不是所有地产央企都能“好好活着”。
比如，亏损后的地产央企有几条路。其一，离开牌桌，直接退出地产开发。比如中交地产；其二，瘦身健体，压缩组织，降薪裁员，比如中铁置业。
中国金茂，是第三条路。与其陷入被动修复库存之路，不如主动进攻，拿地大爆发，以增量打存量。
01，金茂的三板斧
对此，25新上任的金茂董事长陶天海，开启了组织，投资，产品，运营等全方位的变革，老潘总结为金茂翻身“三板斧”。
其一，组织精简；其二、拿地大爆发；其三，产品优化
比如组织更扁平，更高效、更强悍后，开启拿地大爆发就能在行业下行期以增量破局，而产品大优化就能快速变现增量土地形成新鲜现金流和利润修复，而后再支撑滚动拿地，整体形成金茂的正向发展闭环。
这三板斧，最让业内和老潘好奇的当属近半年的拿地大爆发，但更具冲突感的是金茂从昨天“亏损病号”到今天“拿地黑马”，形象转变太快，让老潘惊诧。
好奇1：仅一年时间，金茂就由弱变强了？
好奇2：昔日央企黑马金茂，又杀回来了！
于是老潘，今天来简单聊聊下行期时“金茂的翻身战”！
02，拿地大黑马
金茂，又杀回来了。
记忆中，昨天金茂还在作为央企亏损户的“大病号”，即2023年严重亏损69亿，结果不到1年时间修复，即2024年11月到25年的4月，金茂就在全国土地市场频频出手，肌肉感爆发，一举再次成为“拿地新黑马。”
让人意想不到的是，金茂最近这半年拿地进入开挂模式。其一，克而瑞拿地榜，金茂2025年前4月拿地356亿，超过保利，中海、华润，位列行业第一。一家24年销售还在10强外的二梯队房企，如今25年拿地榜竟然超过保利中海华润，金茂，这是打鸡血了吗？
其二、近4个月拿地行业第一让人疑惑，但全局看还不止，金茂拿地大爆发其实从24年四季度就开始爆仓了。
金茂，其实从去年四季度就开始拿地大爆发，仅24年11月和12月两个月金茂就闪电拿下全国12幅土地，拿地金额高达158亿。
其三，从拿地强度看，25年前4月金茂销售253亿，而对应拿地金额竟然高达355亿，拿地强度竟然高达1.4，这是绝对的拿地“爆仓”！
再看24年。金茂24年全口径销售983亿，拿地金额330亿，算下来拿地强度0.34，依旧是进取式拿地。对比之下，头部央企保利拿地强度0.21，招商0.22，中海0.26，华润是0.28。显然，不仅仅是25年，金茂去年拿地强度，也是远超四大头部央企。
03，金茂的翻身仗
2023年是金茂首个亏损年，亏损69亿，震撼业界。2024年是金茂所有者溢利10.7 亿，成功扭亏为盈。
2025年金茂拿地大爆发，组织大精简，产品大优化，凭借24年四季度和25年前4月拿地大增量和新兴产品力助攻，预计2025年金茂会迎来爆发年！
简单盘点金茂这3年之变，23年是亏损年，24年是修复年，25年是爆发年。
这3年“巨变”也让老潘陷入深思。
其一，一向产品力领先的金茂，为何会走向亏损？其二，亏损之后，金茂又是如何能够快速破局突围？特别眼下行业依旧处于下行筑底期，此刻金茂突围的“天时”，其实并不友好。
1，金茂亏损与经营复盘
金茂过去很多年发展一直顺风顺水，最大2个光环是产品层面金茂府的超级IP和企业层面的央企黑马，但为何在行业下行期的23年突然陷入亏损泥潭？
如今复盘看，金茂吃了三个亏。
其一，城市运营商的超大盘模式“太重了”。金茂一度在城市运营板块投入大量资源进行大盘开发，这个大盘打法太重太慢，其实只适合上行期市场，毕竟上行期土地溢价红利可以平衡很多投入成本，但下行期大盘模式成本高，周期长，变现慢，整体会让企业迅速系统承压。
其二，三四线城市占比较大。就在这一轮行业调整前的19年到21年间，金茂拿地曾较为下沉，而在下行期三四线存量会减值凶猛，会给公司带来去化压力、减值压力，最终利润承压。
