核心内容
¡市场份额：2025年4 月二手房找房人数占比显著下滑至 61%，为 2024 年以来最低水平，各能级城市占比均有下降，三四线城市降幅最大，市场波动性突出。
¡分流压力：二手房市场对新房分流压力减弱，回调至28%，结束上升趋势，各能级城市分流压力均回落，城市能级越低，分流压力越大。
¡市场重合度：二手房与新房市场重合度回落至12%，各能级城市重合度均有降低，城市能级越低，重合度越高，低能级城市一二手房客户争夺更激烈。
一、二手房对新房市场影响的核心指标
二手房市场找房人数占比（市场份额）
从全国数据来看，4月二手房找房人数占比显著下滑，跌至2024年以来最低水平。当月该占比为61%，较3月下降10个百分点。尽管找房占比仍超六成（多数购房者仍聚焦二手房市场），但已明显缩减。这一变化主要有两方面原因：一是前期政策效应随购房需求逐步释放而减弱；二是新房市场促销力度加大、政策支持强化，分流了部分二手房市场需求，优质新房吸引力提升，促使部分购房者转向新房市场。
从各能级城市表现来看，二手房找房人数占比均呈较大幅度下滑态势。数据显示，各能级城市占比排序为：一线城市（63%）＞二线城市（62%）＞新一线城市（61%）＞三四线城市（59%）。其中，一线城市占比居首，三四线城市垫底，二线城市占比仅比新一线城市高1个百分点，二者差距正逐步收窄。与前期数据对比，各能级城市占比均有不同程度下降。一线城市从2025年3月的70%降至63%，降幅7个百分点，在各能级中降幅最小；二线城市由72%降至62%，降幅达10个百分点，虽绝对值仍高于新一线城市，但降幅显著；三四线城市降幅最大，从71%下滑至59%，下降12个百分点，市场波动性最为突出。
图源：58安居客研究院
说明：二手房市场找房热度占比计算公式为：二手房找房人数÷市场总找房人数，该指标用于衡量购房者对新房与二手房的关注差异，反应了二手房对新房的形式上的挤压，占比越高表明二手房受关注程度越大，若超过50%则意味着二手房在市场中占据绝对关注优势。
二手房市场分流压力
随着二手房找房人数占比的下降，短期内二手房对新房市场的分流也在减弱。4月，二手房市场分流压力呈现出显著的回调态势，其压力值为28%，较3月的32%环比下降4个百分点，这一变化结束了自2024年12月以来的上升趋势，回调至2024年10月的水平。从年度对比来看，2025年4月的压力值比去年同期上升了4个百分点，但相较于2025年2月的峰值34%，累计回落了6个百分点，形成了“冲高回落-中枢上移”的年度特征。年均值从2024年的25.8%升至2025年前4个月的31.0%，上升了5.2个百分点，这意味着二手房市场对新房分流趋势性增强，但短期内有所减弱。
从各能级城市表现看，各线城市二手房对新房市场的分流压力均呈不同程度回落，整体仍延续“城市能级越低、分流压力越大”的格局。三四线城市分流压力居首，达34%；二线城市次之，为30%；新一线城市降至26%；一线城市压力最小，仅为20%。从挤压强度波动特征分析，高能级城市展现出更强稳定性，一线城市与新一线城市全年分流压力波动幅度为9%，二线城市振幅扩大至12%，三四线城市波动最为剧烈，达15%。城市能级与市场稳定性、抗风险能力呈正相关，能级越高，市场稳定性越好，抗风险能力越强。政策实施需重点考虑能级差异带来的传导时滞效应，尤其需强化中低能级城市在需求侧管理工具上的创新应用，通过差异化调控策略提升市场应对效能。
图源：58安居客研究院
说明：二手房市场分流压力计算公式为：同时关注新房和二手房的找房人数÷新房找房人数，即新房找房人群中有多少人在关注二手房，这些摇摆客户形成对新房的实际分流压力，占比越高表明新房被二手房潜在分流压力越大。
