房地产市场止跌回稳进程中，无论是新房还是二手房市场，高端市场均表现得相对坚挺。
尤其是二手高端市场，今年4月，在二手房整体成交热情略有回落的背景下，北京、上海、深圳和杭州二手豪宅挂牌和成交占比双增。
其中上海总价3000万元以上高端住宅新增挂牌占比达到了0.58%，达到2025年以来最高点。
挂牌量上升背后是豪宅业主资产配置优化的避险选择，同时新房市场豪宅供应爆发，客观上也使得部分豪宅客户的置换需求前置。
与高端二手房挂牌量同步上行的还有成交占比，除了杭州之外，北京、上海和深圳总价1000万以上成交占比均呈现同环比齐增态势。
京沪深杭二手挂牌量增速放缓
但高端占比上升
二手房东挂牌积极性是市场情绪的实时温度计。
从CRIC监测的京沪深杭新增挂牌套数来看，2025年一季度四城二手房挂牌量呈现出逐月递增态势，但是到了4月业主挂牌积极性显著下降，环比2025年3月日均都出现了回落，其中深圳、杭州同比更是下降7%和29%。
图源：丁祖昱评楼市
如果细分到总价段我们可以看到，北京、上海和杭州豪宅业主挂牌积极性有所增加。
以北京为例，4月总价800-3000万的高端改善房源挂牌占比为14.23%，环比持平，总价3000万元以上占比为0.38%，环比有所增长。
上海则呈现出明显上扬态势，尤其是2025年4月以来总价3000万元以上新增挂牌量占比达到了2025年以来高点，占比已接近0.6%。
而深圳则呈现出明显差异化特征，总价800-1000万元和1000-3000万元各面积段占比均出现了不同程度的回落，高端业主挂牌积极性不升反降。
图源：丁祖昱评楼市
高端二手房市场出现短期挂牌量上升现象，背后主要有三方面原因：
一是高位套现的避险心态：一方面一线城市核心地段豪宅长期被视为抗跌资产，在房地产行业整体调整期，部分房东认为豪宅价格可能已触及阶段性高点，选择在高位套现以锁定收益。另一方面房地产税试点预期等政策不确定性增加持有成本，尤其是多套房持有者倾向于提前减持高总价资产，避免未来政策冲击。
二是流动性需求驱动下的优化资产配置。
三是“卖旧买新”的置换需求，尤其是以上海为代表的核心城市一手豪宅供应爆发，产品力持续升级，客观上也使得部分豪宅客户将置换需求前置。
京沪深总价千万以上成交占比持增
核心区豪宅更抗跌
二手豪宅挂牌增长，成交同样坚挺。
从成交总价段来看，除了杭州之外，京沪深总价段1000万以上二手房成交占比均呈现同环比齐增态势。
与高总价段成交占比持增趋同，京沪深三城140平以上面积段成交套数占比同样稳中有增，高改和豪宅需求旺盛。
这意味着，在一手豪宅供应有限的情况下，部分高端客群为了自住和满足资产增值保值需求而被“挤压”至二手房市场。
图源：丁祖昱评楼市
与刚需小区“以价换量”略有不同，高端住宅呈现出“越涨越买”的特征，即房价持稳，抗跌性良好。
CRIC选取了上海、深圳2025年4月单月成交套数超3套以上典型项目，小区价格持稳的比例超过了六成，环比涨跌幅基本在10%以内，其中上海、深圳2025年4月可比房价环比增10%以内小区分别达35.88%和34.47%。
以上海为例，房价更保值增值的小区多集中在城市核心区，静安区、普陀区和徐汇区多个小区成交均价环比都有所上涨，比如位于徐汇区的丝庐花语，4月成交了3套房源，均价10.9万/平方米，环比上涨16%。
同样在深圳，南山区的半岛城邦花园(二期)和福田区的香格丽苑环比涨幅分别为15%、17%。主要原因是高端新房供应相对稀缺，加之高端客群愿意为优质的产品和物业等增值服务买单，二手次新房也成为很多高净值人群主流选择之一。
图源：丁祖昱评楼市
4月京沪深等二手住宅成交虽环比持降，但高端豪宅市场挂牌占比和成交占比双增，并展现出较强的增值和保值能力。
短期来看京沪深二手房市场还将延续震荡行情，高改和顶豪需求相对稳定，成交占比或将延续稳中有增，增幅大小还将受到新房高改和豪宅盘供应影响。而哪些城市核心区的大户型产品价格抗跌性更强。
本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部、CRIC研究，36氪经授权发布。
