“地王热、销售火，央企牛”，2025年房地产开局看上去“特热闹”！
但其实全局看，又只是“一小撮”的滚烫和大部分的“冰冷”！
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一花独放不是春， 百花齐放才是春 ，但眼下，看活跃房企，看活跃城市，看地王，看售罄，其实只是属于极少数的“ 10 余个城市 +10 余家房企”的欢喜。
“先稳的”有且只有10余个城市。即四个一线城市和10个左右强二线城市。即北上广深，杭州、成都、西安、合肥、南京、苏州等。大多普通弱二线和绝大多数三四线城市其实处于“库存高、销售难、卖地难”的境地。
活跃的房企有且只有10余家房企。即几家头部央国企（如保利、中海、华润、招蛇、绿城、建发、越秀、华发、金茂）以及几家头部民企（滨江、龙湖、伟星、邦泰）。几乎90%以上的房企（尤其是民企）都丧失了投资拿地能力。
比如在刚过去的2025年一季度拿地，整个销售百强有近七成房企是0土储入账。
堪称猛男的有且只有"TOP10房企。
数据说话，25年一季度TOP10房企总拿地金额（全口径）近1775亿，同比大幅增长162%，比如华润置地、中海地产、招商蛇口拿地销售比超过0.6（代表激进拿地），且金额同比涨幅均较大，分别大涨92%、1768%和183%。
虽然新闻说的政策说的是全国房地产尽快止跌回稳，但市场能做到的也就这“10余个城市+10余家房企”。
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眼下看，或是短期看，中国数万家房企，真正活跃且能积极拿地的只有10多家房企了。中国666个城市，真正已经止跌回稳回暖的只有10余个城市了。
总结看，2024年，2025年中国房地产已进入“10城+10企”高缩聚发展格局！
眼下房地产，只是少数人的希望，大多人的无望。
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看上去楼市回稳的各种数据，其实也透露着行业基本面的“极寒”。
其一，房地产销售的“重仓”已高度集中在11家房企身上。
2024年千亿房企只有11家，但这11家房企在整个百强销售额占比达到51.1%
这也就是说2024年百强房企中，前11家房企的销售额之和，超过了后面90家百强销售额之和。相当于1:9的“胜出”，10%房企和，胜出了剩余90%房企和。
其二、拿地维度集中度更高，百强中TOP10房企占据了75%。
比如当下土地市场已经是央国企及头部民企的主场，大多房企已不拿地，比如2025年一季度TOP10房企拿地金额占百强房企的75%！你品，你细品这集中度。
其三，站在城市维度，同样高集中度的是前10大城市。
即2024年百强房企拿地前10大城市规划建面，占拿地总面积比列高达70.9%。全国拿地城市已经高度集中和高度同质化，大家都往最牛的那10多个城市拿地。剩下的城市全是鄙视链。
同样，2025年一季度，TOP20城市的住宅土地出让金占全国比重提升到69%。而这个数据2024年全年为51%。
说明全国20个城市卖地就占到全国666个城市的“69%”。
显然，当下中国房地产整个“焦点，热点”已经高度聚焦在“10余个城市+10余家房企。”
不仅如此，这10余家头部房企又在10余个热点城市很多都拿下了多个城市销冠或是成为领头羊之一，越来越多头部房企开始战胜地方深耕多年的“地头蛇”。
比如地产一哥保利，在长三角，保利不仅是南京第一，苏州第一，更是江苏省第一；在大湾区，保利不仅是广州第一，还是佛山第一，也是大湾区第一；在中西部，保利拿下成都权益销售第一、西安权益销售第一；
比如24年刚晋级为地产老二的中海更是擒贼先擒王，整体拿下深圳第一、北京第一、上海第一“即“三个一线城市”第一。
龙头企业，不仅是全国数一数二，在重点省份，重点城市也数一数二。
而且在其他热点城市市占率和话语权还在以肉眼可见的速度上升！
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你以为这只是全国市场如此高集中，但其实单个热点内部也是高集中度。
以深圳楼市为例，2024年TOP10房企销售额占据全市52%，而TOP11~20房企仅占全市的15%，剩下的都是小不点的长尾袖珍房企。等于说，在超级容量一线城市，前10房企就占据了整个一线城市半壁江山，而在二线城市，当地10强甚至超过70%~80%。
老潘提醒，未来3、5年，这种全国乃至热点城市集中度还会加强。
比如中海就表示： “美国和英国TOP3住宅开发商的市占率可达到22%~23%水平，目前中国TOP3市占率还不到10%，所以未来中海的市占率还会有很大提升空间。而当下乃至未来中海拿地核心都是聚焦在10余个城市（中海内部聚焦的4（一线城市）+14（强二线城市），市占率才3%左右，显然未来中海在10余个城市是市占率还有提升空间！
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更可怕也无奈的是，今天中国这10余家头部房企战略，拿地已高度趋同，即同质化。
即个个都认准这10余个核心城市进行拿地，而且投资策略都是“三核”，即这10多个核心城市的核心板块，核心地块，老潘简称10强房企都爱“三核”地块，所以这也导致这10余个城市中，动不动就单价地王，总价地王，超百亿地王。
