先说结论，4月新房成交环比回落已经是大概率事件。
原因很好理解，因为3月“小阳春”新房成交已是年度高点，而随着新房成交增长动能转弱，4月前半月重点城市新房成交环比降14%。项目开盘去化率也较3月全月下降10个百分点至34%。
各城市之间的分化行情还在延续。
不过值得期待的是，无论是新房成交还是项目开盘相比去年仍能持平或增长，市场仍在爬坡阶段，预计二季度还将延续止跌企稳态势。
01
4月市场热度高位震荡
城市间分化加剧
据CRIC监测数据，重点26城4月上半月成交面积达317.17万平方米，环比下降14%，与去年同期基本持平。各能级环比降幅都在14%-15%之间。
同比来看，一线率先回稳，4月上半月成交量较去年同期增长32%。去年三季度末新政刺激下存量客户潜在需求仍在释放，加之去年同期基数不高，使得成交规模有了显著增长。
而二线和三四线城市则更多是局部复苏，整体同比仍下降10%、8%，市场热度仍有待一线传导。
短期市场热度仍处于高位波动区间。
据CRIC监测数据，4月上半月重点30城项目开盘去化率为34%，与2025年2月全月持平，较2025年3月全月下降10个百分点，与2024年4月全月相比增长10个百分点。
典型城市市场表现大致可以分为三类：
- 第一类，短期内热度较高的核心一二线城市，以北京、上海、深圳、成都、杭州为典型代表，各城市项目去化率受新盘供给质量影响较大，4月以来城市间分化持续加剧； 第二类，天津、武汉等弱复苏类城市，2025年3月以来，项目来访、认购稳步回升，不过步入4月增长动能显著放缓，各项指标有小幅回落迹象； 第三类，南京、郑州等小阳春成色一般的城市，4月项目来访、认购同步转跌，客户转化率延续低位。
02
深蓉杭开盘“提质缩量”热度维持
弱复苏类城市增长动能放缓
4月上半月一个明显的变化是，热点城市市场热度加速分化。
这五个热点城市是北京、上海、深圳、成都和杭州。市场分化主要是受到热点城市新盘供给质量影响。
具体来看，深圳、杭州、成都供应“提质缩量”，加之去年三季度末政策效应延续，市场热度高位持稳，4月上半月开盘去化率较3月全月和去年4月全月均有所增长，而北京和上海4月以来开盘质量一般，整体去化率高位回落，不及去年同期。
武汉、天津等弱复苏类城市，春节之后市场稳步修复，但是步入4月以来，增长动能明显放缓，项目来访、认购出现了高位回落的现象。
以武汉为例，4月以来项目来访、认购来稳步回落，受此影响，客户转化率高位回落：据CRIC监测重点项目显示，4月近2周单盘周均来访量均降至60组以下，单盘周均认购量逐周回落（14周2.8套，15周2.2套），不及去年同期。客户看房欲望稳中有降，客户转化率降至4.3%。
从项目开盘来看，4月上旬武汉项目平均去化率重回3成以内，为28%。事实上，2025年1月因推盘提质缩量去化率一度飙升至78%，2月以来便呈现出逐月回落行情，增长动能明显不足。
还有部分城市诸如广州、郑州、南京等，来访、认购稳步回落，客户转化率走低，购房观望情绪依旧浓厚，短期来看增长后劲略显不足。
以广州为例，3月至今，重点监测50盘周度总来访量环比跌多涨少，客户转化率基本在4%左右低位波动。
南京短期内客户转化率稳步回升，但是增幅有限，市场增长动能略显不足。
据CRIC监测数据，2025年第15周南京来访量环比下降8%，认购量环比下降13%，整体市场热度呈现小幅回落，客户观望情绪较重。近期政策利好释放，但政策仍有待发酵，预计短期市场热度维持波动平稳。
03 结语
2025年以来楼市处于止跌回稳通道中，2月市场止跌企稳，3月传统营销旺季来临新房成交达到年度高点，而4月新房成交增长动能转弱，全月成交预计将环比回落。不过由于去年基数较低，同比或延续持平，二季度或将延续止跌企稳态势。
各城市间延续分化行情：京沪深杭蓉等热点城市受供给结构影响较大，后期市场热度主要取决于是否有适销对路楼盘入市；天津、武汉等基本面不错的核心二线城市，增长动能略有放缓，来访、认购小幅走低，后期成交放量空间有限，而对于广州、南京、郑州当前市场仍在低位徘徊，上涨或下降空间都不大，若无显著的政策利好，成交难以实现强势反转。
本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部、CRIC研究，36氪经授权发布。
