3月，重点城市市场延续修复态势，二手房成交量同比保持较快增长，上海、杭州等地成交量创近几年新高，但短期市场延续“以价换量”行情。
政策层面，3月《政府工作报告》再次强调要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，并大篇幅提及房地产内容，释放积极信号。11日，自然资源部、财政部联合发布《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》，从明确发债要求及资金使用主体、完善专项债申报审核流程、做好资金和收益的综合平衡、严格监督管理等四个方面进行了详细说明，支持运用专项债券开展土地储备工作。
16日，中办、国办印发《提振消费专项行动方案》，明确要更好满足住房消费需求，并提出适时降低住房公积金贷款利率。31日，住建部发布新版《住宅项目规范》，对住宅项目提出底线要求，推动住宅品质全面升级。深圳、杭州等地优化公积金贷款政策。苏州、南京推出出台特色金融化产品降低购房初期还款压力。此外，四川成功发行3.3亿元专项债收回成都、宜宾两宗闲置土地。
3月十大城市二手房价格整体仍小幅下跌，仅成都连续5个月环比上涨
图：2025年3月十大城市二手住宅挂牌均价及环同比
数据来源：中指数据CREIS
图：2020年7月至2025年3月十大城市二手住宅均价及环比变化
数据来源：中指数据CREIS
根据中国房地产指数系统 百城价格指数 ，2025年3月，百城二手住宅均价环比下跌0.59%，同比下跌7.29%，同比跌幅较上月基本持平；十大城市二手住宅均价环比下跌0.36%，同比下跌6.13%，同比跌幅收窄0.19个百分点。
各城市来看，环比方面，3月成都二手住宅价格上涨0.06%，已连续5个月保持上涨。武汉和南京环比跌幅较大，分别为0.97%、0.77%；广州、重庆（主城区）环比跌幅均在0.5%-0.6%之间；上海、杭州、北京和天津环比跌幅均在0.2%-0.4%之间；深圳二手住宅价格环比跌幅最小，为0.13%。
同比方面，武汉和南京同比跌幅分别为10.08%、9.66%；重庆（主城区）、杭州、北京、上海、天津和广州同比跌幅均在5%-7%之间；成都和深圳同比跌幅则均在4%以内，其中深圳跌幅最小，为3.30%。
北京：二手房市场小阳春行情显现，3月成交量超1.9万套
图：2020年7月至2025年3月北京二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势
数据来源：中指数据CREIS
成交方面，得益于政策效应的延续以及教育需求的持续释放，3月，北京二手住宅成交19234套，处近年来月度成交高位，环比增长62.0%，同比增长34.7%，已连续6个月同比保持增长，1-3月累计同比增长31.9%。
价格方面，3月，北京二手住宅价格环比下跌0.29%，同比下跌6.47%，同比跌幅连续5个月收窄。不同区域来看，各区域二手住宅价格环比均下跌，其中东城、西城、朝阳、海淀等核心区价格相对平稳，远郊区价格承压明显。
图：2025年3月北京各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
数据来源：中指数据CREIS
表：北京新房典型项目
数据来源：中指数据CREIS
上海：3月二手房成交创2021年7月以来最高值，价格同比跌幅6个月收窄
图：2020年7月至2025年3月上海二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势
数据来源：中指数据CREIS
成交方面，3月，上海二手房市场保持较高活跃度，二手住宅成交26312套，环比增长75.6%，同比增长47.5%，为近44个月新高（2021年7月以来），1-3月累计同比增长47.3%。价格方面，3月，上海二手住宅价格环比下跌0.36%，同比下跌6.31%，同比跌幅连续6个月收窄。
图：2025年3月上海各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
数据来源：中指数据CREIS
表：上海新房典型项目
数据来源：中指数据CREIS
广州：二手房成交同比增长近3成，但市场以价换量现象延续
图：2020年7月至2025年3月广州二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势
数据来源：中指数据CREIS
成交方面，自2月下旬以来，广州二手房市场成交持续回升，但在高品质新房项目入市挤压及二手房挂牌量持续上升的背景下，市场延续“以价换量”态势。3月，广州二手住宅成交8797套，环比增长69.7%，同比增长28.3%，1-3月累计同比增长25.3%。价格方面，3月，广州二手住宅价格环比下跌0.58%，同比下跌5.84%。
图：2025年3月广州各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
数据来源：中指数据CREIS
表：广州新房典型项目
数据来源：中指数据CREIS
深圳：二手房市场热度延续，3月成交量同环比均在六成左右
图：2020年7月至2025年3月深圳二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势
数据来源：中指数据CREIS
成交方面，3月为传统旺季，叠加学区需求集中释放，带动深圳二手房市场保持较高活跃度。3月，深圳二手住宅成交6078套，环比增长65.3%，同比增长58.3%，1-3月累计同比增长57.4%。价格方面，3月，深圳二手住宅价格环比下跌0.13%，跌幅较上月持平，同比下跌3.3%，跌幅收窄0.15个百分点，同比跌幅连续6个月收窄。
图：2025年3月深圳各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
数据来源：中指数据CREIS
表：深圳新房典型项目
数据来源：中指数据CREIS
杭州：二手房成交突破1万套，创2021年4月以来新高
