2025年，是房地产十四五“收官之年”。
这一年，也迎来房企谋划十五五（2026年~2030年）战略蓝图。
做未来5年战略蓝图，不是立足当下看未来，而是站在“以终为始”行业终局，即至少站在未来10年、20年中国房地产终局，去看当下房企何去何从？如何破局？这才是前瞻战略牵引。
事实上，中海管理层曾说，房地产21年7月开启的这一轮行业深度洗牌出清和调整的结果，将直接影响或决定中国房地产未来10年甚至更长时间的企业格局。
对比之下，华润置地如今连续2年成为行业利润王，这根本得益于华润商业地产为代表的第二曲线100亿净利润贡献，而商业战略，正是华润早在10年前甚至更早前就看到中国商业地产的蓬勃机会。而如今，其他头部房企即使想追赶，也已经来不及了。
如今华润综合领先的势头，核心源于10年前第二曲线的战略前瞻布局。
而如今站在2025年新时点，立足10年之后2035年，房企又该如何谋划新战略。
这又是一个关键战略窗口期！
在这个敏感时点，老潘看到来自全球四大投行之一的高盛最近发布了一个关键报告。《经济转向内需驱动：聚焦中国房地产价值链中的买入机会》，在这个报告中，比较吸引老潘的是，高盛从大视野给出了中国房地产2035年行业的量化格局和发展态势。
基于此，老潘简要总结为4点，与大家分享。
结论1
未来10年，房地产销售规模二度收缩 40%
眼下，房地产还在下行周期中。
都说房地产未来在“10万亿+”？但眼下看10万亿+，短期是保不住了！尤其从2025年4月新房销售掉头向下的态势以及2025年整个经济基本面的高度承压，预计2025年销售将继续下滑到8万亿~8.5万亿左右。
更远看，10年之后的2035年新房市场会剩多少？对此，高盛给出了一些醒目判断。
预判1：2035年，中国新房销售面积预计会相对2024年“再度”下降40%。
第一次降幅40%是近4年的急速下落。即从21年18.2亿平米跌落到24年的9.7亿平米，相当于急速跌落40%多。
第二次降幅40%是未来10年的长周期的收缩。即2025年到2035年10年间，高盛预测2035年相对2024年再次跌落40%。
折算下来大概会在5.8亿平米。（9.7亿*60%=5.8亿平米）当然过程中会有起伏，但整体趋势却向下，35年新房销售面积将进入“5”字打头！
预判2：虽然新房市场会下降40%，但好在二手房交易和装修需求会“填补”新房下行的市场缺口。
按照推算，新房24年到35年预计二度收缩（9.7亿平米*40%）4亿平米左右。但随着房地产存量需求的持续大爆发，高盛预测2035年整个地产链（包含二手房、装修市场等）潜在市场规模将达到5.7万亿。这较2024年增长70%。
这5.7万亿需求，其中60%为可持续性内需，显然，这也未来中国经济扩大内需的关键支撑之一。
结论2
2035年，10大开发商份额将高达50%
眼下房地产，已进入“少数派10城+10企”主导楼市发展的缩聚格局。即全国范围内，基本就10多个城市，10多家头部房企还在“活跃”发展中。
比如10余城市还是能够相对安全有现金流有利润的持续开发，大多三四线城市和普通二线城市都被头部房企暂时放弃拿地了。
比如只有10余头部央国企还能形成“持续拿地，持续开盘，持续热销”的滚动开发的良性循环发展，大部分房企已丧失拿地能力，都在无奈去库存，积蓄现金流活下去。
量化看，10强房企2024年销售额占全国市场份额已经达到21%。21%还不算太高，但到2035年会如何了？对此，高盛给出两个预判。
其一，预计到2035年，前十大开发商的全国市场份额将接近50%。
对比之下，高盛也强调2023年美国\日本东京大都市区的前10大开发商基本占比也再40%\50%。
其二，前十开发商在一二线城市的市场份额会翻倍，基本从2024年的30%提升到60%左右。
这2个预判意味着未来10年，头部房企、头部城市“强者恒强”的发展趋势会进一步强化。