不仅是拿地战略趋同，“满仓10余核心城拿地+领先的高端产品力+高效的系统运营力”，几乎是这10余家头部房企的统一经营动作！
10余家房企战略同质化之外，另一个关键词是分化。
正如招商管理层对当下全国楼市分裂的描述：
“现在楼市实际情况是，一些核心城市高端盘供不应求，甚至出现摇号和抢号现象，但一些三四线城市远郊楼盘无人问津，去化困难。”
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为何行业仅存的10余家战斗力杠杠的房企，都齐刷刷集中在这10余个核心城市？难道剩下的省会城市、直辖市、其他二线城市都不值得头部房企耕耘下注一点点吗？（目前这些城市拿地都是当地城投在托举，头部房企已远离。）
一个所谓9万亿的行业，为何只有10余城市、10余房企勉强撑得住？
这是一个值得行业深思的问题。
但同时它也是当下楼市真实状态的一个“保真”观察窗口！
其一，钱是不会骗人的。
人，不一定是最聪明的，但钱一定是最聪明的，最理性的。
当下10余家房企每家数百亿的真金白银都齐刷刷满仓这10余个核心城市，这说明24年，25年的钱，认定了这10余城市楼市是最安全的，或者有利可图的。
更值得品味、细品的是“重仓”，是“近乎100%满仓”只在这10余城市出手。
最彻底如中海、越秀2024年全年乃至最近2025年一季度新增拿地几乎都是75%、甚至超80%聚焦在4个一线城市拿地，而位列地产10强的滨江竟然将拿地金额94%押注在一个城市——杭州！
其二、房地产进入“10+10”的缩聚格局，这本身是楼市发展的特定阶段一种畸形状态或是一种极端安全策略。
这10余家头部房企的同质化选择核心逻辑是安全大于发展。
既在房地产“库存总量过高，关税贸易战，经济收缩，24年百强净利率1%”等多样背景下，唯有聚焦“经济最强、产业最牛、人口最多、资源最强”的10余个城市，是能实现“安全、流速、规模、利润”综合目标的，是基本能应对2025年不确定性。
而至于被他们“抛弃的”其他城市，就未必了！
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此刻，对全国房地产止跌回稳、对朋友圈各种回暖消息，要有清醒认知。
10余个城市回暖，绝不代表全国所有城市回暖。
90%以上三四线城市短期回暖没戏，一则房子库存最多的是三四线，很多去化周期甚至达到5年以上，二则人口外流的是三四线、产业弱、就业难、收入低的也是三四线。大多三四线楼市是“供多（库存超多）需少（有效需求超少）”，而对比10余个热点城市是“供少需多”，这是市场结构性的长期倒挂，不是短期普通救市能拯救能力挽狂澜的。
热点城市地王的出现，不是市场本身大热了，而是头部房企拿地策略高度同质化的争抢结果，大部分是人为的而已。当然热点城市底子不错也是支撑。
部分城市新房价格攀升也不能冒然说市场回暖，只是核心板块高端改善新盘销售占比提升了带来整个城市销售均价的拉升。
当然也不要说10余个核心城市就安全了，其实即使这些最好最牛的城市，也只有少量优质板块、核心地块不错。比如即使深圳的非核心板块也依然到访去化也极度不佳。
唯有“一二线核心地块+好房子+牛品牌”三者组合在一起，才能催化一次热销。
下一步好的城市会更好。
比如广州、杭州、成都都已经全面取消限购，而眼下伴随关税贸易战和4月销售下行，不排除后期深圳，上海，北京核心区域也会全面取消限购，真正向全国人民开放，如此以来，中国最优质城市楼市如同巨型抽水机，必然虹吸抽取全国所有二三四线城市的澎湃购买力。
好的房企会更好，10余家房企会更牛。
因为通过补充好地，强力融资实现“增量优化”，带动头部房企总量库存结构和利润池双双优化，越来越好。而剩下90%以上房企没钱拿地或是拿不到地只能无奈去库存而现金流越来越紧张……未来正应了黄奇帆的著名预判，中国的开发商数量太多了，比全世界开发商加起来都要多，未来90%会消失。
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3月，金三来了，地产人开心；但4月，银四没来，铜四却来了。
数据说话：3月是金三，比如全国重点50城新房环比升52.5%；而4月(截至4月14日)全国重点50城新房日均成交环比降38.6%。同时，就连重点20城二手房，日均成交环比也开始下降14.8%。
下滑原因当然有很多，一则需求端2024年四季度以来积压的需求释放差不多了，二则4月新房供应面积环比下降34%，三则超预期的中美关税贸易战让老百姓对经济和收入预期开始担忧，购房开始延迟或观望，所以4月下半个月也大概率不乐观。
行业还是有好消息的，因为2025年4月底或是5月地产大救市，又或将出现！
一则4月本身就是每年政策出台的窗口期，比如24年4月底ZY就纠偏提出去库存是楼市破局关键，而后517大救市就来了。
今年有两大力量会倒闭新的救市大招。一个是4月销售数据下滑的会比较难看，所以政策上需要呵护和加固止跌回稳的救市成绩单；二则今年应对中美关税贸易战需要“稳内需”、“强内需”，而且刻不容缓，而地产作为中国最大内需市场，所以，稳地产，救销售，救市必要性和紧迫性是客观存在的。
一句话，4月销售数据越不好，地产救市新招就会越快到来！
就在昨天，国务院总理李强强调：“当前和今后一个时期，我国房地产市场仍有很大的发展空间，要进一步释放市场潜力，促进房地产市场平稳健康发展。”
信号来了。
本文来自微信公众号“地产总裁参考”，作者：潘永堂，36氪经授权发布。
