近年来，由于房价下跌，导致了作为主要资产类别的不动产价值的持续下探，从而引发了一些企业的债务风险，以及抵押资产贬值缩水形成的不良资产。
据国家金融监督管理总局的统计数据，2020年至2024年，每年累计处理不良资产规模均超过3万亿元。
这些不良资产的形成，不仅影响了金融机构的资产质量，还可能对其稳健经营和持续发展构成威胁。
但另一方面，随着不良资产规模上升和业主方的需求增多，不良资产交易服务也变得更加活跃。参与不良资产的评估和交易，已经成为市场上的一个重要业务类别，有成为市场“小风口”的迹象。
部分已经出险的房地产企业甚至会在上市公司体系外设置一个新公司，进入不良资产赛道。
从根源上分析，不良资产的形成主要可以追溯至
“在我国，商业银行根据信贷资产的风险程度，将贷款划分为五大类：正常类、关注类、次级类、可疑类和损失类。这其中，次级类、可疑类和损失类贷款被统称为不良贷款，它们构成了金融机构不良资产的重要组成部分。此外，信托公司、证券公司、基金公司、保险公司等其他金融机构在运用自有资金进行投资时，也可能因多种原因（如投资失败、管理不善等）形成不良资产，进一步增加了金融不良资产的总量。”仲量联行评估咨询部资深董事韩晶说，“随着企业债务违约事件的增多，银行、信托等金融机构的不良资产规模有可能进一步扩大。然而，对于某些投资者而言，这却提供了一个机遇。”
目前，市场上的不良资产业主方也呈现多元化趋势。以仲量联行参与的交易为例，业主方包括了银行、信托、AMC等金融类机构，也有处于债务风险中的房地产企业。
仲量联行评估咨询服务部中国区总监熊建平解释：“不良资产的形成，归根结底是企业短期资金周转需求和宏观经济大周期之间的不协调，因而通过收购、管理与处置等策略，不良资产有机会激活全新价值；这类底层资产在经过与债券和债务的剥离后，也有潜力蜕变为值得投资者关注的投资品。而企业通过价值重塑，则有望走出经营困境，改善财务状况，并最终实现风险管理和资产优化。“
“不良资产并非是‘负资产’”，韩晶表示，在评估过程中，通常会把资产和企业主体的债务情况分开来看。
例如，仲量联行参与的一单交易中，某些房地产企业因信用风险或短期现金流问题导致利息无法偿还，进而形成不良资产。
“这需要我们理性地将债权和股权与其底层资产进行剥离，从而发掘出不良中的优质部分，从底层资产质量的角度去考量，拓宽不良资产的定义范畴，更加聚焦于其中的‘非负资产’。”韩晶透露，随着市场对不良资产的认知逐渐理性、成熟，去年以来，不良资产交易能谈下来的折扣幅度已经出现缩小趋势。
从交易活跃的不良资产的物业类型，也能看出目前市场上较为受青睐、抗跌能力强的资产类别。
据韩晶介绍，在不良资产交易中，一二线城市的购物中心、写字楼等有稳定现金流的项目价值较高，交易过程通常会比较顺畅，部分项目甚至能以95折等基本不打折的价值完成交易。
此外，长租公寓也是比较活跃的交易类型。
目前，不良资产处置仍以一二线城市为主，但也开始下沉到三线城市，不过位于三线城市的不良资产处置会受到资产类别等方面的市场需求限制，风险评估的要求更高。
“在评估资产时，我们始终遵循基本的‘三面’与‘五率’原则，这是大家耳熟能详的评估框架。然而，在不良资产的领域，我们还需特别关注一个关键指标――综合变现率。”韩晶说，此外，当期现金流的稳定性、未来现金流的可实现性、资产的成熟稳定性与运营能力等方面都是需要重点评估的。
依据仲量联行等机构的经验，在不良资产管理的不同阶段，估值的重点也有所不同。在收购阶段，评估的核心在于本金折扣率，即资产收购价格与其名义价值之间的折扣幅度。评估师需要深入分析债务人的还款能力、还款意愿及相关抵押物的质量。在管理阶段则需要动态跟踪资产的价值变化，综合考虑市场价格波动、资产本身的运营情况以及可能影响回收的外部因素。在处置阶段，评估师需要根据市场动态，对抵押物进行最新估值，并结合不同处置方式（如拍卖、债转股、转让等）的变现折扣率，预测资产回收金额，确保资产处置的高效性和合理性。