其三、金茂引以为傲的金茂府高端产品优势在“限价”时代受到政策抑制，很难发挥优势力。试想一下，如果拿地价格偏高，但价格又不让卖上去，那么利润自然受损。
事实上，金茂的亏损之路形成了一个V字曲线。即近4年（21~24年）金茂归母净利润分别为“47亿、19亿、-69亿、11亿”。不仅仅是利润亏损，金茂销售额也在节节败退。近4年（21年到24年）销售一路下跌，2356亿、1550亿、1412亿，983亿。到24年，金茂已跌破千亿关口。
利润由正转负，销售破千亿关口，金茂管理层压力肯定是巨大的，而且金茂手里的“牌面”也不友好。
其一，金茂存量过多。即金茂目前仅仅二级总土储建面有4378万平米，而24年销售面积才582万平米，够7年消化了，眼下楼市下行期，巨量存货无疑是“毒药”，是“癌症”，占用资金的同时，每一次房价下跌都意味着减值计提的增加，意味着后期利润可能继续失守。
当然，高库存不是金茂的特例，全行业都是，其他头部央企也深受库存之痛，但不同的是，金茂相对其他央国企甚至民营房企，存货减值损失占比更高，更严重。
数据表明，2022-2024年金茂对土储合计计提减值拨备约101.4亿。
行业对比之下，在行业典型房企3年存货减值损失额（22年~24年）占24年存货比例看，中国金茂计提减值拔备占比高达12.9%，而类似中海仅0.5%，华润2.2%，而在三四线存量土储相对较多的保利占比也仅仅只有1.4%。
这也反向证明了金茂受库存之痛更严重。证明金茂早期布局的巨量土储资产价值并不太好，整体当下金茂存货呈现出
“量大却质不优”特征
而在行业下行期，金茂眼下存货“量大质不优”也将是金茂后期突围的一大压力。
其二，吞噬净利润的还有金茂高企的销售费用和管理费用。
比如在23年，24年典型房企销售管理费用营收占比中，金茂以8.8%的过高费用占比位列第一。同期来看且不说深耕的滨江2.0%，中海的3.7%，与金茂同规模梯队的民营龙湖也仅仅6.8%，华发5.3%，越秀4.9%。
如何压降偏高的销售费用，管理费用，也是金茂后期净利润修复的关键。利润要修复，销售须稳住，费用要降低，存货要盘活……这是摆在新上任中国金茂掌舵人陶天海面前的四大考题。
2，陶天海的破局术
23年升任金茂总裁，25年升任董事长的陶天海正在对金茂开启全面的大手术。
面临金茂内部的“四大考题”，面临外部的“行业下行”，金茂破局压力是全方位的。尤其是巨量存量一旦遭遇25年行业继续下行，即使拼劲所有心力气血去拼命“去库存”，但形势比人强，在巨量库存死磕可能依旧会陷入“规模、利润、费用”的负向螺旋。
怎么办？
对此，陶天海的答案是“发展才是硬道理，打破规模负向螺旋，把破局大招寄托在增量突围，做强做大增量，以此带动存量，盘活存货，最终持续滚动换仓实现金茂整个资产结构滚动优化，真正在主动发展中解决问题。”
这个做强做大增量突围，进一步翻译就是“拿地大爆发”。
以更大气魄，更高拿地强度的拿地大爆发，去争取金茂25年，26年发展的主动权，这是金茂在扭亏为盈后，在销售接连下滑后的一次战略反击战！
事实上，金茂这个“胆大”战略在中海，华润这两年全国大手笔拿地也得到验证了。此刻，24年华润256亿的净利润，中海157亿的净利润，华润中海规模从过去8强6强进入二强三强，无疑“增量大手笔拿地”功不可没。
而这一次，24年利润转正后，金茂选择在24年926中央救市后的四季度，出手了！金茂开始以超级气魄，更大手笔，更大强度成为行业拿地大黑马，新黑马。
如前文老潘总结仅24年11月到25年4月这短短6个月时间，金茂出手超500亿，打败了所有头部央企。
这背后的底层逻辑，老潘也一并为大家拆解。
