专项债收购存量闲置土地是2025年促进房地产市场止跌回稳的关键举措之一，3月11日，自然资源部和财政部联合发布《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》（自然资发[2025]45号），明确了专项债用于土地储备的多项细则，指导地方积极落实相关工作。
根据中指监测，截至4月10日，广东、四川、福建、湖南等地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的总金额已超1200亿元，其中广东、四川、湖南均已完成部分专项债发行，合计发债金额约402亿元。
01
各地公示拟使用专项债收购土地的节奏加快
3月拟收储金额大幅提升，总金额已超1200亿元
根据中指不完全统计，截至4月10日，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量约850宗，总面积超4000万平方米，总金额达1282亿元。
表：截至4月10日，按公示时间划分各地拟使用专项债收购存量闲置土地情况
数据来源：中指数据CREIS
从不同月份来看，今年1-2月各地公示地块数量合计319宗，总金额接近550亿元，3月，各地公示节奏明显加快，3月公示地块511宗，较2月增加217宗，总金额约684亿元，环比增长29%。
表：截至4月10日，不同地区拟使用专项债收购存量闲置土地的规模
注：数据为不完全统计，已发行专项债的项目亦统计在内。 数据来源：各地区自然资源局等官方网站，
从不同地区来看，31个省市中有14个省市公示拟使用专项债收购存量土地情况，其中广东省公示拟收储总金额已接近500亿元，位居第一；湖南、福建、四川、广西公示金额均超100亿元。
各城市中，惠州拟收储价格127.5亿元，居各城市首位，柳州、天津、广州拟收储价格均超70亿元；
一二线城市公示地块合计102宗，拟收储总金额约277亿元，占比21.6%。
这些地块呈现以下几个特点：
- 从基本信息上看，一是，公示的地块中住宅用地的宗数占比超过60%，商办用地占比约26%，工业用地占比约7%。 二是，各地块成交时间集中在2020-2024年，宗数占比约80%，特别是2021-2023年地块居多；2012-2017年地块占比合计约14%。 三是，用地单位覆盖地方国企、央企和民企，绝大多数为地方国企。
从收储价格来看，与出让时的成交价相比，超50%的地块拟收储价格与成交价的比值在0.8-1.0之间，约35%的地块比值在0.9-1.0之间，约16%的地块拟收储价格与成交价的比值在0.7-0.8之间，部分地块拟收储价格的折扣较大。
02
广东、四川、湖南均已发行用于收购存量土地的专项债
总额超400亿元
2月19日，北京率先发行土地储备专项债券，额度超百亿元，但土地储备项目普遍为土地一级开发项目，不涉及收购存量闲置土地。
2月28日，广东省发行专项债券覆盖86个项目/307亿元，其中304亿元用于收购存量土地，广东省成为全国首个发行专项债用于收购存量土地的省份，也为截至目前发行金额最大的省份。
3月31日，四川省发行专项债券，其中3.3亿元用于收购成都、宜宾2宗存量土地。
4月8日，湖南省政府2025年第一批专项债券正式发行，其中土地储备专项债券规模达94.15亿元，占全省用于项目建设专项债券资金的41.5%，土地储备发债涉及80个项目覆盖126个地块，全部为存量闲置土地。
整体来看，截至4月10日，广东、四川、湖南发行的用于收购存量闲置土地的专项债总金额约为402亿元，涉及166个项目。在166个项目中，债券发行期限最短的为3年，涉及1个项目，有80个项目债券发行期限为5年，17个项目为5+2年，68个项目为7年。
各城市中，广州发行专项债金额超60亿元，位居各城市首位，二线城市长沙发行26.3亿元、成都发行2.8亿元，一二线城市合计发行89.6亿元，占总发行金额的22.3%。
表：截至4月10日，不同地区已发行用于收购存量闲置土地的专项债
数据来源：中指研究院综合整理
03
各地发债节奏有望进一步加快
预计专项债收购存量闲置土地的配套政策将继续完善
当前全国各地已公示拟使用专项债收购存量闲置土地的收储金额超1200亿元，覆盖14个省市，而实际发债金额约为公示金额的三分之一，且仅覆盖三个省份，其他省市落实专项债收购存量土地的进展仍有待提速。
根据调研，地方收购存量土地依然存在多项难点，主要包括用于收购存量土地的专项债额度不清晰、收购价格难确定、被收购主体较为单一等。预计未来打通各项收储堵点，加快收储节奏，将是政策着力点，相关配套政策有望继续完善。
预计更多地区将参考借鉴已发行专项债省份的做法，出台详细的操作细则或指引，除此之外，中指认为还可以从以下几个方面发力，加快专项债收购存量土地节奏，更好地发挥政策效用，一方面，收购价格以土地出让时的起拍价作为收购价格的重要参考，可以缩短时间、提高效率；另一方面，地方以增量价值为原则进行收购，可以更好地促进市场进入新循环，如聚焦核心城市/区域项目，丰富被收购主体，加大对非地方国资的支持力度，收购2020年以来的存量土地，最大化发挥资金效益等。
另外，去年底国办发文明确了11个专项债“自审自发”试点地区，包括北京市、上海市、江苏省、浙江省（含宁波市）、安徽省、福建省（含厦门市）、山东省（含青岛市）、湖南省、广东省（含深圳市）、四川省，河北雄安新区。当前广东、四川、湖南已经发行用于收购存量闲置土地的专项债，预计已经公示地块的福建、浙江、山东等地发债节奏将有所加快。
本文来自微信公众号“中指研究院”，作者：中指研究，36氪经授权发布。
