在这个成交异常火热的3月，上海一二手房的数据都在飙升。让人意外的是，有一类改善客群却犯了难。
听一个朋友吐槽，自己就想买个市区好点的次新房。结果问了一圈中介，都说没什么小区好推荐的，数来数去就那么几个。
图源：真叫卢俊
再问他为什么不考虑看看新房，原来这几年中环内的新盘有限，所需的积分相当高，动辄七八十分起步。
即便交付后，也因为“限售”没办法流通交易。更别提自打取消“限价”之后，上海新房的价格更是水涨船高。
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单价变高、面积变大，意味着总价更高，内环内新房套均总价差不多超过3000万，中环也要2000万左右。
对于这些想在市区买新房的人来说，上车门槛大涨。
部分新房项目分布和预计价格示意图，仅供参考
在这样的情况下，他们哪怕手握千万预算，其实选择余地并不多，不禁感叹，2025年想在市区买一套性价比较高的房子，也没有那么容易。
01
市区竟然都快没什么次新房了
先解释一下是怎么定义次新房的，主要是两个标签：房龄20年以内，还必须是商品房。
目前市场上究竟有多少次新房，先打开链家网做一个简单的筛选。加入房龄和商品房两个限定后，房源数展示的上限是100页、每页30套，也就是仅为3300套房。
图源：链家网
按照现在链家全网约10万多套的挂牌总量，这个次新挂牌量是真的少，占比也就3%左右。
而据兔博士统计，2021年到2024年，次新房平均每年供应量在9.6+万套。
乍一听是不是感觉还挺多的，但其实大部分都在中环外，差不多每100套仅有20套左右在中环以内。
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这样算下来，每年只有2万套左右的次新房在中内环和内环内。对比二手房平均每年25.5+万套的供应总量，占比还不到8%，也比每年超过6.4万套的新房供应量要少得多。
二来也主要集中在刚需总价位段，近几年成交的次新房里，只有不到10%的总价在1000万以上，勉强算得上是准改善。
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再看这些市区次新房，主要都分布在哪些地方。在链家网又加入对部分市区的板块区域，还有总价的两大限定条件。
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可以看到黄浦、静安、徐汇还有虹口，四个区所有的次新房加起来也只有3055套，其中1000万以上的总套数不足1900套。
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像杨浦五角场这样的老牌中环板块，挂牌价在1000万以上的次新房，目前连30套都没有，就这还有不少是联排和独栋。
显著感觉到，满足这些多条件次新房的房源确实不多，这就是上海目前楼市的格局，已经出现了明显的供应分化。二手老破小和新房供应远比我们想象的多得多，市区次新房的总量相较而言就极速萎缩。
从开头提到的改善客群的需求出发，他们如果又要房龄新、又想总价在1000万以上、还要最好在市区。就必须要做好在100套房子里挑1套的准备。
02
就连在房价上，也是市区次新房领涨
每轮成交量价涨幅里总有领涨全市的板块、领涨板块的小区、领涨小区的户型，尤其是每个板块的品质次新，都基本具备领涨和抗跌的双重属性。
中介同样称，“每次上海楼市上涨，涨得最厉害的就是中环以内的次新房”。
有的中环像大宁甚至比内环竞争还激烈，以挂牌价为例，多个市区热门板块的次新房挂牌均价，都比整个板块要高出一截。
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通过翻阅链家网上的市区次新挂牌，也能看到各个房源的卖点并不相同。
有卖家强调自带地下室和花园，有的是景观、学区、车位、会所，还有的突出了最近热门的3米以上层高。
图源链家
落到成交方面，今年以来大宁金茂府和静安府成交均价，同比去年涨了2.5%到4%不等，真如两个次新盘也吃到了板块提振的红利，成交均价比去年涨了1%左右。
数据来源兔博士APP、大棋在魔都
