2025年，代建行业迎来大变局！
似乎一夜间，代建行业从“蓝海”进入“红海”，从早期10多家选手到如今超100家陆续涌入，从昔日高毛利，旱涝保收到如今微利甚至亏损，从过去高增长普涨到如今降速收缩分化：企业分化，增速分化、费率分化、模式分化、能力分化……2025年将成为代建企业的洗牌分化年！
大就一定强吗？代建三大就是代建三强吗？“拓展王”就是“代建王”吗？低价竞争会是持久战吗？哪些企业会淘汰？谁又能成为黑马？代建未来集中度是下滑还是再上升？
01
代建进入“低价、低利，高淘汰”新阶段
整体看，2025年是代建行业“降速年、淘汰年、变局年”。
规模失速：从高速增长期进入“中低速”增长期
过去3年，代建行业（ 2022年到2024年）迎来阶段性“高速发展期”。
2022年，代建新增面积首破1亿大关，达1.1亿平米；2023年，新增面积达1.7亿平米，大增53%；2024年，破2亿关口，达2.2亿平米，但增速下降到27%；2025年，不少代建掌舵人预测——代建2025年将进入“低增长”阶段。悲观的看，2025年可能与2024年持平甚至微降。
最新克而瑞统计，2025年一季度，代建新增规模TOP20企业新增签约建面同比仅增加6%，较2024年17%的增速显著“失速”。
利润走低：低费率+低去化+去化周期变长
规模失速的同时，代建利润也在走低。
首先，“僧多”加剧竞争。一个肉眼可见的变化是代建企业2021年全行业仅30余家，2023年已超过90家，2024年更是超百家入局，“僧多”的格局让竞争更加白热化，很多代建新人为了生存开始低价拓单，代建费率持续下探，从早期5-6%降至2-3%，部分项目甚至低于2%，部分县域代建项目更是出现0.8%超低报价。
其次，“粥少”。最近几年地产下行，房地产土地出让面积持续下降，代建需求总量放缓，比如24年土地新增规划建筑面积增速仅3.0%，远低于此前年均20-30%增速。
而在这其中，“低费率”的政府代建订单占比上升，更是拉低行业整体利润率。
其三，“利润流失”。在代建红海时，一方面人工成本是刚性的，优秀代建企业需要投入更多资源维持服务品质和标准，导致成本较高；但另一方面地产下行期，房价走低，市场信心不足，最终销售去化率下降，销售周期延长成为常态……最终导致代建利润开始持续下探收缩。
企业分化：头部降速，中部提速，尾部淘汰
“能进的都进了，目前代建企业已处于饱和阶段”，一位代建高管强调。
截止2024年，行业已有超100家选手入局，这其中百强超过80%都已布局代建，但是伴随行业“僧多粥少利润下探”，竞争从蓝海变红海后，企业分化和洗牌也同步开启。
全局看，2024年百余选手新增拓展面积表现出“头部降速、中部提速，尾部淘汰”的大分化。
中指院显示，2024年代建不同梯队新增规模开始大不同。TOP5企业新签约规模1783万平米，同比增3.5%；TOP6-20为640万平方米，增速高达21.9%；TOP21-30为 171万平方米，增长6.2%。
显然，腰部企业增速显著，头部选手增长微弱，而类似仁恒一些代建选手也在选择退出。事实上，最新2025年一季度尾部企业承压更为厉害。比如部分24年一季度新拓维持80万平米的尾部代建企业，2025年一季度均未有新项目入账。
02
代建无忧：短期承压，但是长期向好
规模失速，利润走低，行业洗牌……身在2025年，很多代建人担忧代建行业是否见顶？头部增长失速后是否会继续下降？
行业处于“发展中期”：从2.2亿平米到3亿平米，还有50%上升空间
整体看，代建市场依旧没有“饱和”或是达到行业高峰“拐点”。
一方面，眼下房地产市场属于“超跌”，从18.2万亿超跌到9万亿左右，未来止跌回稳，行业修复回归正常后，整个市场会恢复到10~12亿平米常态。
