根据英国《金融时报》近期报道，全球顶级投行德意志银行（Deutsche Bank AG）位于英国伦敦金丝雀码头上银行街10号的区域总部将于2028年到期，目前德银正在评估其租约，计划缩减至少1/3的办公空间或直接搬离该地区。
德银在金丝雀码头设立办公室已有近10年时间，如果确定搬离，将成为又一家离开这一世界知名金融地标的顶级机构。
事实上，大型企业搬离金丝雀码头在这两年已经成为了一股趋势。除了德银，还有多家明星公司加入这一行列，比如汇丰银行（HSBC）和高伟绅律师事务所（Clifford Chance）此前也已经宣布将分别于2027年和2028年退租。
根据数据商CoStar提供的数据，伦敦2024年底商业办公楼的空置率约为10%，而金丝雀码头则超过了20%。
金丝雀码头曾经是伦敦乃至英国捍卫全球金融中心地位的重要载体，在全球范围内也堪称打造金融园区的经典案例，更是国内陆家嘴、国贸、金融街等一众CBD学习和模仿的对象。但时移世易，一片繁华过后，曾经的全球金融地标却沦落到了如今的萧条局面。
01 一个载入教科书的经典案例
金丝雀码头的故事，要从它的前身——西印度码头说起。1802年，伦敦西印度码头正式建成，凭借得天独厚的地理位置，迅速成为英国最重要的内河航运码头之一 。在当时，这里是世界贸易的重要枢纽，船只往来如织，装卸货物的忙碌场景日夜不停，见证了英国作为 “日不落帝国” 的辉煌海运时代。
然而，到了20世纪60年代，随着集装箱运输的兴起以及航运业对更大、更开阔深水海港的需求，伦敦的码头逐渐衰落。金丝雀码头也未能幸免，于1980年停止运营并被彻底废弃，昔日的繁华戛然而止，只留下一片荒芜与寂静。
转机出现在1986年，时任英国首相撒切尔夫人推行 “金融大爆炸” 改革，这一举措为金丝雀码头的重生提供了契机。1988年，废弃码头改造工程正式启动，加拿大公司Olympia & York承担起了这个艰巨而充满挑战的任务。
1990年，金丝雀码头的第一座摩天大楼 ——50层的加拿大一号 广场 落成，这座高达235.1米的建筑，不仅成为当时全英国最高的建筑，也标志着金丝雀码头转型的开端。此后，建设工作如火如荼地展开，在短短几年间，一片现代化的金融区在废弃码头的旧址上拔地而起。
金丝雀码头堪称全球金融CBD建设的样板
经过多年发展，金丝雀码头迅速崛起，成为仅次于伦敦老金融城的英国第二大金融CBD。这里汇聚了英国50%以上的百强公司和众多世界500强企业，汇丰银行、摩根士丹利、花旗银行等全球银行业巨头、高伟绅律师事务所等国际著名律所、路透社等世界知名媒体集团纷纷在此设立总部或重要据点。
在其众多摩天大楼中，英国最高的三栋建筑均坐落于此，包括235.1米高的加拿大 一号 广场（金丝雀码头塔）、199.5米高的加拿大八号广场（汇丰银行塔）和花旗集团中心 ，这些建筑不仅是金丝雀码头的标志性景观，更是其金融地位的象征。
金丝雀码头的影响力不仅局限于英国本土，在全球商业地产市场中，它也占据着举足轻重的地位。其现代化的建筑设计、完善的配套设施以及便捷的交通网络，吸引了世界各地的企业和投资者。
这里不仅是金融交易的中心，也是商业、文化、教育等多元功能融合的区域，该区域拥有7所被评为最优等级的中小学和5所知名高等院校的校区，还有博物馆、画廊以及定期举办的各类艺术、奢侈品展览，为伦敦乃至全球的精英人士提供了一个高品质的工作和生活空间，成为伦敦作为全球金融中心的客厅。
金丝雀码头一二期建设示意图（图源：中国房产周刊）
02 地主家也没余粮了
曾几何时，想要在金丝雀码头租到一个高等级办公空间是一件既考验财力又考验企业知名度的挑战，无数不知名的企业都望楼兴叹。
