2023年10月，准备再度开启创业征程的许超，跟随霞光社中东考察项目来到沙特首都利雅得。在此之前，他已经考察了英国、欧盟、日本、东南亚等多个区域，在全球市场寻觅商机。彼时，出海沙特热潮方兴未艾，商务考察团络绎不绝，但走马观花者十之有九，落地生根者屈指可数。但许超却在此次行程中，发现了不可多得的商机。

在利雅得考察期间，许超一行人所居住的艾美酒店（Le Méridien Riyadh），一晚费用高达6000人民币，远超迪拜、阿布扎比的同星级酒店。这还仅是平日的价格，在有中东 “数字达沃斯”之称的LEAP峰会举办期间，利雅得酒店入住率达 100%，酒店住宿价格甚至飙升至每晚9000美元以上，堪称一房难求。

沙特，这一中东地区第一大经济体，正在改革开放进程之中。商业展会层出不穷、体育赛事频繁密集、对外开放大刀阔斧，吸引商旅人士接踵而至。随着越来越多的外企将利雅得作为其中东区域中心，利雅得也越发展现出包容开放的世界主义，而人流、信息和资本的涌动汇集，必然带来房价的迅速攀升。

在这里，聚集了来自华尔街的美国金融家，寻求低税率的欧洲人，从新加坡迁徙而来的职业经理人，带着大把钞票来做贸易的印度人，送外卖的巴基斯坦人，在商超做sales的菲律宾人，成千上万的黎巴嫩人、埃及人、叙利亚人、伊拉克人，以及遍寻奶与蜜的中国出海人。这座原本遍布宗教警察的城市，正在成为一个真正的全球节点。

1989 年美国经典电影《梦幻之地》中的一句台词，恰如其分地呈现了利雅得的现状：

“If you build it,they will come”.

俯瞰利雅得夜景

沙特，为何房价飙升?

坐落于亚非欧三大区域的十字路口，沙特的社会风貌堪称繁复多元。

而今，徜徉在利雅得街头，会发现法式糕点店旁边紧挨着韩国烤肉店，麦当劳与兰州拉面馆并存，来自日本京都的网红咖啡店%Arabica与黎巴嫩餐厅比邻而居。当欧美国家对移民厌倦之时，沙特却正在以前所未有的姿态拥抱他们。

利雅得市景

这一方面，来自于沙特前所未有的对外开放力度。2023年，沙特政府宣布，从2024年开始，政府机构将限制与没有在沙特设立地区总部的外国公司开展业务，以期减少经济外流和吸引外国投资。这一“中东区域中心”计划吸引了西门子、毕马威和联合利华等跨国公司将其区域办事处迁至利雅得，这不仅带动了市场对甲级写字楼的需求急速飙升，利雅得的租金在 2024 年增长了 19%；随之而来的外籍白领，也带动公寓租房市场的蓬勃兴旺。

来自美国的女性职场人Annie在沙特、阿联酋和埃及三个国家都有过工作和生活的经历，她坦诚，沙特是她最喜欢的中东国家。

“虽然沙特有些地方可能仍然保持着老派风格，但显然这里受美国的影响更大，原因在于，沙特国家石油公司——沙特阿美，最初就是与美国的合资企业；阿联酋则更以英国的法律与行为准则为中心。虽然英国的方式非常系统化，但却缺乏灵活性，而美国的方式是他们不在乎你如何到达终点，只要你坚持到底就行。所以，我发现，只要你有合理的理由和数据支撑，不同的想法在沙特更容易被接受。并且因为沙特人口众多，在各行各业都可以看到沙特人，他们不像阿联酋人那样永远独占特权岗位；此外，沙特的美食令人叹为观止。这里每天都在涌现新事物，比如地铁的开通，让沙特人充满了真挚的兴奋与快乐——这种情绪在这个时代并不多见。”

另一方面，沙特政府对房地产的刺激举措，也带动了市场的欣欣向荣。

2017 年，只有不到一半的沙特人拥有自己的房产，年轻人和他们的父母住在一起，逐水草而居的贝都因人习惯了家庭和部落聚居，成年子女也并不分家；而较贫穷的家庭则租房度日。