事实上，这2年的表现已经很鲜明。即房企为规避风险，纷纷加速退出三四线城市，集中资源深耕一线及强二线城市。比如在2024年百强房企新增土储中，一线城市占比提升至26%，二线城市达66.5%，三四线仅7.5%，这意味着整个百强房企拿地的“火力”已经92.5%的集中于一二线城市。
聚焦一二线，不是短期策略，高盛认为是长期趋势。高盛指出，未来政府土地供供应将更多源于“城市需求”驱动，开发商也同样如此，有持续需求的地方就会产生持续供应。基于此，未来主流头部开发商会进一步高度集中在中国一二线城市扩张。
老潘也看到一个数据，即2024年拿地金额前10的房企，没有一家房企投资城市超过20个，基本都是10个上下。
一位10强房企拿地负责人表示：“北京、上海、深圳、广州等一线城市以及杭州、苏州、南京、合肥、西安、成都等优质二线城市，作为中国经济最有活力的地方，我们都长期看好。未来主要投资资源都会集中在这些高能级城市，以保证公司实现规模、利润、流动性、安全性的均衡。”
研判3
2035年二手房交易量，将占行业总量2\3
随着新房供应的减少和开发商行业的收缩集中，未来中国房产住房需求将越来越多地转向二手房市场。
高盛预计，到2035年，中国房地产二手房销量将达到8亿平米（基本判断）~9亿平米（乐观判断）。
9亿平米是什么概念？
其一，新房销售量2024年才9亿多平米，这对应了2024年9.7万亿的新房销售额。显然，2035年二手房销售量9亿平米是个很可观的数字。
其二，当下二手房销量在什么位置？
老潘根据贝壳研究院数据，看到2023年全国二手房成交面积约为5.7亿平方米，同比大幅增长44%；而2024年二手房成交面积进一步增长5%，达到6.0亿平米，占新房和二手房总交易面积的45%。2025年二手房成交面积预计继续增长5%，达6.3亿平方米，市场份额46%左右。
整体看，2020年到2025年，二手房交易占比从20年的20%到25年的46%，显示了在新房市场急速下行时，二手房销量占比开始提高到“半壁江山”新高度。
对此，高盛的预测是2035年二手房交易量占总交易量/价值的66%/64%。
66%是什么概念？这与发达国家60%-90%的水平相当，比如老潘了解的当下美国房地产二手房销售占比就高达90%，新房只占据10%。66%，相当于占据房地产销售总量的“三分之二”。
那么，按照高盛2035年二手房9亿平米计算，这意味着未来2035年新房二手房销售总量在13.5亿平米，推算下来，2035年新房在4.5亿平米左右。
即2035年新房销售额大概在5万亿~5.5万亿左右！（考虑到未来GDP按照3%、5%，全国销售售价在1.2万\平米左右）。
研判4
未来10年，装修市场翻倍
新房跌落，但存量市场5.7万亿需求却在崛起
2035年，存量时代真正大行其道。
正如高盛报告所强调：到2035年，二手房交易和装修交易所增长的市场需求，将很大程度上抵消未来新建住房的减少。具体到2035年，二手房交易与装修市场需求将为房地产上下游价值链公司带来5.7万亿市场需求，这个市场相对2024年将增长70%。
5.7万亿，是个很大的市场了。新房开发市场在收缩，但存量市场却在显著增长。
整体看，大房地产行业将生生不息。
高盛预测，基于约1%的综合翻新率和110亿平方米的建筑存量，高盛预计2035年翻新需求将达20亿-23亿平方米（较2024年增长近乎翻倍，2024年为12亿平方米），占建筑施工总量的60%。
这一需求将抵消新房建设减少的影响，并推动建材、家装等产业链发展！
为何装修需求会大爆发？高盛解释主要依赖二手房交易占比提升（占比升至 66%）和改善型需求增长（置换、适老改造）。
小 结
未来10年，新房销售10万亿+可能保不住了。
但即使如此，也在5万亿~8万亿左右。
未来中国房地产市场的长期发展将转向“存量优化+结构性机会”模式，一二线城市的核心资产、二手房交易及翻新装修需求，将是未来十年的关键增长点！
本文来自微信公众号“地产总裁参考”，作者：潘永堂，36氪经授权发布。