但近年来，从金丝雀码头撤离的企业名单却越来越长，夜晚也有越来越多的办公室漆黑一片。
据瑞银统计的数据显示，金丝雀码头及其周边地区的可用率（可理解为空置率加上待租空间占比）已达到17.1%， 其总面积相当于一座空置的帝国大厦，这一数据直观地反映出大量办公空间无人租用的现状，令人触目惊心。
知名房地产中介莱坊（Knight Frank）的调查结果更是令人担忧，该地区有50%的大型跨国公司打算在今后三年减少租用的办公 面积，这意味着，未来金丝雀码头的空置率很可能还会进一步上升。
美国投行杰富瑞（Jefferies）发布的报告指出，伦敦金融城和金丝雀码头的空置率分别在10%和20%以上 ，已达到30年来的最高水平，伦敦写字楼市场正处于 “租金衰退” 之中。
通常情况下，8%左右的空置率被视为 “租金衰退” 的临界点，如今金丝雀码头远超这一数值，表明其租金正处于下跌趋势，商业地产市场面临着严峻的挑战。
更令人丧失信心的则是大型标杆企业的接连离开，吹响了退租的号角。
比如前面提到的汇丰银行已经在金丝雀码头扎根超过20年，其在金丝雀码头加拿大八号广场的这栋45层总部大楼曾是该地区的标志性建筑之一，高峰期曾汇聚多达8000名员工。但汇丰将于2027年租约到期后搬迁至圣保罗附近的原英国电信集团总部大楼 （BT Tower），并计划将新总部的办公空间面积缩减至2019年的60%以下。
全球排名前三的顶级律所高伟绅曾在20年前作为 “带头大哥”，首批从伦敦金融城高调迁入金丝雀码头，但如今却决定搬迁回金融城。高伟绅一位合伙人表示，当初确定在金丝雀码头办公，是为了靠近一些最大的金融客户们，但当摩根士丹利、花旗银行都搬离金丝雀码头后，就增加了沟通成本，因此事务所决定搬回老金融城，以便更加靠近客户和皇家高等法院等监管机构。受此影响，英国安理（Allen & Overy）等其他律所也选择离开。
此外，英国第二大银行巴克莱也需求转租其56万平方英尺的办公空间；瑞信集团 被瑞银收购后由于 业务合并和裁员精简，使其不再需要过多的办公空间，也选择退租了写字楼；法国兴业银行同样在大幅缩减办公场所；全球知名评级机构穆迪也计划搬离金丝雀码头以削减成本......德意志银行只是最新加入这一阵营的机构而已。
另外，曾经入住此片区域的政府部门也在离开。英国金融行为监管局（FCA）早前已经将其总部的3000名员工从金丝雀码头搬迁至了东伦敦奥运片区的中央国际商业区（The International Quarter London）。
汇丰银行的搬迁带有风向标意义（图源：CCTV）
众多机构的相继撤离，使得金丝雀码头曾经的繁华热闹逐渐被冷清与不安所取代。企业的撤离行动，直接导致了金丝雀码头写字楼空置率的急剧攀升，也使得金丝雀码头的主要开发商金丝雀码头集团（Canary Wharf Group，以下简称“CWG”）面临严重的财务挑战。
CWG由卡塔尔主权投资基金卡塔尔投资局（QIA）和全球规模最大的另类资产管理公司之一美国博枫（Brookfield）合资建立。公司截至去年6月份的总债务为42亿英镑。。
自从2021年以来，CWG办公室投资组合的价值已经下降了约15亿英镑，降至42.7亿英镑。评级机构惠誉（Fitch）最近将CWG的信用评级下调至“垃圾”级别，认为这“反映了CWG今年4月到期的3.5亿英镑债券的持续短期再融资风险”，以及“潜在的现金流限制”。标普也将CWG的评级下调了三个级距，从BB降至B，即“高度投机”，同时将其优先担保债务从BB+降至BB-。
此前，QIA和博枫已承诺 向CWG注资4亿英镑的流动性，包括认购3亿英镑的股权和提供1亿英镑的循环信贷额度。此外，CWG将一笔原定于去年11月到期的5.64亿英镑贷款延长至2029年，同时又启动了与十几家金融机构的新一轮谈判，考虑以其地下购物中心作为抵押来获得新贷款，该购物中心估值8.88亿英镑，这笔新贷款可以帮助金丝雀码头集团对到期的债务进行再融资。
