近两年，第四代住宅彻底火了，时不时就能看到热销新闻。
这也让很多房企跃跃欲试。最近，就不少地产人来问明源君关于四代宅的问题。比如，什么样的项目适合做第四代住宅？客户对于第四代住宅反响如何？所有城市都适合做第四代住宅吗？
最近，明源君跟几位操盘过四代住宅的高管交流，发现其实要打造真正的第四代住宅，还真没有那么简单。
01
第四代住宅成本更高很多项目算不过账
当前全国不少城市都出台了第四代住宅的相关政策，但很多开发商不敢尝试，其中一个原因是算不过来帐。
首先，成本增加，单价太低的项目不适合做。
据机构测算，第四代住宅相比普通住宅，成本会增加650～800元/平米左右，除了差异化设计、绿化覆土和排水施工带来成本增加外，还有些政府要求试点项目要采用装配式建筑等绿色建造方式，加上节能技术、智能化系统等应用，会大大增加项目建造和运维成本。
有行业人士指出，如果项目单价低于1万元/平米，其实很难有动力投入成本去做四代住宅。因为四代住宅的成本投入有点像做精装房。在市场不景气时，精装房并不能显著溢价，但会增加额外的开发成本，而消费者不一定会为此买单。
第二，受到建筑规范限制，狭小地块不适合做四代住宅。
虽然四代住宅的设计通常不计容积率，但建筑规范对退距和建筑形态有明确要求。例如，一块10米×10米的地块，阳台或露台可以挑出去，但建筑整体的宽度和长度增加后，会影响楼与楼之间的排布，导致退距不足，从而损失容积率。
打个比方，原本这块地可以容纳十个瘦子，但如果改为体型较大的四代住宅，只能容纳八个胖子。这种情况下，开发商就面临“损容”的问题。市场上一些成功的四代住宅产品，阳台的设计往往更为悬挑且宽敞，但这种设计对地块形态有较高要求。
反观一些项目，阳台设计更偏向细长的大阳台，而不是类似露台或庭院的悬挑结构。这样做是为了控制楼体的体积，减少退距和容积率的损失。
以某项目为例，由于地块狭长且容积率限制，其设计仅能容纳三栋楼。如果采用更大悬挑的露台设计，楼栋可能被限制为两栋，这样的账是很难算平的。
对于方正地块而言，虽然中庭设计可能受一定影响，但其布局更加灵活，开发商在取舍上相对容易。
02
不止高得房率
更要全方面优秀
第四代住宅的核心优势是空中庭院以及大面积赠送。现在很多项目主打的也是这两个卖点。
很多四代宅如果把相关政策用足，基本可以做到“零公摊”、“100%得房率”，更卷的甚至得房率能做到110%。
上文提到的广州首个四代宅住宅项目，阳台率达到25%，加上40%空中花园，户型使用率可以达到约127%-140%。110平可以做到4+1房，确实非常可怕了。
图源：明源地产研究院
比如江门保利有个项目，露台设计采用了奇偶层南北错层的布局，加上飘窗赠送，185㎡奇数层户型，计入赠送面积后，实用率可达到119%。
图源：明源地产研究院
中建壹品在武汉打造的第一个四代住宅，通过露台、阳台、飘窗、独立电梯前室等空间的赠送，得房率高达约103%-109%。
但随着建筑规范松绑，很多普通住宅也可以做到很高的得房率。以广州越秀·云悦为例，该项目阳台率做到25%，结合飘窗\花池等灵动空间，整体得房率更高，测算下来，一个建面约100㎡的户型，其阳台实际可用面积达12.5㎡，性价比非常突出。
图源：明源地产研究院
越秀另一个项目越秀·珑悦西关，建面68㎡的户型可以做到三房两厅两卫，甚至配备了面积达16㎡的主卧套房，衣柜、化妆台、独立卫生间一应俱全，性价比也非常高。
图源：明源地产研究院
所以，第四代住宅光有高得房率，远远不够了，要在市场胜出，更要关注客户整体的居住体验。
很多非四代宅虽然没有赠送大面积，设置大露台，但由于户内空间出彩，竞争力同样很强。比如很多普通住宅的四房户型，引入了全明光厅、主卧转角飘窗、双景观阳台、超大动区、双套房设计等，去化也非常不错。
比如中建壹品的项目除了高赠送，其实在户型布局、日照、隐私方面都考虑得比较到位。其边厅户型是双面采光，南厅户型虽然是单面采光，但通过控制进深，保证了下层采光的舒适度。
项目露台采光 过程演绎稿 图源：明源地产研究院
另外，客餐厅的整体楼板，采用无梁设计，视野采光更多。为了保护空中花园楼上楼下的隐私，项目做了一些细节处理，如增高磨砂玻璃挡板、增加飘板宽度等等。比如，福州某项目建筑面积约168㎡偶数层户型，边厅连接着超6米挑高的超大空中花园，此外北向还设有入户花园，可以实现双动线归家，大大增强了归家仪式感。
图源：明源地产研究院
再例如，在宜兴栖氿云璟项目中，113、115平小户型，给到单户南向五面宽，客厅区域错动挑空，奇偶层露台错动挑空。小户型也可以享有大空间的通透性。同时，通过设置定向格栅及磨砂玻璃规避相邻花园间的视线干扰。
图源：明源地产研究院
03
第四代住宅
更适合一二线城市
这两年第四代住宅爆发，但大家会发现，这类产品更多出现在二线城市和比较发达的三线城市。
不少地产人问过，三四线城市和北方城市是否适合做第四代住宅？
