近期，上海将新增入市9个商品住宅项目，共约15.8万平方米，合计1414套房源，分布在浦东、普陀、闵行、宝山、嘉定以及奉贤区。
其中有4个全新盘，分别是普陀桃浦板块的宝华紫薇之星、闵行梅陇板块的保利海上印、闵行浦锦板块的象屿天宸雅颂和浦东惠南板块的泉山项目。
本轮过会新盘中，价格最高的是位于浦东的保利世博天悦，备案均价达到18.34万/平方米，较上一次入市上涨了1.74万/平方米。
01
加推“楼王”
保利世博天悦从2024年4月25日首开，至今已经完成四次开盘。
4月25日首开推出7、8、9、13栋楼，共291套房源；8月16日加推5、10栋楼，共计172套房源；11月15号再推出6号楼，88套房源，此时开盘均价达到了15.6万/平方米；年终前又推出洋房产品，2号楼、4号楼两幢景观洋房，共计58套房源。
最终，保利世博天悦在2024年交出了超150亿的销售答卷。
保利发展是在2017年通过增资上海华辕实业有限公司49.7亿元，获得上海浦东世博近20万平方米住宅项目50%股权，并提供项目贷款40.7亿元。如今已经过去8年，保利发展在这个项目上投入的时间与金钱可见一斑。
目前仍未出售的有3号、11号以及12号三栋楼，都是项目压箱底的“楼王”。
此次加推，保利世博天悦入市主推建面191-207平方米3-4房产品的11号楼。据了解，11号楼将不晚于2025年9月30日交付。
从小区布局图中可以看出，保利世博天悦加推的11号楼位于整个项目滨江第一线，整栋楼每一层都可以从两个不同的方向欣赏到黄浦江景，几乎可以避免首开时中低楼层无法满足景观要求，而导致项目销售高开低走的情况。
2024年4月25日首开入市时，保利世博天悦项目官方公众号发文称，首日销售额超80亿元。当时上海已经出现了中海顺昌玖里、滨江凯旋门、融创外滩壹号院等热销项目，因此市场对于此类高端豪宅项目保持了较高的热情与期待。
然而在5月，保利世博天悦被曝出网签总套数只有100套，与之前对外宣布的销售219套有较大差距。
据当时报道显示，保利世博天悦首开共有335组意向客户签订购房意向书。由于当时上海尚未放宽对购房资格的审核，因此在经过资格审核后，仅有277组意向认购客户满足购房政策条件，认购率为95%，而摇号签约时有58组客户放弃签约。
实际上，保利世博天悦首开时全江景房源单价高达20万元/平方米，未能享受江景的房源单价则约为15.5万元/平方米。
当时正值上海豪宅楼盘扎推上市，市场上还有不少的高端房源等待入市。虽然高端房源与意向客户相比仍是狼多肉少，但当时购房者关注点集中在高品质的房子，价格倒是次要的。因此销售过程中，高价位江景房源更受青睐。
02
被追赶的保利
根据观点指数《2025年1-3月房地产企业销售表现》研究成果，1-3月，前100房企实现累计权益销售金额5313.17亿元，同比下降约11.1%。前100房企实现累计全口径销售金额7551.67亿元，同比下降约11.21%。3月均价为1.9万元/平方米，同比上升24.9%。
其中，保利发展蝉联权益以及全口径销售销冠，权益销售金额录得496亿元，全口径销售金额录得630亿元，占据两大榜首。
2024年，观点指数统计的销售榜上竞争最为激烈的当属保利发展与中海。根据去年战果，保利发展保住了全口径销售冠军宝座，中海则夺下了权益销售榜首。
今年，中海地产继续在权益销售金额方面与保利展开竞争。前三月，中海地产权益销售金额录得429.85亿元，仅次于保利发展。
从行动来看，保利发展感受到了被追赶的压力，一方面在重要城市的核心板块进行大规模补仓，另一方面也对内部组织架构以及人事进行调整。
从区域分布来看，保利发展依旧坚持一二线城市投拓策略，重点也放在竞争更为激烈的城市核心区域。
杭州作为今年土拍市场的人气城市，2025年大部分出让土地均溢价成交，其中不乏溢价超70%的地块，然而保利发展直到4月3日才在杭州拿下第一宗地块。
资料显示，保利发展以总价42.5亿元竞得杭州余杭区未来科技城单元YH090901-05-1地块，溢价率17.73%，折合成交楼面价21426元/平方米，刷新所在片区楼面价新纪录。
此外，保利发展2月份联合金茂经过百轮竞价以总价87.295亿元竞得北京朝阳区两宗地块，成交楼面价50478元/平方米，溢价率10.5%。
人事方面，2024年底保利发展收到原公司董事、总经理周东利提交辞职申请后，总经理便一直处于空置状态。直到3月14日，宣布聘任潘志华为公司总经理，才终于落定。
相关人士认为，潘志华上位宣告2025年保利内部改革正式起航，具体思路将围绕集中资源整合与降低成本两大方面展开。
2025年，保利发展还进行了区域调整，将原有8个区域公司合并成4个，使得组织架构层面更加精简。其中，浙江公司与浙南公司合并为新浙江公司，这或许也影响了保利发展在杭州的拿地动作。
本文来自“观点网”，作者：高远，36氪经授权发布。