其一，金茂没有发疯。眼下虽然楼市整体处在下行筑底期，但结构性看，基于核心一二线城市的核心地块依旧存在结构性牛市，其去化率都普遍高于60%，而且利润都在双位数在，这一局面，给金茂提供了拿地大爆发的结构性机会。
所以看官不用担忧行业下行筑底的大背景。
其二，金茂拿地大爆发不怕后期又成为“包袱”。一则眼下各大城市限价取消，金茂擅长的高端产品力终于可以天高任鸟飞，英雄有用武之地了；二则新拿地往往都是高得房率，四代住宅、低容积率的新规土地，往往可以吊打库存老产品，去化无忧，这种“新规”红利是金茂拿地大爆发的一个产品机会点。
其三，新规新房去化率在60%以上，而存量库存房去化率不到20%甚至更低，显然，此刻房企更应该把有限资源优先聚焦到新房战场。毕竟死磕“存量战”整体投入产出比太低，不划算。
过去涨价能去库存，但眼下不可能，尤其当下市场下行筑底期，存量之痛可以说短期无法破解，此刻不用纠结死磕库存，人不要与大势斗！企业也一样。
尤其眼下金茂存货结构中滞重库存更严重，金茂更需打响增量战役！
一个统计中，金茂竣工存货占总存货24年已超45%，远超其他典型房企。这个占比高，是啥意思了？
所谓房企已竣工未售存货，多为去化难度较大的项目，此类存货就是典型“滞重库存”，未来将有较大减值压力且通常利润率水平较低。如果这个部分占比过高，就意味着资产整体流动性和质量堪忧。
所以，金茂除了战术上死磕存量，盘活存量外，但战略上要聚焦增量，破局增量，唯有增量破局才能让金茂进入战略主动。
基于此，我们看到2025年金茂业绩年报上金茂强调今后坚持“做优增量，盘活存量”两条腿走路，同时，金茂还用到了超常规3字定调。
即以破常規思維、非常規之舉、超常規成效，推動公司跨越周期。
做优增量，即坚持“双聚焦”投资策略，通过投资创标、产品创标、运营创标「做优增量」，整体通过快周转，迅速回流资金并投入再生产，实现「一年一熟」，支撑未来持续发展。
盘活存量，通过极致的签约回款、极致的现金管控、极致的降本控费、极致的价值创造「盘活存量」，加快资金回流与结构优化，实现自我造血与修复。
基于这个大方针，所以我们就容易理解后期金茂“见怪不怪”的超级巨变。
比如，金茂为何短期（近半年）集中斥资超500亿大手笔，大体量的集中爆发式拿地，此刻，金茂拿地大黑马背后是金茂整体希望靠增量破局的决心。
当然500亿拿地额只是其次，聚焦高能级核心地段，强调拿地质量是必然，比如此刻京沪拿地可售面积占比达到37.6%，同时，不少优质地块拿地毛利率超20%，这会修复金茂26年，27年的利润表现。
比如，金茂回归自身更擅长的一线城市外，存量战场也在积极退出退出低能级城市，在三四线频频退地，比如2025年1月退出湖州南太湖地块，获得7.81亿现金补偿，虽然从退地楼面价看产生了打折亏损，但是却置换出现金流能够投入一线城市。
比如，金茂25年开启的三级架构转为二级架构，无疑是大幅度降低管理费用，精简架构，扁平化提升管控效率的又一破局。比如拿地大手笔的同时，金茂也在同步进一步修炼“豪宅”产品内功，目的就在于让巨量新增土储能够快速变现，一年一熟。
所以我们不难理解，为何中国金茂25年“赶了个急”，3月22日再次正式推出“金玉满堂”四大产品线，是25年全国首家发布新产品战略的房企。同时，你也会看到，目前金茂“府系及璞系”两条高端改善产品线的项目货值占比已经高达65%。
所以，不能只看金茂的拿地大黑马，还要看到金茂的高端产品的再亮剑，金茂正在打响战略组合战。
从央企亏损户到拿地新黑马，金茂的闪电内生式变革，即使在行业下行期，老潘也乐见所成。
金茂后期如何进化，老潘也将拭目以待！
本文来自微信公众号“地产总裁参考”，作者：潘永堂，36氪经授权发布。