另一方面，代建行业渗透率目前还处于中期，2024年代建渗透率修正后为12%左右，而12%对比欧美25%到30%成熟市场的终极渗透率，显然，中国还有至少一倍上升空间。
按照代建成熟期估算，未来中国代建将有3亿平米市场（10亿*30%渗透率=3亿平），而眼下2024年代建市场新增面积才在2.2亿平米左右。显然，整个代建蛋糕看，未来代建行业还有50%左右增幅！
头部还在“发展中期”：欧美日代建的今天，就是中国的明天
行业终局看，今天欧美日本的代建格局，就是中国代建的明天。眼下欧美和日本房地产代建行业表现出三大共同特征。
其一，投资与开发（代建）分离，其二，渗透率在25%到30%左右，其三，头部“代建三强”稳居行业50%左右市占率，行业集中度较高。
以美国为例，前三大代建企业（如Turner Construction、AECOM等）合计占据约40%市场。英国、德国等国的头部代建企业（如Balfour Beatty、Hochtief）通过并购整合，市占率可达30%-50%；日本代建渗透率接近30%，其中代建三强“三井、住友、三菱”三大财团合计占据超50%市场份额。
同时，欧美日本“代建一哥”市占率都在30%上下。对比之下，中国代建一哥绿城管理市占率连续9年在20%左右，这也说明，即使头部代建企业，未来市占率还有成长空间！
对比欧美日，中国头部代建企业市占率依旧有上升空间
眼下中国代建头部企业（绿管、蓝城、金地、华润润地）或是代建三强整体市占率，两个类别都存在“上升机会”。
其一，头部企业的综合优势，产业链优势、专业领先优势会进一步带来市占率提升。
其二，城投还会持续拿地（未来大多二三四线城市托底靠城投），中小房企恢复拿地（从眼下20%低占比提升到未来50%左右）
其三，很多过度扩张、低价竞争，短期主义的中小代建企业会在未来3、5年陆续淘汰出局。
所以，从头部代建企业个体看，按照中国房地产市场10亿平米基数，参照欧美日本30%渗透率，那么未来中国最大代建企业成熟期年度新增面积在9000万平米左右（10亿*30%*30%=9000万平米）。
而截至目前，中国当下2024年新增拓展规模最大的绿管才3645万平米，显然未来代建龙头至少还有2倍上升机会。
整体看代建三强组合市占率也有上升机会。比如眼下代建一哥绿管市占率22%，加上第二名蓝城、再加上金地，整个代建三强在35%左右，大概率会提升到50%。
03
代建乱象：代建三大不等于代建三强
每年新拓订单多、面积大，就意味着企业能力强吗？答案是否定的。
大，不等于强。规模不是万能的。客观说，在行业初期，眼下对代建企业经营能力高低评价机制和指标并不完善。
三大≠三强，新增代建面积“水分大、口径乱、失真”！
代建企业作为服务业，真正看的是“服务收入、利润”高低，这才是代建企业经营能力高低最直接、最根本的体现。
但现实中，“代建营收，代建利润”这些反映代建企业经营能力高低的指标，往往不会对外公开，目前第三方机构排行榜更多只是简单依赖外围数据，比如每年新增拓展面积去展示“规模排行榜”。
但更大的问题是，即使同样的新增拓展面积，内涵水准质量差异也挺大的。比如获取住宅代建面积，与获取文旅、公建、体育馆项目，性质是不同的；比如即使是同样面积，有的是建造类，有的是二次改造类，产品属性也不一样；比如拿一线城市代建项目，跟拿三、四线城市代建项目差异，也是很大的；比如拿一个不能入场，不能开工的项目与拿一个健康良性的项目也是不一样的。
未来代建行业一定会走向专业化、规范化，这也会带来代建企业经营能力评价体系会逐步清晰化、显性化和普及化。
反对单一规模论：“无效规模、低质规模、虚假规模”没意义
