这几年，代建成为房地产行业绕不开的话题，行业已从“蓝海”进入了“红海”。
这些代建项目多处于二三线城市，一线城市却很少见。
从代建渗透率来看，二三线城市最高的时候突破了8%，而同期一线城市只有1%左右。一线城市代建项目多位于非核心区，且“可遇不可求”，再加上代建入局门槛高，一线城市代建几乎已被头部企业“垄断”。
也不是没有机会。
如果要在一线城市寻求代建机遇，可率先考虑广州。除了商品住宅外，一线城市很多公建配套类的政府代建机遇值得深挖。
一线城市代建渗透率低于1%
代建机会相对较少
一线城市代建比例大幅低于其他城市。
CRIC统计了32个城市2021年至2025年一季度开盘项目，过去四年一线城市新开盘项目中代建占比不足1%。而行业平均值是2.4%。
2024年是代建渗透率最高的一年，而这一年二三线城市已突破8%，一线城市只有1.25%，其中广州和北京渗透率较高，渗透率超过了1%，不过与无锡、苏州等代建发展较快的城市相对比仍然有较大的差距。
而到了2025年一季度，一线城市新开盘项目中代建项目为零，二线、三四线城市代建渗透率分别为4.1%、3.8%。当前代建需求重点并不在一线城市，而是在核心二线城市。一线城市零星的代建项目主要分布在核心城区以外的刚需项目。
一线城市代建空间较小，主要是作为代建主要力量的城投公司在一线城市拿地并非主流。
CRIC统计了2021年至2025年一季度，四个一线城市城投公司拿地的占比，北京城投拿地持续占比低于40%，最高也仅有34%；上海、广州城投拿地占比呈现下降趋势；深圳城投拿地占比在一线城市中最高，但主要是由于深圳含宅地块出让较少、且其中较多租赁用房地块成交导致。
实际上，一线城市土地资源相对稀缺，尤其是2025年以来为保持土地市场的稳定持续出让优质地块，头部国央企拿地和自主开发的意愿进一步增强。
而且代建市场入局门槛较高，代建企业以头部企业为主，如绿城管理等。在一线城市这样市场基本面较强、但代建机遇较少的城市中，中小代建企业或新入局的代建企业要获取项目的难度较大。
城投拿地7成位于郊区
头部企业代建有更高的溢价
一线城市整体市场韧性足，区域和板块市场热度依旧分化，核心区域改善项目销售火热，但郊区项目去化十分低迷。结合一线城市城投拿地分布可以看出，在核心区域吸附下，短期开发意愿会持续保持低位，进而影响代建需求。
城投在一线城市拿地占比本来就低，这些项目中有72%位于郊区。其中，北京、上海和深圳城投拿地都主要分布于郊区，尤其上海和北京城投拿地位于郊区的比例分别高达85%和74%，企业承接代建项目时更需要警惕市场内部分化的风险。
广州的城投拿地分布于市区和郊区的比例分别为56%和44%，同时广州也是四个一线城市中代建渗透率最高的一个，在四个一线城市中，广州的代建行业发展前景相对较好。
整体来看，一线城市代建可遇不可求，头部企业代建溢价能力强，但相应的门槛也更高。
CRIC整理了部分目前周边有在售项目的代建项目进行对比，代建项目与周边项目相比，价格相对偏高，上浮范围从2%至53%。
大多数一线代建项目近一年成交优于其周边项目，尤其是部分溢价较高的项目销售也不差，其中代建公司的运营力、品牌力、产品力对项目有一定的加成作用。而对于中小代建企业来说要达成同样效果或许需要更高的成本，尤其是当前整体大环境弱复苏状态下，中小企业在一线城市进行代建或将面临更高的竞争压力。
代建项目在一线城市的渗透率仍会长期低于平均水平，由于代建机会较少进而竞争会更为激烈、中小企业获取项目的门槛依旧较高。且一线城市代建有一定的难度，代建项目主要位于非核心区域，在承接代建项目时需谨慎评估周边市场情况，更重要的是，需要依靠企业的口碑和产品力等实力加持，提升项目的溢价能力和去化速度。在商品住宅的代建以外，一线城市还有很多公建配套类的政府代建机会值得挖掘。
本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部、CRIC研究，36氪经授权发布。
