亿翰智库整理
2024年，中建壹品中建壹品以463.9亿元的全口径销售额、117.29亿元净利润，远超“八子”其他兄弟单位，成为“中建八子”当之无愧的新晋领头羊，更成功跻身2024年房企全口径销售榜第20位。
图表：2024年“中建八子”全口径销售业绩排名
资料来源：亿翰智库
从拿地来看，中建壹品主要聚焦核心城市（北京、上海、深圳、成都、重庆、武汉等），北京则是其战略要地。2024年，其全口径拿地金额超过百亿，是“八子”中拿地最积极的单位之一。
2025年6月5日，中建壹品以27.78亿元成功竞得北京海淀区宝山村地块，印证了其不久前对外表示的“要在海淀再次拿地”的说法。
虽说是海淀区，但本宗地块距离西五环晋元桥，只有700米距离，南边跨过绿化带便是阜石路高架，周边配套较弱。这也给中建壹品带来挑战，其扩张依赖于持续获取核心城市优质地块（例如，北京海淀区学府公馆地块，上海杨浦区江浦之星、外滩源著地块），而区位相对一般的地块更考验其产品开发能力。早前，其部分项目也有出现外墙开裂、内部漏水等问题。
同时，多项目并行对其资金实力也是很大的考验。
如何同时保证产品品质、把控资金风险，将是其能否坐稳“八子”中头把交椅的关键。
未来中建壹品江浦之星、外滩源著等热销项目的实际交付，以及海淀宝山村项目的后续开发表现，将是检验其能力的重要试金石。
中建智地：连续两年拿下北京“百亿”组合地块，各产品线销售存在分化
一局中建智地虽然经营规模不及三局和八局，但在大本营北京也取得了不俗的成绩。
在拿地方面，连年抢占北京“百亿”地块：
2025年前5个月，各工程局拿地“哑火”之际。4月28日，中建智地在联合金茂、越秀、朝开以126亿拿下了北京市朝阳区黄杉木店及孙河组团地块。
资料来源：公开资料整理
而2024年，拿下北京市朝阳区112亿总价地王的，也是中建智地与朝开的联合体。这宗地块最终被打造成北京宸园+中建璞园PARK+朝阳园商办地块。
其背后的资金实力不容小觑。
销售方面，豪宅产品去化相对较好：
2024年10月，北京宸园和中建璞园PARK开盘热销，首开第一天合计卖了83.5亿。
2025年4月，中建智地在昌平未来科学城的北京国贤府二期入市，首开销售358套、21.4亿；5月，以11.5亿元、211套、2.16万平米的业绩，包揽北京5月权益销售金额、套数、面积三项TOP1。
北京宸园、中建璞园、北京国贤府都是豪宅产品，如此的销售业绩说明中建智地对高端产品有一定把控能力。
但中建智地的产品线存在分化，旗下的刚需/改善产品，也有不少项目问题出现。苏州中建河风印月、北京通州中建幸福里等项目出现了交付减配、存在积水漏水等问题。
当下的房地产市场中，产品还是太重要了，若品控问题不能有效解决，可能也会影响到后续的销售问题。
中建玖合：出手就拿大项目，负债尚存压力
二局中建玖合的总部和中建智地一样，位于北京。
从拿地情况来看，自2022年-2025年6月10日，中建玖合每年都独立拿一宗地，每宗地的规模都在50亿元以上：
2025年6月4日，用74.91亿在北京通州区一次性拿了八块土地，均位于北京城市副中心大运河附近，这些地块被统称为“大运河八子”。
中建玖合上一次在北京拿地还是接近两年前的2023年7月，以54.05亿摘得大兴西红门的一宗宅地，随后开发为中建玖玥府。
2022年4月，中建玖合力挫群雄，以66.82亿拿下朝阳区太阳宫地块，开发的中建玖合府。
对于上海的市场，2024年9月，中建玖合以总价63.66亿、单价6.8万/平米在上海拿下大宁“地王”，未来销售均价约16.5万/平米，是继2021年重仓临港之后，首次进入市区。
图表：2022年-2025年6月10日中建玖合拿地情况
资料来源：亿翰智库整理
2021年之后，北京、上海的新建项目去化情况较好：
北京市场中，中建玖合府，700多人争抢412套房源，每套房子售价2000万起步，开盘即售罄；中建玖玥府，截至2025年6月，去化超八成……
