上海再出重磅规划，这次来自大虹桥。
最近，上海市规划和自然资源局与上海虹桥国际中央商务区管理委员会，对《虹桥国际中央商务区及周边地区专项规划》草案展开公示。
当前虹桥国际中央商务区总面积约151平方公里，而此次规划总面积达约535平方公里，直接扩容3.5倍，要打造新时代国际开放门户枢纽发展示范区。
在楼市备受争议的大虹桥，这次要起飞了？
01
大虹桥全面扩容，松江普陀都变"自家人"
原来大虹桥只有151平方公里，现在一口气扩到535平方公里，相当于整个上海8.5%的面积都算大虹桥了。
图源：魔都财观
松江、普陀 这些以前不算的地方（比如佘山、桃浦）也包进来了。 原先是虹桥商务区，这下才成为了真正的“大虹桥”。
具体变化：
之前总面积约151平方公里的虹桥国际中央商务区，包括虹桥主城片区及周边的长宁区新泾镇、程家桥街道，闵行区的新虹街道、华漕镇、七宝镇部分（0.3平方公里），青浦区的徐泾镇、华新镇部分（2.6平方公里），嘉定区的江桥镇、真新街道部分（0.3平方公里）。
而从这次《规划》草案的图示上，总面积535平方公里的规划区域，在151平方公里的基础上，又增加了：虹桥镇、古美路街道、梅陇镇、七宝镇、莘庄镇、九里亭街道、九亭镇、新桥镇、泗泾镇、洞泾镇、中山街道、佘山镇、夏阳街道、赵巷镇、香花桥街道、重固镇、 华新镇、白鹤镇、安亭镇、南翔镇、真新街道、桃浦镇、真如镇街道、长征镇、北新泾街道等街镇的全部或者部分面积。
不难发现，这些增加的街镇有的属于普陀区、有的属于松江区，以往“大虹桥”这个“大家庭”，东、西、南、北分别属于长宁、青浦、闵行、嘉定四个行政区，而这次意味着松江、普陀也从此成为“虹家人”。
其中闵行、青浦为主力，长宁，嘉定，松江，普陀打配合，以后这六个区要一起搞大事。甚至我们想象力再大点，上海未来会不会出现一个虹桥区，也不好说。
02
不是简单摊大饼
图源：魔都财观
大虹桥扩容，不是简单的“摊大饼”，也加了点新配方。规划里最关键的布局是"一核两轴四片、五带三湿八组团"。
一核就是虹桥枢纽核心区（机场+高铁站+会展中心），聚焦虹桥国际中央商务区核心区打造国际级资源要素配置枢纽。
而“五带”“三湿”，构成这片535平方公里规划区域得天独厚、独一无二的资源禀赋，也是2500万上海人无比珍惜的“绿水青山”。打造湿地入城、蓝绿绕城、人与自然和谐的生态都市。
以后去虹桥不光是赶飞机，还能逛湿地公园、看国际赛事、读顶尖大学——大虹桥要变成"全能选手"。
扩容后的大虹桥，包含：2处城市副中心，包括虹桥主城副中心、莘庄主城副中心。9处地区中心，包括南翔地区中心、华新地区中心、前湾地区中心、江桥地区中心、真北地区中心、赵巷地区中心、徐泾地区中心、 七宝地区中心、佘山地区中心。
总结来看，原来的核心就是虹桥枢纽那一圈，现在搞了个“一核两轴四片、五带三湿八组团”的布局。核心区还是虹桥枢纽，但周围新增了莘庄副中心（闵行）和9个地区中心（比如南翔、七宝、佘山）。产业分工也更细。
03
对楼市有啥影响？
这次规划，对大虹桥楼市和房价的直接利好暂时还看不到，但从长远来看，提升了区域能级，加强了内外交流，肯定是利好。尤其利好核心区，虹桥枢纽周边地带，写字楼多、配套成熟，扩容后这里还是“门面”。
不过要注意的是虹桥办公楼空置率不低。
至于新纳入区域，比如南翔，桃浦，安亭，九亭等等，这些地方还是要看自身的实力和底色如何。这些地方的开发商卖新房肯定能蹭一些概念，但对二手房买卖，实际影响不大。
大虹桥另外一个好消息是，从2025年上海重大工程布局来看，已经进入项目收获期：东软上海科技中心（南虹桥）、网易上海国际文创科技园（赵巷）、美的集团第二总部（西虹桥）、轨道交通2号线西延伸（西虹桥）均于今年建成。
产业能级、交通便利程度再上一个台阶，加上安踏总部、西虹桥科创中心等竣工项目，大虹桥有望扭转过去三年地产、商业行业颓势。
04
大虹桥买房，还是要聚焦核心区。
从近期的成交来看，大虹桥部分次新房已经出现价格反弹，尤其是600万总价以上的产品：蟠龙天地一期，98平，3房2卫，2025年2月份780万，2024年12月708万；万科天空之城4期，110平，3房2卫，2025年2月808万，2024年12月749万；
对比房价最高点，已经回调不少，而核心区徐泾华漕的城市界面，商业，教育，交通配套都已经成熟。最关键的是，这里房子房龄新，其中不乏品质小区。
经过多年开发，核心地段（如蟠龙路、徐盈路）可开发土地已有限。综合来看，已经跌出了性价比。不过，有一个风险点是，徐泾2026年面临大量限售房解禁，叠加华漕前湾新房竞争，可能阶段性供大于求。
05
大虹桥，一个外环外的地段，究竟靠什么吸引这么多人去买房？
并不是因为什么机场高铁站。
其实根本的支撑其实来自基建的落地。区域内2、10、17号线、13号线延伸、25号线，示范区线，机场联络线，以及嘉闵线，形成网状结构。要知道，在外环外和中环外，有这样网状结构地铁的地段是非常稀缺的。
大虹桥是唯一一个在外环外有6条地铁（轻轨）网状布局的地方。而且，华漕和徐泾的优质教育资源，也在不断落位。大虹桥还有一个比较稀缺的点：在上海有这么大一个连片开发，又能连接外围资源的区域是非常少见的。
而从价格逻辑来讲，当下在整个上海，600-700万左右买品质次新三房，其实没多少选择。
还有重磅规划，6条地铁覆盖，在整个上海，也只有大虹桥能做到了。不过，大虹桥的大量新房供应导致缺乏稀缺逻辑。
大量的新房供应。这会长期压制周边二手房的价格。但这从另一个角度来讲，新房在上线之前大力的宣传会让人们关注到这里。新房对大虹桥来说是一个很矛盾的载体，它既分流了很多流量，也吸引了很多流量。
最后建议，在大虹桥买房，一定要靠地铁，这是我用真金白银砸出来的经验。之前我在大虹桥卖过一套房，小区品质一流，楼层也好，但因为不靠地铁，卖出也是花了不少功夫。
毕竟，地铁才是郊区楼市里的硬通货。
本文来自微信公众号“魔都财观”，作者：观观，36氪经授权发布。