但“2030 愿景”中为沙特的房地产行业设定了宏伟目标，其中关键目标之一是到 2030 年将沙特公民的住房自有率提高到 70%。为此，沙特房地产发展基金针对不同阶层的公民提供了不同的贷款计划。

面对日益上扬的住房需求，2025年4月29日，沙特通过《白地税法》修正案，旨在打击土地投机、增加住房供应。根据修正案的规定，未开发土地的房地产税的年度适用税率将从2.5%提高到10%；并且首次对长期空置且无合理用途的房产征收年度税。

虽然沙特基建速度堪称魔幻，利雅得的三条地铁线路从动工到开通耗时十年有余，但在地产空置税的大棒下，金钱理应换来更高的效率。

尽管进程缓慢，地铁的开通，依然可以被视为利雅得向国际性大都会转型的一个标志。按照规划，利雅得地铁横跨 6 条主干线，全长 176 公里，通过 85 个车站覆盖整座城市的几乎所有社区，包括四个“标志性”主站：阿卜杜拉国王金融区 （KAFD）、STC、Qasr Al Hokm 和西站，每天可以容纳多达 360 万名乘客往返。

2024年12月正式开始运行的利雅得地铁

回溯历史，工业革命后出现的第一个大都市是伦敦，而伦敦人将地铁称为 “The tube”，意思是管子，深埋地下的交通网络，运送的是城市中最重要的资源——人。1863 年伦敦首条地铁 “大都会线” 开通，助其成为首个迈入 500 万人口的现代都市。之后，这一模式在全球复刻：纽约 1910 - 1930 年因地铁建设城市面积扩 2 倍、人口增 200 多万；东京 60 年代借地铁与新干线形成 “一都七县” 都市圈。像八爪鱼般延伸到城市各个方位与触角的地铁，已然成为全球大都市的发展标配。

对于 20 岁的法学院学生 Hadeel Waleed 来说，地铁改变了她的日常生活，将她从南部郊区到诺拉公主大学的行程从 3 到 4 小时缩短到 1 小时或更短。而在利雅得市中心工作的公务员Ghamdi，则逐渐放弃了开车上下班，“在通勤高峰期，开车需要花费一个半小时，真的令人精疲力竭。地铁开通后，我已经好几个月没有碰过我的SUV了。”

地铁的开通改变了很多沙特人的出行方式

除此之外，开放外籍人士在沙特置产投资，在一定程度上也助推了沙特的房价上涨。根据沙特的法律规定，持有有效居留许可 （Iqama） 的外国人可以拥有房地产，利雅得、吉达、NEOM 和东部省等主要城市正在向国际买家敞开大门。2025年1月，沙特资本市场管理局做出一个具有里程碑意义的决定：外国人现在可以投资在麦加和麦地那拥有房地产的沙特上市公司——这意外着沙特政府正在努力吸引外国资本，在每年收入150亿美元的朝觐经济中分一杯羹。

在宗教、人文理性与王权政治主导城市发展进程的中世纪，圣地麦加与吸引大批遣唐使的凤城长安、东西方文化交汇的拜占庭并驾齐驱，成为国际大都会；如今，在经济生活与商业活动占据主导的时代，麦加再次成为万众瞩目的焦点。

夜晚的利雅得街道

长租公寓，盯上外籍白领

事实上，房价的飙升，让沙特本地人也难堪重负。

截至2024 年，首都利雅得的公寓价格上涨了近 11%，相当于每平方米约 1,500 美元。据房地产咨询公司莱坊 （Knight Frank）2025年的最新报告显示，因沙特房地产价格飙升、借贷成本高昂，消费者的购房需求逐渐走低。该公司对 1,000 多个家庭进行调查，沙特消费者首套房的购置需求已从 2023 年的 40% 下滑至 29%。许多购房者认为价格太高，需要更多时间来储蓄，并希望有更多的融资选择。

