就在大家还在讨论楼市何时筑底、何时回稳的时候，一场突如其来的地王潮，在南北多个城市跳跃而起。
01
核心城市掀起“抢地盛宴”
2月25日，上海静安区国资委100%持股的上海静投置新城市更新建设有限公司，以16万元/平方米的价格，拿下静安区的高品质袖珍地块，打破全国单价地王纪录。
3月18日，北京海淀区树村HD00-0705-0035-1地块开启出让，吸引了中海、绿城、建发、越秀、海开、首开、保利、金茂、招商+华润联合体等多家房企及联合体竞争。树村地块用地规模大约3.97万平方米，规划地上建筑面积大约7.33万平方米，起拍价58.64亿元，位于五环沿线，容积率1.6。经过274轮竞拍，中海75.02亿元摘得地块，溢价率27.9%，楼面价约10.23万元/平方米，打破北京土地市场单价历史纪录。
3月25日，杭州市区迎来2025年第五批住宅用地出让，滨江区西兴单元地块由滨江集团以52.03亿元竞得，成交楼面价77409元/平方米，溢价率69.86%，刷新杭州单价地王纪录。
3月27日，成都锦江区柳江街道包江桥社区、祝国寺社区地块出让，面积32495.39平方米，起始楼面地价为20000元/平方米，建发集团以41200元/平方米竞得，成交总价为33.5万元，溢价率106.00%。成为成都涉宅用地单价新“地王”。
此前的3月11日，成都高新区桂溪街道铜牌村一宗地，面积约63.88亩，起拍价18600元平方米，经过132轮角逐，招商蛇口竞得，楼面价达31700元/平方米，成都地价首进“3万+”时代。但半个月后该记录就被打破。
这是偶然现象还是趋势初显？这些创纪录的数字后面，传达了什么信号？这可能是所有房地产从业人员、机构和购房者关心的问题。
02
几大特征分析
此轮房地产松绑，已持续三年。也该看到一些效果了。
中央对房地产的政策基调是，持续用力推动房地产市场止跌回稳。在此方针指导下，很多城市取消“限地价、限房价、竞自持”等调控工具，回归“价高者得”的原始拍卖模式。有些城市允许房企自主定价，直接刺激高价拿地冲动。
最近一个多月来的土地拍卖市场，可以看出以下几个明显特征：
- 其一，央国企主导。以上几幅高价地块，无一例外都是央企国企夺得。中海、华润、保利等央企近两年持续加码北京百亿级地块，而上海静安、杭州钱江新城等核心地块的争夺战几乎成为“国家队”的内部竞赛。 其二，本质上是存量时代的“核心资产争夺战”。这些项目，基本位于城市核心区。成都高新区经过多年培育，也已成为成熟区域。房企蜂抢稀缺地块，反映了资本对安全边际的极致追求，将有限资金押注在“绝对安全”地块。 其三，这是土地财政2.0版本。房地产已再次明确为支柱产业。当前，地方政府财政偏紧，卖地收入是非常重要的收入来源。但是，今年1-2月，国有土地使用权出让收入4744亿元，同比下降15.7%。这种状况必须扭转。所以，这一轮地王潮，可以视为地方政府与国有房企共同演绎的“土地财政升级版”，即土地财政2.0版本。
而地方政府敢于放开地价限制，实质是通过制造价格预期来维持土地信用体系。惟有如此，房价高价拿地→银行抵押融资→土地财政维持→地方债务滚动存续，这种模式才能继续运转下去。
03
结构化的春天
经济不确定性加剧的背景下，一二线城市核心地块被视为“硬通货”。央国企蜂拥而至拼抢优质地块，必须推动地价大幅上涨，其结果就是，这些地块无一例外地走向“豪宅化”。
比如，我们已经分析过，北京树村项目上市后，其售价将朝着15万+靠拢。一方面，它将周边在售项目带出了溢价，10万+再上一个台阶，可能到达12万+；另一方面，半年后，大家一起回到同一个竞争界面。
有专家问，在经济景气度呈现收缩的态势下，能消化这么多的豪宅吗？因为，孤注一掷的赌博式拿地，可能会导致区域性风险增大——当所有玩家都涌向狭窄的安全区，安全区终将变成危险区。
从上海的情况看，2024年反而是豪宅大年。根据凤凰网房产上海的统计，去年上海总价3000万元以上的豪宅，成交套数达到2530套，占全国比重的61.6%。而2020年到2023年这四年，上海豪宅的供应总量也只有3309套。2024年12 月，上海顶级豪宅西郊檀宫一套建筑面积1612平米的独栋大别墅，以3.5亿元的总价成交，单价接近22万元，地上单价超过30万元。这显然为静安单价地王的胜者提供了勇气。
3月16日，颐海澐颂开盘：短短30分钟，成交606套，销售额破72.5亿。这在无意中为两天后房企抢夺北京树村地块提供了绝佳的注脚。
我们认为，此轮部分一二线城市优质地块高价成交，呈现的将是结构化的春天：
- 其一，核心区域的豪宅跑赢大势。今年北京海淀区域将迎来丰收。上海在高价地块的带动下，10万+豪宅仍有继续上涨的可能，但动能恐怕没有去年那么强了。 其二，“好房子”的指挥棒，正在产生效应。也就是，一批高净值人群将其持有房产重新进行配置，卖掉位置不好、产品有瑕疵的一套或两套，置换一套真正的“好房子”。 其三，同城分化继续。即使是杭州，有些区域的新房去化周期也在加剧，有的新盘去化周期达到18个月。而上海外环的新盘，不少也达到15个月去化周期。在北京，不要忘了去年初南三四环区域的价格战。 其四，一线和二线热点城市与三四线城市之间，二线城市之间，都还在分化。三四线城市还在为回稳而苦苦挣扎。二线城市，西安、武汉、南京，也还没听到土地市场的惊雷。 其五，二手房的信号。春节后，多数一二线城市的二手房挂牌量仍在增长，要消化这些增量，并不容易。前面我们说了，不少豪宅买家要把手里的一套或两套二手房，置换为真正的“好房子”（豪宅），这取决于二手房的消化能力。另外，从一季度截至目前情况看，二手房租金还没有企稳，这在一定程度上说明，收入不达预期的背景下，人口的吸纳量是相当有限的。房地产市场的复苏，必须是建立在二手房市场的率先回稳基础上。
地王潮折射出楼市仍处于多极分化的现实：核心城市优质资产受资本追捧，但普通住宅市场还在爬坡。此轮回暖是结构性而非全局性的，市场主体的博弈远未结束。地王盛宴的所有参与者都注定要支付超额溢价。楼市没有春天，只有永恒的价值轮回——那些在资本狂欢中保持清醒的人，终将在周期轮转中收割真正的价值红利。
本文来自微信公众号“攸克地产”，作者：攸克，36氪经授权发布。