代建行业发展，不能陷入单一“规模论”！大，并不等同于强，也不意味着安全、长久。在地产圈，恒大够大，碧桂园够大，但顷刻之间就倒下了。
在代建行业，一味追求规模大，尤其一时的新增面积大，合约面积大，并不意味你是代建真正龙头，并不意味着你经得起时间的考验。
比如眼下腰部和中小代建企业基于低价竞争策略，看似规模增速惊人，但同时也面临一系列风险考验。
其一，部分代建签约“水分”很大。比如有的订单的确签订合约了，但这是一个旧改项目，签完就没下文了，后续推动其实根本无法启动。
其二、很多协议只是个意向，但却被计算为新增拓展面积。而规范的代建企业往往要求既要签订合约又要收到“首期款”才能确认新增面积。
其三、部分签约面积是“无效面积”。比如有些代建黑马30%新拓展代建项目竟然无法“进场”，整个“签约进场率”只有70%。比如有些合约前期缺乏把关，或是过度承诺，最终后续因为利润不足或是资源不足导致项目提前解约。
伪规模后遗症： 问题订单，未来3年会面临“经营大考”
一味的冲规模，尤其在前端订单质量失守，最终会带来什么后果？
基于短期生存和做大规模，在僧多粥少的代建行业，腰部代建企业和新入局者往往会不得已降低订单标准和质量，拓展了较多“低价值订单、问题订单甚至亏损订单”，最终也不可避免带来后期大面积违约、解约，或者因为无法达到对赌去化条件，最终导致委托方与代建企业笑脸变黑脸而“双输”。
这也是2024年部分省份出现单个代建方解约率高达15%的无奈结局。
整体看，代建前端的“问题订单，无效规模”，就好比房地产重资产开发错误拿地，最终都变成后期的“鸡肋库存、滞重库存、无效库存”，最终结局也只剩两条路，要么砸在手里，要么壮士断腕，亏得一塌糊涂。
一个房地产项目开发大概3年时间，而低价跑量、规模至上、问题订单过多的代建企业，在行业下行和销售受阻后，就很容易爆发一连串经营压力和违约解约，最终导致口碑受损，企业甚至被淘汰出局。
眼下，正是腰部代建和新入局者“低价拓单、快速冲规模”的典型时期，这些大量新增代建订单，也势必在未来2、3年遭遇一连串的“经营大考甚至违约解约大考”。
04
代建洗牌后：谁能活下去，活得好？
剩者为王：洗牌后，代建只剩3类“幸存者”
眼下，代建企业百家争鸣，但未来只有3类能活下去、活得好。
其一，头部综合型选手。未来只有头部企业能活得好，走向全国化，综合化，多业态，多区域发展。比如绿管、金地。
其二、细分专业型选手。即专注细分领域。比如医疗，商办、TOD的细分市场龙头。比如华润置地的代建公司“润地管理”则是专注“片区统筹开发运营”模式。
其三，区域深耕型选手。在单独一个区域拥有独特竞争优势。
两大阵营：代建只有头部活得好，腰部只剩“2条活路”
未来一个关键判断是——代建行业，只有头部企业才能活得好！
原因很简单。代建，本质属于服务业，整个规模只有数百亿蛋糕，并非巨无霸行业，而且代建没有绝对的门槛和技术壁垒，所以代建行业最终很容易形成较高集中度，未来只有头部的代建企业才能活得好，有话语权。
而对眼下腰部中型代建企业，未来只有两条路——要么生，要么死。即要么成为头部，要么被边缘化。短期看，“低价跑量、规模优先”是新入局或腰部代建企业的短期生存策略。
对于新进入或腰部企业，快速扩大规模仍是抢占市场空间、提升行业话语权的关键策略；而对已具备品牌和规模优势的头部代建企业，精细运营、全价值链优化更利于利润提升。
代建三强市占率：短期下降，但长期会上升到50%左右
当下代建行业处于发展中期，但也基本形成代建“三强”引领（绿城管理，润地管理，金地管理）的格局。