图：2020年7月至2025年3月杭州二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势
数据来源：中指数据CREIS
成交方面，3月，杭州二手住宅成交10636套，为近48个月新高（2021年4月以来），环比增长125.6%，同比增长68.2%，1-3月累计同比增长65.6%。同环比增幅较大主要由于两点：一是年初杭州“六小龙”的出圈给楼市带来了正向影响；二是政策宽松、需求释放和土地市场活跃也是“小阳春”主要驱动力。价格方面，3月，二手住宅价格环比下跌0.32%，同比下跌6.94%，同比跌幅继续收窄。
图：2025年3月杭州各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
数据来源：中指数据CREIS
表：杭州新房典型项目
数据来源：中指数据CREIS
南京：二手房市场热度有所回温，短期价格继续承压
图：2020年7月至2025年3月南京二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势
数据来源：中指数据CREIS
成交方面，节后购房需求持续释放下，南京二手房市场有所恢复，但以价换量现象延续。3月，南京二手住宅成交9344套，环比增长73.0%，同比增长9.1%，1-3月累计同比增长6.8%。价格方面，3月，南京二手住宅价格环比下跌0.77%，同比下跌9.66%，价格调整压力相对较大。
图：2025年3月南京各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
数据来源：中指数据CREIS
表：南京新房典型项目
数据来源：中指数据CREIS
武汉：3月二手房成交量超1.0万套，但价格调整态势延续
图：2020年7月至2025年3月武汉二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势
数据来源：中指数据CREIS
二手房延续调整态势，核心区教育属性和品质次新房抗跌性较强，而远郊及老旧房源价格下行压力持续加大。成交方面，3月，武汉二手住宅成交10272套，是近年来月度成交高位水平，环比增长68.7%，同比增长17.5%，1-3月累计同比增长21.2%。
价格方面，3月，武汉二手住宅价格环比下跌0.97%，同比下跌10.08%。分辖区来看，武汉各主要市辖区二手住宅价格环比均继续下跌，且多数辖区跌幅较上月有所扩大，短期价格仍将继续调整。
图：2025年3月武汉各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
数据来源：中指数据CREIS
表：武汉新房典型项目
数据来源：中指数据CREIS
成都：3月二手房成交超2.5万套，价格环比连续5个月上涨
图：2020年7月至2025年3月成都二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势
数据来源：中指数据CREIS
成交方面，随着“金三银四”到来，成都二手房市场交易热度继续上升，但市场分化仍显著，“5+2”区域整体表现较好。3月，成都二手住宅成交25355套，环比增长44.5%，同比增长35.1%，1-3月累计同比增长33.0%。价格方面，3月，成都二手住宅价格环比上涨0.06%，连续5个月环比上涨。
图：2025年3月成都各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
数据来源：中指数据CREIS
表：成都新房典型项目
数据来源：中指数据CREIS
重庆（主城区）：二手房价格下行态势未改
图：2020年7月至2025年3月重庆二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势
数据来源：中指数据CREIS
成交方面，3月，重庆二手房市场活跃度有所提升，客户到访量较之前有所增加，重庆二手住宅成交12365套，为近44个月新高（2021年8月以来），环比增长72.3%，同比增长25.0%，1-3月累计同比增长19.6%。
价格方面，3月，重庆二手住宅价格环比下跌0.51%，同比下跌6.95%，同比跌幅连续6个月收窄。不同区域来看，重庆主城九区二手住宅价格环比均下跌，其中大渡口区跌幅较大。
图：2025年3月重庆（主城区）各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
数据来源：中指数据CREIS
表：重庆新房典型项目
数据来源：中指数据CREIS
天津：教育需求持续释放，二手房市场表现平稳
图：2020年7月至2025年3月天津二手住宅成交套数及二手住宅价格环比走势
数据来源：中指数据CREIS
在教育需求持续释放带动下，天津二手房维持一定热度。成交方面，3月，天津二手住宅成交14401套，河西、南开等区域成交量居前列，环比增长67.7%，同比增长11.1%，1-3月累计同比增长8.9%。价格方面，3月，天津二手住宅价格环比下跌0.28%，同比下跌6.08%。
图：2025年3月天津各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比
数据来源：中指数据CREIS
表：天津新房典型项目
数据来源：中指数据CREIS
二季度政策有望加力，4月核心城市二手房市场或延续"量稳价缓"修复态势
整体来看，3月，在前期政策效应持续显现以及教育需求集中释放的共同推动下，重点城市二手房市场延续较高活跃度，“小阳春”行情特征明显。尽管多地仍存在以价换量现象，但二手房价格同比跌幅普遍收窄，价格下行压力有所趋缓。
展望4月，作为楼市传统重要节点，其市场表现将直接影响年中市场预期及量价修复节奏。4月初美国出台“对等关税”政策，关税幅度超出市场预期，出口承压背景下，预计二季度宏观政策力度有望加大，货币政策或加快放松，同时，核心城市有望因城施策优化限制性措施，叠加学区需求持续释放，预计二手房市场将保持相对平稳。
本文来自微信公众号“中指研究院”，作者：中指研究，36氪经授权发布。
