全国住宅的租金，还在继续下行。
观点指数披露的数据显示，今年以来住宅租金较去年同期持续下滑，其中，4月份重点50个主要城市的平均租金同比下降4.2%。
长租公寓的日子就更难过了。
去年长租公寓的平均租金跌了4.8%，如果将时间拉长到过去两年，跌幅更是高达7.9%。
租金持续下降，长租公寓这条曾被寄予厚望的赛道，正逐渐失去昔日光环。租赁企业的日子也越来越不好过了。
更严重的是，从目前来看，供需错配是长租公寓租金下跌的主要原因。而接下来几年，长租公寓的供应量还将持续上升。行业内卷，在所难免了。
供应放量叠加需求缩水
长租公寓竞争压力增大
住宅租金，归根到底是由供求关系决定的。
近年来，保障性租赁住房（以下简称保租房）大量入市，租赁房市场日趋饱和。
根据“十四五”规划，到2025年，全国将筹建保租房870万套。而截至2024年底，这一计划已完成84%，也即727.2万套。
今年以来，各地继续推进保租房筹建，据统计，第一季度各地保障房的建设计划总量达80万套以上。房源供应放量，加剧了供应端竞争。
与此同时，居民消费降级明显，大家对于租金的敏感度依然处于高位，这也让长租公寓的租金进一步承压。
今年是“十四五”规划的收官之年，也就是说，今年将达成870万套保障房的筹建目标。推算下来今年的筹建量会在143万套左右。
我们知道，住宅项目的建设周期一般是2-3年。预计今年乃至未来两年，保租房供应量仍将保持在较高水平。长租公寓的租金还存在再度下行的压力。
主动转变租赁模式
优先稳住公寓出租率
供需错配的情况下，租赁企业不得不采取措施，保租客，保租金。
1、“以价换量”，稳住出租率
“以价换量”成为一种常态，除了降价外，一些项目还给予一定的免租期来吸引客户。
万科泊寓今年推出了求职特价房，可以免租1 - 3 个月。一些门店抢在春节前开始策划优惠活动。
百瑞纪（原窝趣公寓）的部分门店也推出了签约6个月免15天房租、签约13个月以上免30天房租的活动。
城家的则提出，新签或续签12 - 17 个月，可以免租 35 天，有些门店更是祭出新签或续签 两年，免租70天的优惠力度，从这些活动也不难看出，为了保住出租率，租赁企业有多拼。
2、引入智能管理系统，高效获客
房源供应量大增，意味着租客的选择变多了，反过来，租赁企业获客难度也就变大了。近年来，租赁企业为了争夺客户，不得不加大在58、贝壳等平台的宣传投放力度，获客成本随之一路走高。
对此，有些租赁企业开始转变思路，开始自建获客渠道，变被动获客为主动获客。
3、长短租结合，减少房源空置期
为降低房源空置率，长租公寓也在探索更灵活的短租模式。
至于租期多短算短租，目前并没有固定的说法，各租赁企业方案也存在一定的差异。
以龙湖冠寓为例，冠寓推出的“随心租”，只需799元便可以在全国100多家门店任住7天。难得的是，假节日不需补差价，也没有淡旺季价差，可以说相当有诚意。
长短租模式下，租赁企业通常只拿出一部分房源作为灵活租赁的对象，弥补淡季空置率高的问题。
有的公寓还提供日租服务。例如乐乎公寓酒店北京对外经贸大学店是由一家老酒店改造而来，自开业便采用长短租结合的模式，并提供日租服务。
旺季时，乐乎会提高项目的日租占比，淡季则提高长租占比。由于租期灵活，加上公寓的地理优势，受到很多来北京面试和找工作的大学生及家长欢迎，即便在淡季，公寓的出租率也能达到98%。
提升产品与服务水平
打造差异化竞争优势
供应饱和的情况下，同类产品之间如果不想打价格战，便只能走别人没走过的路，开辟新的细分赛道。
除了从租期上做改变外，部分租赁企业也通过提升产品的硬件及服务水平，增强对租客的吸引力；或者开发新型产品，跳出同质化竞争的泥潭。
1、完善配套及服务，提高租客的粘性及满意度
“消费降级”当前，租客最为看重的是性价比。
