从2021年以来，城投公司作为地方土地市场重要的拿地主体，积累了大量存量地块，也成为了代建企业深度挖掘的增量“窗口”和主要利润贡献点。
但随着近两年城投拿地规模下行、开工率保持低位，城投代建的业务竞争愈发激烈。
在土地市场整体供应缩量及加速收储闲置土地的政策大背景下，会对城投类代建产生何种影响？
01
城投拿地规模持续下滑
城投类代建短期承压
过去几年，土地市场格局出现显著变化，其中“国退民进”最为明显，城投公司成为多数城市托底的生力军。
在2020年“三道红线”和2021年“双集中供地”的影响下，民营企业从2021年之前新增拿地TOP100中投资金额（全口径）2万亿元以上、占百强比重60%以上到2022年、2023年断崖式下跌，拿地金额占比下降近40个百分点，拿地金额较2020年高峰下降近九成。
同时，央国企凭借良好的信用背书和较低的融资成本继续在土地市场上补充优质的土储货源。在2021年到2023年新增拿地金额的TOP100中，央国企的投资金额占百强的比例快速上升，2022年、2023年占比超过60%，较2020年低点增长了近28个百分点。
2023年拿地金额TOP100中有近半数上榜企业为城投平台类公司，其托底范围甚至不乏核心一二线城市。
与较高的拿地占比不同，由于城投运营专业度普遍不及规模国央企和高周转的民企，城投公司拿地后的开工率明显低于其他几类房企。因此部分城投公司选择与专业度更高的房企合作开发，或选择引入代建方，也有部分地块则长期处于不开工状态。这一特定阶段背景曾给代建市场带来新的机遇。
然而，随着土地市场深度调整，城投拿地的规模持续下滑。尤其是2023年，成为了转折点。
CRIC数据显示，2023年城投拿地建面12278万平方米（统计口径为30个重点城市的含宅地块，下同）同比减少30%，2024年规模进一步萎缩，同比再降13%，若与2022年高点相比，降幅已经超过40%。
这意味着，作为代建业务的重要一环，城投拿地总量的锐减会导致城投类代建增量需求的下降，短期对于代建赛道而言，产生一定负面影响，对于代建企业而言，项目拓展变得愈发激烈，甚至不惜降低代建费进行“恶意竞争”。
图源：丁祖昱评楼市
02
未开工面积扔超3.6亿平方米
结构性机会仍在
除拿地总量下滑外，开工意愿和开工率很大程度决定了未来代建城投类项目的空间。
结合城投拿地的总量和开工率看，截至2025年一季度，城投公司在2021年至2025年3月所拿的地块中未开工地块数量超过4200宗、未开工建面估算约为3.6亿平方米。
图源：丁祖昱评楼市
随着市场止跌回稳，潜在的开工空间、开工意愿在提升，部分地块存在拿地后2-3年才进行代建招标的情况。
例如南京六合区N0.2021G94、NO.2022G107两宗地块分别成交于2021年和2022年，但于近期才进行项目委托管理服务招标，此外无锡、苏州也均有2023年城投托底的地块于近期进行代建招标。目前城投公司仍保有大量未开工地块，这些地块后期仍有较大可能进行代建招标。
图源：丁祖昱评楼市
03
土地收储政策加速
对代建市场是把“双刃剑”
需要注意的是，2024年5月以来，中央接连出台政策措施支持地方政府或企业对未售商品房和闲置土地进行收储。
从收储土地对象来看，绝大多数以地方国企尤其是城投和平台公司为主。以惠州为例，惠州市自然资源局2025年2月10日公示了一批拟收购的国有建设用地土地使用权明细，共有8宗地块，从其土地使用权人来看，均为城投类平台公司。
图源：丁祖昱评楼市
地方政府通过专项债等工具加速收储闲置土地，对减少僵尸库存、盘活闲置地块、优化市场结构以及缓解拿地企业的资金压力等多方面均有积极作用，而这一举措对代建市场而言是一把“双刃剑”：
一方面，闲置地块的回收可能会在短期内对城投公司开发积极性产生负面影响，尤其在一些市场基本面较弱的城市，城投公司可能因缺乏开发动力或能力，直接放弃相关地块的开发，转而等待政府收储。换而言之，城投手中地块被回收，代建企业潜在的客户和资源都相应减少，竞争也会更加激烈；
另一方面，地块收储可以看作地方政府代替代建企业进行项目筛选的环节。被收储的闲置地块通常在区位、规划等方面条件欠佳，即使进行开发也可能面临后续去化困难的局面。对于代建企业而言，参与此类项目的代建开发收益可能较低。经过一系列收储行动后，剩余未被回收的地块往往更具开发价值。
此外，城投公司获得土地收储金额后，其城投债压力和现金流压力都将得到显著缓解。在资金压力减轻的情况下，城投公司开发手中剩余地块的积极性可能会有所提升，这将为代建企业带来新的业务机遇。
因此，我们认为在收储政策的推动下，城投作为代建市场委托方的开工意愿或将呈现“先降后升”的走势。
总体而言，尽管当前城投公司拿地总量呈现一定减少趋势，但从绝对值来看，仍占据较大规模，是代建企业值得关注并深度挖掘的细分市场，蕴含着丰富的潜在开发空间。
结合2025年逐步落地推广的土地“收储”政策，短期内城投公司手中的土地数量虽可能有所减少，但通过收储行动的盘活，剩余地块的整体条件将得到显著优化。长期来看，城投公司仍将保持较高的代建需求，城投拿地的代建空间正处于探底回升的阶段。
本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：克而瑞研究中心，36氪经授权发布。
