2025年4月15日，成都太古里迎来了它的10周年生日。
这个坐落于成都市锦江区核心地段的综合发展项目以毗邻历史遗迹大慈寺闻名，涵盖一座开放式、低密度的街区型购物中心，以及一座豪华酒店博舍。川西风格的青瓦坡屋顶、格栅和大面积的落地玻璃幕墙，让这里和其他商业打卡点区隔开来，即便是一个普通的工作日下午，成都太古里的客流量仍相当可观。
当日上午，多家媒体受邀观看了名为《成都太古里十年口述历史》的纪录片。影片深度访谈了50余位亲历成都太古里筹备和运营期的太古地产内部员工，以及外部合作伙伴，完整讲述了成都太古里项目从最初拿地到运营至今的诸多细节。
影片中可以看到，许多10年前参与成都太古里项目筹备的员工目前仍在该项目工作，其中包括成都太古里现任总经理伍玉珊；也有员工从成都项目出发，后续调任至太古地产旗下其他项目出任管理职务，例如余国安和马泽丹，他们分别在不同时期担任北京三里屯太古里总经理。这些细节在一定程度上呈现出该公司在用人上的延续性与灵活性。
成都太古里的成功可以归因于多个因素：具有前瞻性的开放式街区设计，打破了传统购物中心的“盒子”结构；多元且不断更新的业态组合，覆盖从奢侈品牌到本土新兴零售；足够“本土化”的管理团队，确保了项目在文化语境上的适配性。
然而，熟悉成都太古里的观察者普遍认为，即便是太古地产自身，也很难在中国再复制出一个“成都太古里”。这不仅因为项目占据了成都春熙路商圈核心地段，拥有天然的高人流优势，能与盒子式的成都IFS形成“1+1>2”的互补效果，同时又邻近千年古刹大慈寺等历史文化地标。这种“黄金地段+历史遗址”的城市资源组合，在中国其他一线及新一线城市中极为罕见。
太古地产财务董事龙雁仪在上述影片中提到，集团在投资项目时有两大主要考量，其一是“优越的地理位置”，第二是“有长远发展潜力”，成都太古里同时具备以上两种特点。
因此，对太古地产在中国内地的发展而言，成都太古里的标杆性意义不言而喻。
成都太古里最早是太古地产和远洋集团的合作项目。2023年，随着远洋集团出售所持有的50%股份，太古地产正式持有100%的权益，该项目也正式告别“成都远洋太古里”这个历史性名称，转变为太古地产在中国内地的又一个全资项目。
成都太古里上一次在社交媒体上大规模“出圈”同样是在2023年。一组广为流传的照片显示，法国奢侈品集团LVMH主席、首席执行官Bernard Arnault一行人造访成都太古里，成都太古里总经理伍玉珊随行介绍。从那时起，成都太古里和成都这座城市本身的奢侈属性在大众心中不断强化。
太古地产近期发布的2024年业绩报告显示，与2023年的高基数业绩相比，成都太古里的零售销售额下跌了14%，但与2019年相比上升了24%，这显示出该项目面对新冠疫情等不确定性因素的韧性。
成都太古里的10年，是太古地产在中国内地发展策略的缩影。这家港资发展商以“慢工出细活”著称，对外多次强调文化与商业的结合。成都项目从拿地到正式开业历时近5年，而筹备中的西安太古里也经历了堪称漫长的考古期，文化与商业融合的选址逻辑同样得以延续。此外，太古地产还展现出对变化的积极拥抱态度，2022年，成都太古里在保持稳定经营的同时开展了一轮较大规模的品牌升级调整。这种“创新衍变”的营运理念，也在太古地产其他项目中有明显表现。
截至目前，太古地产在中国内地已落成的项目增至6个，发展中项目也达6个。随着投资版图的扩张，公司正面临更多挑战，包括宏观经济下行带来的不确定性、奢侈品行业的整体疲软，以及关税问题对时尚零售品牌持续带来的压力。
当日，太古地产行政总裁彭国邦（Tim Blackburn）——太古地产的每位外籍高管都有一个地道的中国名字——接受了包括《第一财经》YiMagazine在内的多家媒体群访。在媒体问及太古地产对2025年业务表现的判断时，彭国邦回答：“整个房地产行业确实经历了一个相对艰难的时期，疫情也带来了不少挑战。不过，太古地产的业务相对有弹性，我们也看到了一些新的积极信号逐渐显现……对于2025年，我们会保持谨慎乐观的态度。”
Yi=YiMagzine
P=彭国邦
Yi：成都太古里作为街区商业的标杆，10年间持续保持高人气和品牌活力，您认为背后的核心因素是什么？在地文化与商业创新的结合，太古地产有哪些独到方法？这种模式是否适用于未来10年的中国商业地产发展？