莱坊预估，未来六年，沙特每年需要建造 115,000 套房屋才能满足住房需求；但也只有那些财力雄厚的人才可能支付新住房的价格，而这部分沙特人口相对较小。

与此同时，沙特的工业化与城市化的进程，正吸引着非首都区的其他地区公民，以及巴林、埃及、阿曼、叙利亚等中东国家的求职者，涌入利雅得寻找工作机遇，“利雅得漂”们，也催生了大量的租房需求。

莱坊中东研究主管费萨尔·杜拉尼（Faisal Durrani）认为，“他们的重点不再是买房，而是租房，租房市场供不应求”，开发商在建房租赁市场具有巨大的增长潜力，并表示应该更多推出满足消费者真实需求的经济适用房。

“挑战并非在于沙特市场缺乏需求，”杜拉尼说道。“只是我们目前建造的产品无法满足现有需求。”

根据 Global Media Insight 的数据，截至 2025 年 5 月，沙特的人口为 3696 万，这一数字反映了目前居住在该国的总人数，包括沙特公民和外籍人士其中，沙特公民占比 55.6%，约为 2055 万人，外籍人士数量约为 1641 万。针对这一部分外籍人士的生活所需的生意，也会层出不穷：例如美团的国际版本keeta、以印巴消费者为主的商超Lulu Hypermarket、以华人消费者为主的商超温州超市、以及长租公寓长租酒店等等。

而许超的创业团队，便是瞅准利雅得纷至沓来的外籍人口，开启了长租公寓项目SmartOasis的创业。

许超团队长租公寓项目外观

“根据‘2030愿景’，沙特计划将利雅得的人口从2016年的 750 万左右增加到 2030 年的 1500 万至 2000 万，这部分外地人口一定会产生租房需求。”许超告诉霞光社，“在我们的项目所瞄准的主要客户，中国人的比例可能仅占10%左右。主要租房群体，一是持工作签证，被外派到沙特来工作的外国人，以长期外派为主，比如供职于英美的创意设计公司，印度的咨询公司，中国的华为、阿里巴巴、keeta等全球化公司的中高层管理人员和员工；二是被利雅得蓬勃的经济发展吸引过来的外地年青人，比如来自沙特国内其他城市如吉达、吉赞等地的本地人，还有部分是来自GCC国家的阿拉伯人。”

目前，SmartOasis正积极布局利雅得城市核心地带，重点聚焦南环线以北、东西环线之间的战略区域，已在多个核心板块成功布局11个项目，形成初步的区域集群效应。

与全球其他国家中产阶级的下滑陨落不同，在改革开放进程之中的沙特，正逐渐形成坚实的中产群体。在过去，沙特仅有高高在上的王室与不问世事的公民；但现在，随着大公司的崛起和就业率的攀升，以职场身份参与公共生活的白领群体蔚然成风，这部分群体也成为租房主力军。

而中产阶级需要在消费和闲暇中找到自己生活的价值，尤为在意生活是否舒适、有格调，因此，SmartOasis的房屋装潢格外用心。与国内长租公寓“自如”的极简穷装风不同，SmartOasis致力于让房屋凸显品质感。

许超团队长租公寓的内部装潢

按照利雅得的城市规划，位于西北部核心区的阿卜杜拉国王金融区 （KAFD）， 被设想为沙特经济多元化的催化剂和全球金融中心，代表了海湾地区城市发展的范式转变。百事公司、高盛集团、沙特阿美、阿里云、法国巴黎银行等全球性大企业皆入驻于此。围绕这一核心商务圈，今年下半年，许超团队将进一步加快周边区域的战略拓展，预计在年末前完成第一阶段30个项目的战略目标。

“除了现有KAFD所引领的成熟热点区域外，利雅得林荫大道项目BLVD World和Mukaab 立方体城等超大型项目带动的 Al Qirawan 区域有望成为下一轮投资风口；同时，作为城市向北、向东扩张的重要承载区，Al Aarid 与 An Narjis 等新兴板块也正快速崛起，预示着新的增长机遇。”许超团队告诉霞光社。

阿卜杜拉国王金融区 （KAFD）

在沙特投资房产，是门好生意吗?