金丝雀码头主要写字楼物业的租户、面积、租期及业主方
03 有谁闻得旧人哭
那么，原本热闹非凡的金丝雀码头为什么遭遇退租潮呢？
这主要是多种因素交织作用的结果，不仅反映了商业地产市场的变化，也折射出宏观经济环境和社会发展趋势的转变。
疫情冲击
新冠疫情无疑是这场退租潮的重要导火索。
在疫情的冲击下，全球经济陷入动荡，人们的生活和工作方式也发生了巨大的改变。为了防控疫情，各国纷纷采取社交隔离措施，这使得远程办公从一种小众的工作方式，迅速成为了企业维持运营的必要手段。随着疫情的逐渐缓解，混合办公模式应运而生，并被越来越多的企业所接受。
根据相关数据，疫情后英国约有40%的企业采用了混合办公模式，员工每周在办公室工作的天数大幅减少。这种模式的普及，使得企业对办公空间的需求发生了根本性的变化。企业不再需要为所有员工提供每天都使用的办公工位，办公面积的需求自然随之降低。
对于金丝雀码头这样以高端写字楼为主的商务区来说，企业办公面积需求的减少，直接导致了大量办公空间的闲置，成为退租潮的重要推动因素。
例如英国的金融科技公司Revolut曾在金丝雀码头租赁了办公空间，但因疫情开启了大规模的远程办公模式。后来该公司发现远程办公不但并未影响业务的正常运转，反而还能节省大量办公成本，于是Revolut对办公空间进行了缩减，将原本的多个办公楼层退租，仅保留了少量核心办公区域。
经济衰退
除了疫情的影响，经济形势的变化也是企业撤离金丝雀码头的关键原因。
近年来，英国乃至全球经济都面临着诸多挑战，通货膨胀压力不断增大，央行纷纷采取加息措施来应对。加息虽然在一定程度上有助于抑制通货膨胀，但也带来了一系列负面影响，其中对企业来说最直接的就是运营成本的上升。
（请参考《深度｜美国商业地产信贷违约激增、爆雷风险加大，银行开始抛售资产、加速离场》）
金丝雀码头的租金一直居高不下。作为伦敦的核心商务区之一，其写字楼租金在全伦敦乃至全英国都处于较高水平。尽管这里拥有优质的办公设施和完善的配套服务，但对于许多企业来说，高昂的租金成本成为了沉重的负担。在经济形势不稳定、企业利润下滑的情况下，这种成本压力愈发凸显，使得企业不得不考虑搬离。
金丝雀码头高昂的租金和运营成本，使得它在企业的成本控制策略中成为了首要削减的对象。企业开始寻找租金更为低廉、运营成本更低的办公地点，这就导致了大量企业从金丝雀码头撤离。
例如英国知名零售巨头玛莎百货（Marks & Spencer）由于经济形势不佳、消费者购买力下降，销售额持续下滑，利润空间被压缩。与此同时，金丝雀码头高昂的租金让玛莎百货财务压力倍增。为了缓解成本压力，玛莎百货在综合评估后，决定将位于金丝雀码头的总部办公室面积缩减40%，搬迁至租金更为实惠的区域。
交通拥堵
金丝雀码头的交通拥堵问题日益严重，随着区域内企业和人口的不断增加，交通流量急剧上升，周边道路常常拥堵不堪，公共交通也人满为患。
以地铁为例，金丝雀码头仅有两条轨道交通—— 地铁朱比利线（Jubilee Line）和轻轨DLR线，尤其是后者属于中运量铁路系统，承载能力有限，在每天早晚高峰时段总是大排长龙。金丝雀码头孱弱的轨道交通网络与金融城等老城区密集的地铁、公交系统形成了强烈的对比。
这不仅给员工的通勤带来了极大的不便，增加了通勤时间和成本，也影响了企业的物流运输和商务活动效率。对于追求高效运营的企业来说，交通拥堵问题严重降低了金丝雀码头的吸引力。