所谓的性价比，无非就是同等价位下，可以享受更好的居住体验和更优质的服务。近两年，长租公寓纷纷通过提升产品品质及服务水平，来赢得租客的认可。
一方面，补足短板，增强产品的吸引力。
举个例子，百瑞纪在某三线城市的一个公寓项目存在一些硬伤：毗邻公墓、交通不便、没有商业配套等，因而出租率一直上不去。
后来，团队与当地美团洽谈设置共享摩托车点，解决出行交通问题；拜访周边商家梳理出商业清单供租客选择，并针对年轻人与医院医生等目标客户制定销售策略。借助这一些列动作，在两个月内就将出租率提升至95% 以上。
另一方面，完善配套服务，增强客户的粘性。
①提供增值服务。
比如部分长租公寓提供免费WiFi、定期保洁、维修服务、搬家服务、代收快递等等，提高租客的满意度。
增值服务为租客提供便利的同时，也可以带来一定的额外收益，提高公寓的租金坪效。比如有的公寓推出家居租赁套餐，租客可以选择需要租赁的家具家电。为公寓带来了额外收入。
有的公寓将闲置空间打造成了24小时智能自习室，对租户及外部开放，不仅方便了租户，也减少了空间浪费，拓展了收入来源。还有的公寓将闲置空间改造成咖啡馆，也达到一举多得的效果。
②社群运营。
借助社群将公寓租客链接起来，建立有温度的居住氛围，给人一种“家”的归属感。
社群运营已被视为长租公寓可持续增长的引擎，租赁企业对此给予了充分重视。
华润有巢华东地区就充分发挥央企的资源优势，建立起了以“属地共建—品牌共建—人人共建”为递进路径的社群运营模式。
属地共建：与属地党委、团委、妇联等机构联动，打造城市巡回音乐节；此外，打造“巢物置换市集”，组织租客和商户开展物物交换，增进彼此间的联系。
品牌共建：与外部品牌跨界联动。例如联合青橄榄树基金会合作举办公益画展及沙龙活动，将艺术引入社区，为租客创造情感共鸣点。
人人共建：以“主理人机制”为抓手，引导租客建立乐队、球队等主题社群，有巢为社团提供资源支持。
良好的社区氛围，提高租客的粘性及居住体验。
2、开拓细分赛道，形成差异化竞争优势
去年以来，包括招商伊敦、星河公寓、万科泊寓长租公寓品牌纷纷向中、高端市场转型，以期走出普通白领公寓内卷的困境。
与此同时，一些细分赛道的新型产品也开始冒头，长租公寓产品定位日趋多元化。
招商伊敦去年在上海·海上世界打造了首家亲子度假公寓——上海国际邮轮港壹棠服务公寓。公寓以森屿海洋为主题，采用新奇雅趣的海洋童话式布置，亲子客房则围绕“远航探险”“海岛秘境”“海底星空”三大主题，融入了丰富的童话元素，公寓内设有健身房、瑜伽房、多功能厅等，以及百米江景视野的网红餐厅。
很明显，公寓抓住了近年来休闲度假旅游的热潮，瞄准亲子短途旅居的这一客群，走出了一条差异化道路。
明源君留意到，“儿童友好”似乎正在成为长租公寓吸引客户的一个重要抓手。
万科去年也推出了一个新的租赁产品：万科爱住·四季公寓。上海万科爱住·四季公寓主打35-76㎡一室、两室户型，并且重点升级了收纳系统。鞋柜增设换鞋凳、厨房设置大操作台和洗烘一体机、客餐厨一体化、卫生间镜面柜、折叠移门等配置，让居住空间看起来更宽敞，满足租户的收纳需求。
同时，公寓也重视社交氛围的打造，社区配置Co·living、活力健身、共享书吧、精品大堂四大景观区域，室外还预留了一篇大草坪，并打造宠物花园、羽毛球场、社交花园等三处景观及运动空间。
爱住·四季公寓的特别还联手当地政府打造了“宝宝屋”，也就是婴幼儿托育空间，可以为婴幼儿家庭提供多样化的照护和育儿指导服务。这一个功能也成了公寓的最大“卖点”，赢得一批有孩家庭的好感。
小结
长租公寓已从粗放扩张阶段走向精细化运营阶段。那些在产品及运营上落后的产品，注定要在激烈竞争中败下阵来。去年以来，已有不少小型公寓运营商关门倒闭。规模型企业面临的压力也不少。对租赁企业而言，唯有在产品及服务上建立起市场壁垒，才能保有继续留在牌桌的安全感。
本文来自微信公众号“明源地产研究院”，作者：若可，36氪经授权发布。