某房企产品总告诉明源君，他们曾经在三四线城市打造了一个四代宅项目，样板房开放的时候，客户看过后非常满意，特别对于大面积的露台赠送，非常心动。但开盘的时候，去化却差强人意。调研后发现，客户更看重的是赠送面积，得知露台不能封窗作为室内面积使用后，就放弃认购了。
很多三四线客户购买四代住宅，看重的是赠送面积和性价比。对于没有花园梦的客户而言，后期花园维护成本很高，不但要定期修剪、清扫，还要担心茂盛的植物会引来很多蚊虫。更令他们担忧的是要维护这样的花园，物业费可能要比普通住宅高出30～40%。
据了解，个别四代宅项目入住后，就存在部分业主封窗、违规搭建的情况。在他看来，第四代住宅会更适合在一二线城市落地。一二线城市竞争压力大，很多人向往自然，或者花园式生活，而且他们消费能力更强，能为四代住宅的溢价买单。
那在北方城市是否适合落地呢？
有北方城市地产人反馈，北方城市冬天气温都在零下十几度几十度，加上一年四季都有很大的风沙，做开放式阳台，使用率太低，这样一来，花园露台的生活场景很可能沦为鸡肋。
另一方面，如果遇上恶劣天气，比如大雪大雨，秋天有落叶，冬天尘土风沙飞扬，每周光是清洁露台，估计都累得够呛，维护负担很重。
所以，北方的气候条件对第四代住宅的实用性影响比较大。不排除高端客户，可以把露台交给保姆来打理，但对于刚需群体，四代宅对他们的吸引力就大大降低了。
但如果这些问题能够解决，四代宅在北方城市落地也有可能，毕竟北方城市的夏天也需要一个阳台。
04
第四代住宅的隐私问题
需要认真解决
目前许多四代住宅的设计中，露台挑高部分（例如3.3米以上的区域）往往成为楼上住户的采光窗户。这也导致住户在露台上的活动可能会被邻居看得一清二楚，隐私问题不解决，就容易成为客户的购买抗性。
尤其市场上一些退台式布局的项目，如某些T4产品，可能存在“楼上住户可以直接俯瞰楼下露台”的情况，这极大影响了客户的居住体验。
目前房企都在研究各种解决方案，常见的解决思路有以下几个：
一是引入阳台挡板，避免住户对视。
这是目前比较常见的做法，即在建筑的奇偶错层位置，增加阳台侧板，不仅避免了住户间视线干扰的问题，保护了住户私密性，也在形式上与水平阳台一体化设计，加强了建筑立面的视觉美感和标识感。
图源：明源地产研究院
二是优化露台上方住户开窗位置，形成完全私密的庭院。
比如重庆国瑞·浩月府采用结构挑板、优化开窗位置及错挑花园变换客厅采光方向等手法，避免与相邻户型的视线干扰，形成完全私密的空中绿化庭院。
也即将露台上方的住户卧室进行封闭设计，为了弥补封闭墙体带来的采光影响，加大了客厅与露台之间的采光开口，客厅与露台之间的推拉门宽度可达到约4.6米-6米。
图源：明源地产研究院
与此同时，引入错层设计，通过改变户型朝向，让基数层的户型朝南，偶数层的户型朝东，从而实现户型的错位排列。这种布局既能保证每户的大面宽采光效果，又能避免上下楼住户之间的露台互相对视，有效提升隐私性。
图源：明源地产研究院
三是通过景观外置，创意空中花池、树池实现视线遮挡。不少项目将景观绿植外置，靠近露台边缘，或围绕着露台周长布置，也可以有效规避视线交叉的问题。
05
未来四代住宅拼的是物业和运营
第四代住宅入住后，安全隐患、后期维护等都是大问题，如果未来得不到妥善解决，也会影响后续的市场接受度。某房企集团营销总就指出，未来各地政策放开后，第四代住宅可能会更普遍。但未来拼的不仅仅是产品，更要拼运营和服务，如果物业管理跟不上，会带来非常糟糕的居住体验。
虽然不少城市要求“第四代住宅”，要将立体绿化、植物配置标准、空中花园灌溉系统等纳入到交付范围，希望从从规范上保证后期植物的存活。但如果没有物业的统一维护，很难确保每一户的空中庭院都能维护好。现在有些项目，在绿化区配置了自动喷灌系统、智能蚊虫防控系统。通过流量监测传感器和土壤湿度传感器，能够自动调节灌水程序，定时定量自动给水灌溉绿植根部。物业和业主也能够通过控制系统进行监测和操作。
再比如国瑞·浩月府，除了会配置自动喷灌系统，便于业主通过手机控制给绿植进行灌溉，还会提供修剪花枝、园林维护等服务。
而国外米兰的“Bosco Verticale”项目，同样是垂直绿化的项目，他们专门配置了专业园艺师，每个月为项目住户空中庭院进行修枝、驱虫，但成本极高，每户每年的物业费就需要7000欧元。
中建壹品在武汉的项目，为了解决后期花园维护难的问题，项目配置自动灌溉系统，预留排水孔。交付时绿植全部栽种好，尽量选低矮、易打理、四季常绿的绿植，保证项目立面的统一性。而且会配置太阳能灭蚊灯，避免后期维护和蚊虫。
当然，除了后期管养难，还要解决私搭滥建的问题。据某地产人透露，他们当地一个已交付的项目，不少业主就将大露台封窗变成室内空间，对项目整个建筑立面的破坏很大。
第四代住宅确实已经成为一种能把各种政策红利吃到最尽的产品类型，这两年迎来了爆发期。但值得关注的是，不是所有城市所有项目都适合做四代宅，要结合自身情况慎重选择。如果真的要做，也不要仅仅把四代宅作为营销噱头，而要切实解决客户各种问题，提高客户的居住体验，否则客户也只会用脚投票。
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