以一家位于金丝雀码头的金融服务公司为例，公司员工每天花费在通勤上的平均时间高达2.5小时，其中大部分时间都浪费在拥堵的道路上。这使得员工疲惫不堪，工作效率也受到影响。
除了这家金融服务公司，一家国际知名的传媒集团在金丝雀码头也面临同样的困扰。该集团员工众多，每天上下班高峰期，员工需要花费大量时间在通勤上，这导致员工的工作积极性受挫，公司内部的沟通协作效率也大打折扣。
轻轨DLR线是金丝雀码头内部主要的轨道交通线路，运力有限
产品落伍
金丝雀码头的开发迄今已经有30多年了，随着时代的发展，该区域的空间规划和楼宇产品设计逐渐过时。
许多办公楼已经有20多年的历史，其内部空间布局缺乏灵活性，难以满足现代企业多样化的办公需求。
例如全球知名的广告公司奥美（Ogilvy）需要更多开放、灵活的办公空间来促进团队协作和创意交流，但金丝雀码头现有的老旧办公楼内部多为封闭式小隔间，无法满足奥美对开放式空间的需求。
同样，谷歌在伦敦扩张业务时，也曾考虑过金丝雀码头，但最终因这里的办公楼无法提供其所需的开放式、科技感十足的办公空间而放弃。
另外，金丝雀码头的很多写字楼在供暖、节能等可持续性方面的设施也无法跟上现最新的环保要求。而如今许多大型企业在选择办公场所时，会优先考虑具有LEED铂金认证等更高环保等级和零碳排放的一流办公楼，以展现企业的社会责任形象。
例如宝马集团在伦敦选址设立新的研发中心时，对办公楼的环保标准有着严格要求，金丝雀码头的写字楼因无法满足其对环保设施的高标准，就被宝马排除在候选名单之外。
产业单一
金丝雀码头的功能相对单一，主要以金融和商业办公为主，缺乏多元化的产业支撑。一旦金融行业出现波动，或者商业环境发生变化，该区域受到的冲击就会尤为明显。
相比之下，一些新兴的商务区不仅租金相对较低，还具备更丰富的产业生态和更完善的生活配套设施，能够为企业提供更广阔的发展空间和更优质的发展环境。这些优势吸引了众多企业的目光，促使它们纷纷离开金丝雀码头，寻求更好的发展机遇。
04 从曼哈顿转型波士顿？
对于金丝雀码头和CWG等开发商而言，自然不会坐以待毙，正积极通过存量调整、增量开发、焕新产业和职住平衡来予以应对。
存量物业改造
对于退租的物业，CWG正进行系统性翻新，以适应最新的办公趋势和环保要求。
例如CWG计划等汇丰银行撤出后加拿大八号广场后，对整栋楼进行彻底改造翻新，拆除部分楼体以新增露台和公共区域，甚至不排除将整栋楼改成商住混用，以适应租户的最新需求。
增量地块开发
相较于存量更新，更为重要的是拓展新的物业开发项目。CWG于2020年宣布扩建金丝雀码头金融城，重点是北码头（North Quay）这一区域内最大的未开发土地。
该地块占地3.28公顷，毗邻DLR线的Crossrail站，位置优越。根据该计划，CWG将在此新建八座大型建筑，包括多座写字楼、700套住宅公寓和一个商业中心，总建筑面积将超过35.5万平方米，其中商办业面积约24万平方米，整个建设工作预计于2027年完成。
新项目建成后，将有望改善区内物业供给，以满足最新的需求趋势。
北码头片区是目前CWG开发的重点区域
平衡职住功能
以往金丝雀码头高度集聚了大量写字楼项目，商业、住宅等设施占比较小。以商业零售为例，此前金丝雀码头的大部分商业设施分布于走廊层（Promenade Level），它把各个办公楼的地下联通成为商业街，并没有单独的商业中心。
但为了平衡区域内的业态， CWG推出了 “金丝雀码头 3.0”计划 ， 加快推动该片区 从纯粹的办公空间演变为 包含商业、居住在内的 混合用途 ， 打造宜业宜居的综合性区域 ，希望 通过 引入 住宅、商业零售等 新鲜血液来提升金丝雀码头的吸引力 。