P：成都太古里的成功源于多个关键因素。首先，它选址于一个极具特色的地块，为文化与商业零售的融合提供了理想基础。这一项目本身也是一个实验平台，为合作品牌的创新与优化实践提供可能性。
我们在规划上采用了开放式布局，并深入研究了成都本地的生活方式，例如“快里慢里”的节奏感，借此呈现更贴近在地文化的体验。这种对城市日常的理解，不仅成就了成都太古里，也为我们后续项目提供了宝贵经验。
以西安和三亚为例，我们正探索如何将太古里下一代项目与当地文化、气候等独特元素深度融合。例如，西安将围绕小雁塔文化展开，三亚则希望结合热带气候创新。
Yi：开拓中的西安太古里，在文化植入商业方面会有哪些新探索？
P：我们在成都太古里探索了文化与现代零售结合的路径，西安项目会延续这一思路。西安本身是一座文化底蕴极其深厚的城市，因此我们在规划中会更重视历史元素的呈现与保育。例如，项目选址原为安仁坊区域，我们希望在空间设计中保留城市原有的文化线索，比如确保小雁塔作为城市地标在视觉上依然可见。
与成都不同，西安的历史文化不仅体现在地面空间，也延伸至地下。我们在设计中将考虑对地下遗址的保护，使零售空间与历史资源共存。这既是设计上的挑战，也是一种文化表达的机会。
此外，西安拥有大量高校和年轻人口，Z世代和千禧一代也是我们重点关注的客群。因此，空间与内容上，我们希望结合历史与当代生活方式，呈现出能够被年轻人理解和参与的消费与社交场景。
Yi：很多在太古地产工作了10年以上的员工，都参与过成都太古里项目，而且很多人后来成长为各个项目总经理级别的管理者。从人才培养和组织发展的角度看，太古地产是否有一套组织架构，既能保证项目中人才的延续性，也能促进人才在不同的跨项目之间的流动？
P：一个好的商业地产项目，它的建筑设计、品牌组合和财务表现固然重要，但从实际操作层面看，“人”才是推动项目落地的根基。许多参与成都太古里开发的员工，如今仍在集团内工作，或已加入其他城市项目，例如北京、上海、三亚、广州等。他们在成都积累的经验，为后续项目提供了参考。
也许我不该说这一点，但太古地产的项目往往都是从“一张白纸”出发。早期招募团队成员时，我们并不知道项目最终会如何落地，我们能做的就是给予足够的资源和支持，去激发员工的创造力与执行力，而不是让他们去重复地做既往已经做过的项目。
成都太古里的一个特色在于：它是一座高度在地化的项目。我们希望当地居民能够“读懂”它。因此，团队需要兼具本土洞察与全国乃至国际化的视野，既能理解城市语境，也能引入外部经验。
Yi：如果要为未来10年商业地产的发展选择三个关键词，您认为是哪三个？
P：对零售来说，我认为有几个重要的主题。首先是体验式消费（experiential），其次是身心健康（wellness），第三是科技与数字化（digital）。
Yi：在零售行业整体不理想、奢侈品下行的大背景下，您如何看待中国内地零售未来的发展前景？特朗普政府的关税政策对中国内地租户的信心、房地产商的租金收入会带来何种影响？
P：我们在中国内地的发展经历了持续的业态调整与升级。整体来看，无论是租金收入还是运营表现，都呈现出积极趋势。租户组合的优化，对我们的 GRI（Gross Rental Income，租金总收入） 也带来了明显的正面影响。
过去几年中，我们观察到品牌倾向于进入更优质、客流量更大的商场发展，尽管部分品牌缩减了扩张计划，但仍有不少品牌选择继续加码投入。以成都太古里为例，截至2024年年底的3年间，有超过 215个品牌开始了全新门店或完成更新升级。三里屯太古里也正在经历类似的优化，北区的奢侈品牌正扩大布局。
从数据上看，我们强调体验式零售的策略也取得了正面反馈，2024年，中国内地项目平均客流提升了 5%，说明项目的吸引力保持稳健。2024年四季度，北京出台系列刺激政策后，我们的销售亦实现增长。尽管整体市场仍处于下行周期，但我们希望通过持续优化项目，进一步稳固市场份额，保持增长的稳定性。
关于特朗普的关税政策，我想说的是，波动和不确定性对生意来说从来都不是好事，因为它会削弱消费者的信心。
整个房地产行业确实经历了一个相对艰难的时期，疫情也带来了不少挑战，不过，太古地产的业务相对有弹性，我们也看到了一些新的积极信号逐渐显现，例如利率下调、本土消费的回流，以及市场对于高质量住宅产品的需求增长。对于2025年，我们会保持谨慎乐观的态度。