上海市场中，位于嘉定的中建万科理想之地项目，四次开盘，四次“日光”，以成交2103套、23.8万平米的成绩，成为2023年上海年度销售套数、面积双冠军；位于临港的中建玖海云天项目，在2022-2023年拿下临港区域的销量冠军，同样位于临港的中建玖里书香项目，则是2023年临港叠墅品类销售套数冠军……
不过，总的来说，中建玖合的规模扩张速度并不算快，主要是由于其资产负债率超过了上级中建股份的管控红线。
最主要的问题，是其2020年8月入市的中建国望府项目出现了滞销。该项目位于西五环外接近西六环的丰台区长辛店镇，区位较偏；该项目产品定价不低于1900万/套，远高于周边棚改安置房、回迁房高层、商品洋房，而周边的购房者大多数是军队、事业单位，需求多是中端改善，项目定位出现了问题；2020年8月的入市时机也不算理想。最终落得半年多“0网签”，导致其资产负债率一度超标。该项目截止2025年5月，累计成交40套（总供应112套），历史遗留问题正在缓慢解决。
现在来看，扩张之势因为负债压力受到管控不一定是坏事，毕竟有时候房企的盛与衰就在这一决策之间。
近期，中建玖合大宁“地王”项目中建玖上琅宸项目的官方户型图已放出，售楼处预计于7月开放，最终产品质量和销售情况如何，让我们拭目以待。
中建信和：深耕湖南“名校”配套楼盘，树立壁垒
总部位于长沙的五局中建信和，中建信和是继中建智地之后，另一个在2025年前5个月参与拿地的“中建八子”之一。
从2022年至2025年6月10日的拿地数据来看，中建信和的投资重点明确。长沙是其绝对的大本营，全口径拿地金额达68.83亿元，多为教育板块土地。同时，布局北京（46.43亿）、广州（19.83亿）、南京（14.80亿）、重庆（17.80亿）等核心城市。自2024年开始至2025年6月10日，中建信和尚未再次在长沙之外的城市拿地。
图表：2022年-2025年6月10日中建信和新增土地情况
资料来源：亿翰智库整理
在2017年，中建信和成为湖南本土房企首个销售额破百亿的公司。2024年已完成湖南9个城市的覆盖，年销售业绩高居湖南首位。旗下两个配套“名校”的学区产品，中建桃李九章和中建翡翠天序，分别位列2025年5月长沙市新房认购量前二。
得益于中建桃李九章热销带来的信心，2025年5月27日，中建信和再次联合芙蓉城投以10.5万元，摘得与桃李九章同板块的[2025]长沙市015号地块，这也是中建信和在长沙第7个配套名校的楼盘。
图表：2020年-2025年5月中建信和长沙市学区楼盘汇总
资料来源：亿翰智库整理
中建信和对稀缺性教育资源的掌控，使其产品形成了很高的壁垒。绑定桃李九章的湘郡培粹学校新校区，作为长沙教育史上首个由省、市、区三级政府联合共建的完全中学，真正坐拥三级政府政策背书、公信力支持和资源倾斜，在长沙教育版图中稳居顶层，支持力度前所未有。而015号地块未来打造的产品亦是如此，大概率将迎来和桃李九章同样的热销盛况。
资料来源：公开资料
小结
只有当潮水退去，才知道谁在裸泳。
现在的房地产行业，仍处在深刻的调整周期。
行业核心逻辑已从“规模扩张”转向“产品为王”，“好房子”早已是社会广泛关注的焦点。
对于开发商来说，光有钱和背景，已不一定够用。
即便是“中建八子”这样出身于建筑行业顶尖序列的头部央企工程局，其近年开发的房地产项目也屡屡被曝出工程质量问题，这尤其引人深思。建筑工程本应是其涉足地产开发时，最具有先天优势的环节。暂且抛开其住宅产品设计、交付等层面的竞争力不谈，单就在工程“基本功”上频频失守，不太应该。
并且，在政府部门力推“好房子”建设的背景下，各大房企都已经在自身的产品力上持续革新加码。谁跟不上“好房子”的浪潮，谁大概率就会被淘汰。
对于中建系公司而言，彻底杜绝建筑工程质量问题，无疑是其“好房子”建设过程中，不可或缺的先决条件。
正所谓“打铁还需自身硬”。能够开发、交付质量过硬的产品，才能在房地产市场中守住属于自己的阵地。这个道理不仅适用于抗风险能力较弱的中小房企，对于手握资源优势的大型央企国企同样有效。
本文来自微信公众号“亿翰智库”，作者：亿翰智库研究中心于小雨，36氪经授权发布。