比如绿城管理凭借上市、产品等先发优势；比如金地管理凭借代建战略先行，价值创效的经营优势；比如润地管理凭借华润置地资源优势和区统筹开发运营经验优势。
整体而言，代建三强市占率一方面遥遥领先，另一方面也在动态变化。
首先，三强鼎立的格局已经基本形成。
数据说话，比如从前端新拓展面积市占率看，2024年“代建三强”新签约面积市占率为37.5%，占据份额超过市场三分之一；而以中端代建项目的销售力来看，2024年，代建三强企业的销售规模约占整体销售规模的57.7%，超过半壁江山。
在一个超100家代建选手中，仅仅3家头部企业就占比超过三分之一到二分之一业务蛋糕，这也证明代建“三强鼎立”格局已经显现！
其次，代建三强市占率会动态变化，眼下短期下降也是现实。比如2024年头部TOP3企业集中度同比2023年减少7个百分点。而2025年一季度TOP3新拓面积占比再次降低7个百分点。
为何下降？核心来自两方面：
一方面，眼下头部三强自身规模基数较大，加上代建行业从高速增长期步入中低速增长期后，头部三强新增面积增速面临下行压力；另一方面，腰部和新进入央国企规模基数偏低，他们短期规模至上，低价扩张，更容易实现规模暴增，分流市场份额。
在这个逻辑下，未来冲规模的腰部企业或头部央国企新手，可能会凭借资源和身份优势，不排除对未来代建10强甚至代建三强排名产生挑战或“移位”；但另一方面，5年之后的代建三强，又大概率会在如今5到8家代建头部企业里诞生。
其三，不用悲观，长期看，头部代建市占率又会上升！
尽管短期内市占率可能下降，但长期来看，头部企业通过技术赋能（如AI应用）、全周期服务能力、供应链及非住宅代建等差异化优势，仍可能重新巩固和提升市占率。
尤其在行业未来深度洗牌出清，尤其很多中小代建企业退出后，头部企业市占率又会重新“站起来”。同时，在下一轮深度洗牌后代建头部市占率比例将会超过现阶段，比如“代建三强”甚至超过50%。
一位代建大佬表示：“未来代建市场竞争会更激烈，但也会更公开透明。全国化布局的头部企业，到底谁做得更好，谁专业性更强、谁能带来真正价值，谁的服务更好，未来都会非常清楚。尤其未来中小民企逐步恢复拿地后，比如提升到50%占比后，他们寻找代建核心逻辑就是为了赚钱和盈利。基于这个诉求，他们就会寻找头部代建企业，一则适合长期战略合作，二则头部企业品牌靠谱，专业靠谱，而且过往业绩也验证过了。”
05
代建领先逻辑
三类代建企业会活下来，头部代建企业短期失速，但未来会继续走强，那么更关键的问题来了，谁能成为新一轮代建洗牌淘汰赛中的胜出者？
代建，未来领先的核心逻辑是什么？
领先标准：不是规模领先，而是“全周期”经营能力领先
今天代建圈，比较关注“代建规模排行”。
但大未必就是强，大是强的一个体现，所以代建三大≠代建三强！真正“代建三强”的标准，是全周期、系统性的“经营能力”领先。
事实上，今天房地产下半场的头部房企正是如此，比如中海、华润基本都做到了“投资领先，产品领先，运营领先，资本领先”等系统领先。而在代建行业下一轮分化与升级中，头部代建企业一定是全周期经营能力领先、系统领先。
以最核心，也最基本盘的“全周期经营领先”为例。前端新增拓展面积的“遥遥领先”；中端过程中代建服务的“超高入场率”；后端代建“目标效益高兑现度”以及“高客户满意度”；合作结束后的“高续约率”。
以上全周期的经营指标领先，才代表未来头部代建企业的核心竞争力。
代建行业已行至山腰，未来3到5年更是代建行业的关键分化洗牌期，甚至将决定代建行业未来10年、20年的基本格局。
在未来3到5年的深度洗牌和超级分化中，谁能持续为委托方创造增值价值，谁就能获得“更可观、更稳定、更持久”的增长！
本文来自微信公众号“地产总裁参考”，作者：潘永堂，36氪经授权发布。