二手房与新房市场重合度
2025年2月，全国重合度达到15%的峰值，但到了4月回落至12%。从长期趋势看，二者客户重叠率均值稳定在13%左右，表明新房与二手房两个市场客户群体存在明显分化，两拨购房人群各有所需，意味着新房和二手房之间的竞争压力在降低。
从各能级城市表现来看，4月份各能级城市的二手房与新房市场重合度均持续降低。一线、新一线、二线和三四线城市分别较2月峰值下降2、3、2、5个百分点，这与全国整体走势特征基本保持一致。而从重合度上来看，依然呈现“城市能级越低，重合度越高”的分布特征。具体来看，2025年4月，三四线城市的重合度为34%，是二线城市的1.7倍，而二线城市的重合度为30%，新一线城市为26%，一线城市最低，仅为20%。意味着低能级城市一二手房之间的客户争夺相对更为激烈。
这一现象背后存在双重驱动逻辑：其一，库存结构失衡加剧竞争。近几年低能级城市库存去化周期显著拉长，次新房与新房形成直接竞争，而次新房凭借灵活议价、现房交付及多样选择等优势，分流了部分新房需求；其二，产品替代性差异明显。高能级城市，如上海新房市场以改善型或豪宅为主，二手房则聚焦刚需客群，形成需求分层；而低能级城市受制于开发水平趋同，产品同质化严重，加剧了存量房与新房的直接替代效应。
图源：58安居客研究院
说明：二手房市场与新房市场重合度计算公式为：同时关注新房和二手房的找房人数÷市场总找房人数，反映新房市场与二手房市场的客群同质化程度，值越大，两者同质化程度越高，如重合度为100%，则意味着两个市场客户完全重合，而重合度为0 ，则意味着两个市场不相干。
二、全国重点46城分流压力变化情况
安居客研究院最新监测数据显示，当前分流压力值超过0.4的城市仅2个，较上月减少2个，具体为哈尔滨、秦皇岛，其中哈尔滨分流压力最高，达0.42。这四座城市的新房与二手房市场客户重叠度均超17%，高于全国平均水平（13%）。分流压力最小的3个城市依次为上海、重庆和苏州，均在0.2以下。
从变化情况来看，2025年4月全国46个重点城市二手房分流压力均值降至0.28，环比减少0.04。数据显示，46个城市除呼和浩特外，其余城市的分流压力均环比下降。从市场找房人数变化情况来看，4月呼和浩特市场上找房人数减少3成左右，其中新房找房人数下降的幅度显著高于二手房，这是呼和浩特市场上，二手房对新房分流压力增强的主要原因。
图源：58安居客研究院
三、市场反应
整体而言，当前市场上购房者的找房、买房需求出现下滑，无论是找房人数还是找房热度，短期内均呈走低态势。据58 安居客领先指数显示，2025 年 4 月，重点监测的 46 城二手房找房热度指数为 63.8，同比下滑 3.2%。具体来看，一线城市热度下降 3.5%，新一线城市下降 3.7%，二线城市下降 2.8%，三四线城市下降 3.1%。
从新房与二手房热度对比来看，二手房热度已连续6 个月领先新房。本月，二手房热度值与新房的差值为 2.5，较上月收窄 0.1。就热度变化幅度而言，新房、二手房热度均环比走低，新房热度环比下降 4.8%，二手房热度环比下降 4.9%；与去年同期相比，新房热度降幅达 10.3%，二手房热度仅下滑 3.2%。
图源：58安居客研究院
四、小结
短期内，整个市场的找房、购房热度有所下降。相较于新房，二手房仍更受购房者偏爱，对新房市场形成了一定分流。不过，当月二手房对新房的分流作用有所减弱。这表明，随着新房供应量上升、开发商推出优惠政策以及优质房源增多，新房市场成功“拉回”了部分客户，为新房销售带来了机遇。
本文来自微信公众号“58安居客研究院”，作者：58安居客研究院，36氪经授权发布。