议价空间逐渐收窄，从侧面印证这些次新房的业主心态比较好。因为他们知道中环内的好房子一房难求，很多好房子并不会轻易拿出来卖，在和买家博弈的过程中处于一个较为强势的位置。
此外，市区次新的去化周期也在随之缩短。现在拿出来卖的次新房，去除掉低楼层有硬伤，还有极少数业主急用钱甩卖的，真出一套高品质的房源很容易快速成交。
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不少次新房的成交量在去年有明显抬头，大宁金茂府、复地新都国际、士林华苑、老西门新苑等小区，光2024年一年，就卖了有2022年和2023年的成交量之和，甚至还多。
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即便是在当下上海楼市回暖，也是市区次新房的表现更为突出。受去年年底的税费政策影响，144平以上的房源带看和成交有显著提振。
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我们在踩盘过程中，还发现很多次新房就和新房一街之隔，但是新房的总价和积分属实把很多改善客户挡在门外。
对二套置换群体来说，如果近5年买过房，那么基础分只有30分，就算社保接近满分，也就50分上下。
像黄浦老西门板块的公馆77，斜对着就是中海顺昌玖里，去年一期的单价高达17.2万/平，最低的总价也要2098万一套，最贵的更是接近7000万。
大宁金茂府更是正对着静安天悦，后者四次开盘积分从77到83分不等。两者的配套完全共享，到商圈、学校、公园，以及地铁站都是一样的距离。
在价格和积分不断攀升的新房，和“所见即所得”的品质次新之间，这类千万预算的改善置换客群正在用脚投票，更多开始选择后者。
03
为什么市区次新房这么稀缺
这个问题和之前我们写为什么市区洋房这么稀缺，较为类似。
一是因为2000年以后土地供应端的要求严格。
分布上主要向五大新城等外环外倾斜，中环以内供应极度失衡，直到2024年，中环内的地块数量占比首次突破30%。
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二是从产品端出发，对每个小区的容积率、户型也有很多限制。
自2006年上海出台了7090政策，新房也就基本进入了小户型时代。结合近年的成交数据来看，144平以上房源在全市成交中大概占比只有5%。
因此，改善客群想买住宅属性大平层的难度还在继续上升。
更何况这类千万预算的改善客群，起步着实不算低，也是楼市购房群体中活跃的主力军。他们买过一次甚至更多次房，经验丰富，对房子理所应当有更高的要求，本来就更挑，希望在自住的同时兼顾到投资的属性，最好能跑赢大盘，未来还有继续置换的打算。
在挑房子的时候既要看地段，选择未来有上升空间的板块，也更认绿城、仁恒为代表的品牌房企。
图源：真叫卢俊
最后还看一个区域内标杆产品，偏好较新房龄和较好的户型。
这样的房源注定是稀缺的，也都数得上名的，毕竟能在户型、公区还有物业等多个纬度完全碾压老破小。
既兼顾了公区适宜的尺度，也实现了相对舒适的室内空间，还有一定的圈层价值，给中产业主们提供了高质量的居住体验。
图源：真叫卢俊
与此同时，还有年轻的客群正在源源不断地导入。
近两年上海落户政策持续放松，吸引了更多留学生定居上海，2022年和2023年两年都突破3万人大关。
加上部分家庭资产的帮助，有购房资格的人在变多，部分购房者也变得更有钱了。
最终结果就是，市区的改善房源不论是新房还是次新，开始不够用了。
04
生意场上人们常说，“嫌货才是买货人”。手握重金的改善客群买房越发挑剔，“既要又要”也是有理由的。
在这样的市场行情下，自住属性优先于投资属性，大家对房屋的品质要求还是具有一定的共识。
这些房龄更新、服务更好的次新小区，稀缺的只会更稀缺，它们在市场上受到的认可度越来越高，溢价能力也就越来越强。
当然，这样的溢价能力不是短时间内就能产生的，也意味着接下来老小区和次新房的价格差还会继续拉大，购房者也要从自身出发，选择适合自己需求的板块和房子。
本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：远山，36氪经授权发布。