过去四年，毗邻沙特的中东自由港与金融中心迪拜，见证了地产热的持续升温，房地产价值飙升了 70%。

宽松的签证政策、低廉的税收制度、松散的资本管制，吸引了寻求资本避险的俄罗斯富商、加密货币富翁和对冲基金经理蜂拥聚集，投资置产，进而带动迪拜住宅和商业用地价格的空前飙升。甚至为了孩子教育来到迪拜的陪读妈妈，在购入几套刚需房后，顺利跻身为“包租婆”——迪拜的一居室年租为21万元，二居室年租也有32万元，一家人从此过上了财务自由的生活。

而迪拜的“创富神话”，能够在沙特复刻吗？

事实上，不同于迪拜，外籍居民可以在指定区域不受限制地获得永久业权；目前，沙特政府要求想要购买房产的外国人必须持有居留签证 （Iqama），住在房产本身（不允许投资房产），并且需要在离开沙特或取消 Iqama 时出售房产。这些规定让很多有经济能力在沙特买房的外籍人士，也陷入踌躇犹豫之中。

在沙特本土互联网公司工作的中国员工Jennie便是其中之一，“现在在北京、上海投资房产肯定是亏钱，但利雅得的房子价格肯定会持续上涨，但如果在离开之前必须卖掉，又担心没有踩中一个合适的timing。不过我应该还是会下手的。”Jennie说。

此外，根据Global Property Guide的研究，2025年2月，利雅得公寓的租金收益率约为6.93%，吉达为8.96%，远高于北京（1.81%）、上海（ 1.5% - 1.7% ）；且在2020年，沙特免除了房地产交易 15％的增值税，目前对房产价值征收 5％的房地产交易税，从投入回报比来上说，的确比理财产品要高很多。

沙特西部红海沿岸城市吉达市景

除了用Iqama获得购房资格外，沙特还允许外国人通过向住宅房地产投资 400 万里亚尔（110 万美元）来获得沙特的黄金签证，从而获得永久居留权。这一政策也为不少想要在利雅得买房但没有Iqama的外国人，提供了出手的契机。

利雅得的房产创业人士告诉霞光社，有些外国人可以在住宅开发前期向房地产开发商预付部分定金，然后坐等房价上涨，在房价到达400万里亚尔后便可以申请黄金签证，从而合法拥有房屋产权后再进行售卖，赚取房价上涨的红利。

事实上，沙特待价而沽的豪宅，也坐等海外投资者“接盘”。最近，沙特增加供应的开发商包括沙特财富基金支持的 Roshn Group 和 Dar Global Plc，后者最近宣布计划与特朗普集团在利雅得建造新的豪华项目。莱坊中东研究主管费杜拉尼认为，除非找到新的市场需求或利用国际买家的需求，否则未来五年沙特将会面临豪宅供应过剩的风险。

北京大学国家发展研究院金融学教授徐远，在其所著《房价的未来》一书中谈到，决定城市房价的有八大因素：一类是城市规模，人口流入，人均收入，和土地供应。此外，还有四个易被忽视的关键指标：儿童人口规模、上市公司数量、财政收入水平及服务业占比，这些要素是衡量城市购房需求与经济活力的核心维度，其增速越快，房价与收入的上升空间越广阔。

而服务业配套完善的城市往往比工业主导型、资源主导型城市更具发展潜力，例如中国长三角、珠三角地区。这类城市产业生态多元，在应对经济波动时展现出更强韧性，多元的服务业不仅孕育创新土壤，更能为城市开拓可持续的发展前景。

但无论在何时何地，买房子就是买这个国家和地区的未来，是否下注，取决于你是否相信这座城市所许诺的美妙蓝图。而沙特的未来将会如何呢？尘埃尚未落定，还需拭目以待。

本文来自微信公众号“霞光社”（ID：Globalinsights），作者：李小天，36氪经授权发布。