自从行业2021年下半年进入调整期，房企发年报就不似往年般热闹了。
今年更显冷清，连万科都不开业绩会了，让人感慨：地产行业真的变了！
3月初，不少上市房企陆续就发了2024年业绩预告。
当时有报道统计，90家发业绩预告的企业中，有60家都是亏损的。其中，33家属于连续亏损，27家都是首次亏损。
甚至在亏损企业中还能看到一些龙头房企的身影。
这场利润集体滑坡背后，隐藏着行业特有的"延时炸弹"——那些2019年至2021年间疯狂拿下的高价地块，正通过房地产行业独特的结算机制，在三年后引爆房企利润表。
克而瑞曾做过统计，2019年至2021年这三年，土地市场高价地频出，区域楼板价持续刷新纪录，尤其是2020年下半年至2021年上半年，64%的高价地块均诞生于这期间。
当这些地块进入结算周期，开发商的毛利率被直接压垮。
但庆幸的是，当下房企地产开发业务的营收、净利润等数据更多对应的是房企过往2~3年前的项目状况。
这些数据给业界的感觉很悲观，但我们相信：伴随市场受政策助力开始筑底，以及房企迎来新的结算周期，业绩与市场的割裂感会逐渐消失，房企也有望在2025年实现利润的筑底。
而且也应该看到，即使是在房企大面积亏损的情况下，依然有创造利润的“幸存者”。
比如华润、中海、绿城，甚至还有民营房企龙湖、滨江，等等。
房地产是周期性较强的行业，这一轮调整至今，地产行业的风险已经基本出清，在新的周期里，哪些企业能突围，或许答案就在这些“幸存者”身上。
01
幸存者密码一：狙击高能级城市，在确定性中捕捉确定性
面对新的行业环境，房企为业绩回升也在加速对于发展路径的探索。
梳理2024年盈利的房企，有两条发展路径愈发清晰。
一条是继续深耕地产开发业务，比如中海、绿城等房企，但这类房企在布局时会倾向于聚焦一线城市、高能级二线城市，在确定性最高的市场里减少市场波动的影响。
这种战略的本质是风险定价的重构：当行业平均利润率跌至个位数，唯有在供需关系相对健康的高能级城市，房企才能通过产品溢价维持盈利空间。
此前中海的管理层在业绩会上就提到，虽然全国商品房销售规模较行业高峰下降了近一半，但市场规模仍然近十万亿，是一个巨大的市场。
所以中海选择继续深耕在不动产开发这个主航道。2024年，中海系列公司1640.4亿元的销售额来自于香港以及北上广深5个地区，占比超60%。
“只打确定性战役。”同样选择用城市能级对冲市场波动的还有绿城。
绿城管理层曾表示，绿城目前的打法就是聚焦核心城市，集中在安全区域，提升抗风险能力。
2024年，绿城在北上杭3个城市全年新增货值553亿元，同时权益进一步提升到79%，同比提升5个百分点。
这些数字背后，是房企们对安全边际的极致追求。
就像顶级米其林餐厅只选用特定产区的食材，房企们也在用"城市精选"策略在动荡市场中构筑护城河。
02
幸存者密码之二：经营性业务破局 从"卖房子"到"造生态"
除了坚守者，一个行业还需要一些开拓者。
当房地产存量开发见顶，这也意味着这个行业里的主体需要去开拓一些新的赛道。
早在2024年时，多个顶层会议中就开始提到房地产发展新模式。到2025年，“持续用力推动房地产市场止跌回稳”“加快构建房地产发展新模式”被写入《政府工作报告》。
房地产发展新模式正成为行业打破旧桎梏，焕发生命力的新动能。
这也是华润、龙湖等当前还在盈利的房企开辟出的“第二战场”。
2024年，华润经营性业务利润贡献突破40%，龙湖非开发业务营收占比超20%，这些数字背后是商业逻辑的彻底颠覆：
这些企业已经不再是单纯的空间建造者，而是进化为服务城市的生态营造者。
作为龙湖的经营性业务，商业投资、资产管理、物业管理、智慧营造等航道协同发力，在传统开发业务低迷时撑起了利润基本盘。
去年，龙湖这四条经营性业务航道收入、利润均保持同比增长。商业投资、资产管理等运营业务板块不含税租金收入为135.2亿元，同比增长4.5%，毛利率高达75%。以物业管理、智慧营造为主的服务业务板块不含税收入为131.9亿元，同比增长10.4%，毛利率为31.4%。
在此贡献下，龙湖2024年取得股东应占溢利104亿元，实现毛利额204.1亿元，毛利率为16%。
华润的"大资管"版图更是令人震撼：4621亿管理资产、16个新开购物中心、5.6万间长租公寓，搭配REITs金融化通道，构建起完整的资产生命周期闭环。
这种转型本质上是对抗行业周期的"诺亚方舟"。当开发业务的波动性愈发剧烈，经营性业务提供的稳定现金流犹如定海神针。
无论是龙湖给出的“至2028年，经营性收入占比提升至50%”，亦或是华润管理层透露的"50%利润均衡目标"，都预示着房企正在从"赚快钱"转向"赚长钱"的商业模式。
03 结语
当七成房企仍在亏损泥潭中挣扎，这场行业大洗牌已经演变为商业智慧的终极较量。
面对2025年的利润筑底预期，行业的阵痛仍将持续，但曙光已然显现，房地产行业的新旧动能转换已进入关键阶段。
无论是中海式的精准打击，还是华润、龙湖式的生态重构，都在证明一个真理：
在剧变时代，唯有敢于打破旧有范式，建立新生存逻辑的企业，才能成为下一个周期的领跑者。
在这场生死突围中，房企们需要完成三重蜕变：
从土地红利转向运营红利，从规模导向转向利润导向，从开发商转向服务商。
那些成功穿越周期的企业，必将建立起包括城市深耕能力、资产运营能力、金融创新能力在内的全新竞争力体系。
且将看着，房地产的终局，很可能就藏在当下这些盈利房企的转型密码中。
本文来自微信公众号“地产大爆炸”，作者：炸天团，36氪经授权发布。
