韩国电影《柳烈的音乐专辑》剧照
当全国多数城市仍在“去库存”中挣扎，一边是大批存量住宅待消化，另一边，一种被称为"四代宅"的新产品，正以100％+得房率、“0公摊”的标签，出现在中国的各个城市。
文｜沈律君
编辑 | 王海燕
欢迎来到“0公摊”时代
在广州南沙做房地产工作的销售经理洛林最近心情不错，他负责销售的楼盘最近卖得非常好。他自称，这个楼盘的售楼部去年12月开盘第一期，上周六开盘第二期，两次都有100多套，都卖得很快。洛林自称，楼盘最大的亮点是从120％到140％的得房率，和有6米挑高的超大空中露台（阳台），公司宣传为“庭院”。
得房率，也就是房屋使用面积和建筑面积的比。今年55岁、在金融机构做培训的刘子衡在广州和佛山买过四套房子，第一套是1998年买在广州天河广场的，最近一套是2019年买在佛山的。刘子衡说，“（佛山）那个产品当时觉得已经不错了，宽厅，阳台也很大。当时流行平层的，那这个又和平层不一样。平层我买的160m²，到手就也只有130m”。
在他的印象中，这种最高会超过100％得房率的房子，是疫情之后各地新的土地出让规则催生出来的。
电影《寄生虫》定帧
比如广州市2023年优化了房屋容积率计算规则，将开敞率超35%的空中庭院定义为不计面积的“灰空间”。苏州2023年修订的《建筑工程容积率计算办法》，开发商可将阳台进深放宽至3米，且仅按投影面积50%计容，允许将设备平台改造为家政间或书房。苏州的新盘由此实现了最高120%得房率。
西安市2024年出台的《新型住宅设计规范》明确：连续开敞率超过40%的空中庭院不计容，阳台率上限从15%提升至25%。这样以来，西安的新盘143㎡户型可以做到实用面积172㎡。
根据克而瑞的数据，最近3年，包括广州、长沙、西安、青岛、成都、武汉、苏州、济南在内，全国至少有28座城市出台了新规，由此催生的超高得房率新楼盘已经过百。
电影《寄生虫》定帧
与得房率紧密相关的另一个概念是公摊，它也一直是房产话题中长期的热点和痛点。受限于住宅建筑的空间结构，因为要留出必要的大厅、设备、管径、走廊等等空间，一栋住宅楼始终会有20％左右的公共区域。将这部分面积，加之建筑外墙所占的部分面积纳入房屋整体面积进行售卖，也就是俗称的“公摊”。这套制度源自香港1950年代的卖楼模式，后来被内地沿用至今。
对于开发商而言，公摊的好处很明显，既可以让房价看起来更低（比如100㎡的房子，如果公摊20%，单价就能标低20%），又能把公共区域的建设成本转嫁给购房者。
这些年，公摊面积带来的矛盾也越来越明显，有的楼盘会把设备平台算进公摊，或者建有巨大的走廊或者门厅，由此导致一些楼盘30%公摊的夸张比例。而物业费、取暖费这些又都是按包含公摊的总面积缴纳的，长期以往，对很多业主来说，就是一笔巨款。
电影《寄生虫》定帧
目前，全球90%国家都用套内面积计价，香港在2013年也取消了公摊，国内也时常有全面取消公摊的呼声。也的确有一些城市在进行取消公摊的尝试，比如重庆、湖南衡阳和河北张家口。
如今，通过对空中露台不计容的方式，让得房率超过100％，算是对公摊“损失”的补偿“可以理解成是打折了，比如一个建筑面积100m²的房子，公摊20％，得房率100％，它就相当于是建面120m²的房子了，但还按建面100m²来买，等于是单价打了八折”，刘子衡说到。
电影《寄生虫》定帧