目前该地区已经推出了Wood Wharf等住宅项目，宜居社区配套更加完善，居民人数已经超过3500人，从而推动了以居民和上班族为目标消费群体的零售和休闲设施的进一步发展，有助于打造成全天24小时可以舒适居住、工作、休闲娱乐的社区。
产业转型焕新
为了摆脱对金融和专业服务业的过度依赖，近年来CWG不断进行区域定位战略调整，致力于引入生命健康等新兴产业，发展成为世界领先的生命科学中心，实现租户结构多元化，摆脱金融服务业占比过高的桎梏。
这也意味着，一旦转型成功，那么金丝雀码头将从曼哈顿一样知名的全球金融中心演变为如同波士顿一般的前沿生命健康中心。
生命科学行业主要包括药物研发制造、生物科技等，这些公司近年来大举进军伦敦，对办公空间的需求不断增加。
事实上，金丝雀码头距离伦敦玛丽女王大学和伦敦皇家医院（The Royal London Hospital）都不远，并能通过轨道交通快速到达位于市中心的伦敦大学学院附属医院（University College Hospital）和伦敦生物医学研究中心弗朗西斯·克里克研究所（Francis Crick Institute）等顶尖医疗机构，在发展生命科学行业方面具有一定优势。
目前，已有一些相关机构迁往金丝雀码头办公，包括英国药品和保健品监管署（MHRA）、英格兰基因组学公司（Genomics England）、英国国民医疗服务体系转型小组（NHS Transformation Unit）等。
CWG去年还联合荷兰科研园区开发商Kadans Science Partner计划投资5亿英镑在北码头建设一栋面积为82.3万平方英尺的生命科学大楼One North Quay，一旦建成将成为欧洲最大最先进的生命科学实验室。
对于这些战略举措，CWG首席执行官Shobi Khan表示：“这是我们在金丝雀码头发展世界级生命科学中心的重要里程碑，我们一直与合作伙伴共同培育和发展我们的生命科学社区。”
另外，新加坡主权财富基金——新加坡政府投资公司（GIC）去年以1.1亿英镑从香港新鸿基等财团手中收购了瑞信银行在2020年整栋退租的17 Columbus Courtyard大楼，并计划将其扩建改造成一个生命科学研究中心。
到2023年底，金融服务业客户占CWG租户总数比例已经降至51%，随着金融机构的迁出和生命健康企业的持续 引进，这一比例有望继续下降。
One North Quay是CWG打造生命健康产业的重要载体
从短期来看，伦敦及英国办公楼地产市场无疑将继续面临巨大的压力。金丝雀码头退租潮引发的连锁反应，使得市场上空置率持续上升的趋势难以在短期内得到扭转。随着更多企业计划撤离或缩减办公面积，未来一段时间内，市场上可供出租的办公空间将进一步增加，空置率很可能会继续攀升，甚至有可能突破当前的高位，达到一个令人担忧的水平。
然而，商业地产本来就是一席流动的盛宴，随着经济和产业的起落而起伏，有人离开就有人到来。
对于金丝雀码头而言，其最大的底牌就是所在的城市——伦敦作为全球金融中心之一，只要其金融、商业等核心产业的地位在短期内依然稳固，伦敦及英国办公楼地产市场就并非毫无希望，那么金丝雀码头就有谷底反弹的一天。
但金丝雀码头的困境也为其他城市和地区的商业地产发展提供了宝贵的借鉴，在追求商业繁荣和城市发展的过程中，需要注重持续的开发和更新，优化产业的多元化布局，积极适应新的工作生活模式，提高区域的抗风险能力，关注基础设施的建设和完善，才能提升区域的吸引力和竞争力。
参考资料来源：Financial Times，The Guardian，UBS，Knight Frank，Jefferies & Co.,各机构官网等
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