今年一季度，土地市场呈现出“腾笼换鸟”的局面。一方面，新增商品房用地供应集中于核心城市优质区域，以“好房子”为产品供给导向；另一方面，存量土地收储在全国各省市迅速铺开，助力去库存改善市场存量结构。整体来看，未来市场供应结构将由土地端的“供和收”产生巨大的改变。
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土地供应新变化：聚焦优质地块，改善市场供给结构
自2024年9月中央政治局会议提出“严控增量，优化存量”的指导思想，土地供给呈现出聚焦核心优质区域，取消限价提高产品品质，为市场供应好房子、改善市场供应结构的特点。今年一季度，全国重点65城涉宅用地市场呈现出止跌企稳的态势，整体表现好于去年同期。在去年同期低基数的基础上，今年成交规模同比回升26%，成交楼面价同比上涨12.7%，且涉宅土地出让金规模同比上涨42.2%。
图源：58安居客研究院
但不同城市间土地市场冷热差异显著。一方面，北京、上海、杭州、成都以及苏州等核心热点城市频繁刷新“地王”记录，高溢价现象引人注目。另一方面，大多数城市仍呈现以价换量为主，通常以底价成交来维持一定的土地拍卖规模。尤其，核心24城一季度涉宅用地成交情况，反应出成交规模上升的同时成交楼面价逐步下降的现象。
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结合今年各能级城市涉宅用地溢价率的变化，一线城市和二线城市成交溢价率呈现逐月环比显著上升的趋势。尤其，3月一线城市和二线城市成交溢价率均超过20%。
究其原因，在核心城市热点地块的带动下，城市整体溢价率不断走高。如3月北京海淀区树村地块以10.23万元/平方米的楼面价刷新北京单价记录。上海在2025年三批次土拍中，四宗地中有两宗刷新了区域板块的单价“地王”记录。与此同时，杭州3月土拍两次刷新单价“地王”记录。西湖区蒋村文新单元地块以8.8万元/㎡的成交楼面价刷新杭州单价地王纪录，溢价率高达115.39%。成都锦江金融城三期地块以楼面价4.12万元/㎡斩获成都新单价地王。
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02
土地收储：自上而下，全力推进落地
中央“一揽子”举措支持收储
2025年全国“两会”对房地产市场发展定调，收储将是2025年稳地产的重要发力点。根据住建部的部署，2025年将继续加大存量商品房和土地收储力度，特别是在保障性住房、城中村改造和人才房等领域。
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1、中央为收储提供资金支持
2024年至2025年，中央针对积极推进收储出台了一揽子支持举措。资金方面，由央行支持金融机构为地方国企提供保障性住房再贷款，解决收储资金来源问题。同时，由央行提供资金支持的比例由原来的60%提高到100%。此外，财政部也通过优化税收政策、利用专项债券、补助资金等多种方式，加大对存量房收储项目的财政支持力度。
2、扩大收储范围，降低收储门槛
关于收储范围，除处置存量商品房外，强调要盘活存量用地和商办用房，以进一步优化房地产市场的供需结构，扩大了收储的范围，在一定程度上降低了收储的门槛。并且，明确地方可根据需要，统筹安排用于土地储备和收购存量商品房用作保障性住房这两个方面的专项债项目。
土地收储落地进度有望加速
自2024年中央出台各类支持存量收储政策以来，全国各省市开始积极落实土地储备专项债券用于收储闲置存量土地的工作。截至2025年4月上旬，各省市发布专项债收储土地计划累计约1766宗，涉及总金额达到2193亿。其中，广东、四川、湖南、北京等地均已落地发行相关专项债券，合计总规模达到524.42亿元。
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综上所述，尽管各省市土地专项债收储工作已取得一定进展，但受制于多方面因素的影响，整体落地情况有所放缓。政策堵点、资金问题及主体间协调仍是主要挑战。未来随着政策、流程优化和地方自主权的增强，预计土地收储进度将加速。
土地收储将有效改善市场存量结构
2024年11月，自然资源部明确，优先收回企业无力或无意愿继续开发、已供应但未动工的住宅用地和商服用地。此外，其他用途的土地如进入司法破产、拍卖变卖程序的土地，因低效用地再开发或基础设施建设需要收回的土地，以及已动征地块中规划可分割暂未建设的部分，也可以纳入收回范围。
同时，还对收回收购后的土地再供应提出了要求。对于已收回收购的土地，要根据市场情况严格控制再供应的规模。收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发。确有需求的，应当严控规模，优化条件实施供应，在落实“五类调控”的同时，供应面积不得超过当年收回收购房地产用地总面积的50%。收回收购土地用于民生领域和实体经济项目的，不受上述限制。这一措施旨在保障市场稳定，避免供应过剩影响商品房价格波动。通过收储利用率低效的存量土地，改善市场的供应结构。
2025年一季度的土地市场呈现出“量缩质升”的特点，市场在结构性分化中出现了局部回暖的态势。结合各省市大力推进专项债土地收储的举措，土地供给端的结构改善将成为今年市场最大的亮点，对于房地产市场整体的止跌回稳将起到重要的支撑作用。
本文来自微信公众号“58安居客研究院”，作者：58安居客研究院，36氪经授权发布。