不过也不能光看得房率，因为对于很多新楼盘而言，超级得房率的最大来源其实就是空中露台。相比阳台和设备间的赠送这些“传统手段”动辄才10m²的赠送面积，一个大露台就能做到20-30m²。
于是“空中花园”“空中庭院”就成了这些新楼盘的营销卖点。为了给这个买点找一个更时髦、更方便记忆的名字，开发商们打出了一个概念，“四代宅”或者叫“4.0住宅”。比如“沈阳首个四代宅”、西安首个“双花园四代宅”、郑州“四代宅元年”标杆项目，泉州的一个楼盘甚至打出了5.0的标签……文章开头宣称销售迅速的这个楼盘，同样打出的是广州首个四代宅的宣传语。
什么是“四代宅”？
不过，“四代宅”并不是什么新鲜概念。2019年，成都七一城市森林花园项目正式开工，号称国内首个“第四代住宅”，此后湖北黄冈、湖南长沙、江苏镇江，都开工了一些据宣传为“四代宅”的项目。
成都七一城市森林花园是新疆天地集团开发的，该公司早在2015年就发布过一支宣传片，打着清华大学建筑设计研究院的旗号，把房屋分为第一代茅草房、第二代砖瓦房、第三代电梯房，第四代立体化的空中园林社区，即四代宅。
但翻阅清华大学建筑设计研究院的官网及专利库，并没有与“四代宅”相关的记录。换句话说，“四代宅”与清华大学并无关系。并且，当时的七一城市森林花园，还出现了诸多跟宣传不符的地方，比如承诺中的层间公共空间缩水为狭窄连廊，空中停车系统被传统地下车库取代，所谓的"户户庭院"，不过是深度不足1.5米的绿化阳台。
米兰垂直森林双塔
图源：视觉中国
但即使符合宣传，“四代宅”本身依然存在不少缺点和硬伤，比如武汉有个国博天墅，开盘时的卖点是，超过100m²的巨型露台。但实际上，该楼盘全部的偶数层客厅上方，都是楼上住户的露台出挑区域，等于在客厅窗户外，加了一个宽八九米的遮挡棚，视野上非常压抑，基本只能通风而无法获得阳光。
成都高新区第四代住宅楼
图源：视觉中国
深圳天华总建筑师郭翰平，在住宅设计领域有二十年的从业经验。最近他和他的同事，在全国很多城市都接到 “四代宅”的设计要求。在他看来，“四代宅”在隐私、采光上的问题，很难完全避免，只能做到一些规避，比如上下户露台一人一边，既有隐私，也不挡采光；或者尽量南向做露台，采光要求本来就不高，在隐私上，通过磨砂玻璃、挑檐，来隔档视线。
郭翰平说，“如果你特别介意窗户上面有（哪怕不明显）遮挡，或者在露台被看到，那么现在的‘四代宅’确实没办法百分百解决”。郭翰平还补充，根据他的经验，其实“四代宅”更适合南方，特别是川渝和华南地区，川渝阴天多，对房屋日照的考量相对不那么重要；华南则需要规避日照过强，更重视通风。所以这两个地方，“四代宅”有一定发挥空间。
而在北方，因为寒冷和沙尘，室外空间的实用性是很成问题的。“我无法想象在北京这种寒冷气候之下，怎么能有空中花园的场景，它的能耗也接受不了”，郭翰平说。
电影《寄生虫》定帧
沈阳的地产经纪人文哥注意到，沈阳现在也有了“四代宅”，但他并不怎么看好，“秋天你说去露台去养点树啥，也全都是落叶，没个景儿。然后你就进入冬天了，沈阳冬天冷不？你啥也用不上。春天开始刮大风，外面草不绿，大风一刮全是灰，露台有啥用？东北讲究全部封窗户，对于普通人来讲，大露台封窗户还贵。”
但地处华南的广州，目前已全市叫停”四代宅”。洛林解释，因为如果“四代宅”铺开来买，“其他楼盘去化（销售与新增供应的比值）会更难，或者只能继续降价”。广州部分旧规楼盘因户型设计落后，已面临滞销压力，政府叫停四代宅，也是为了避免加剧供需失衡。
我们到底需要什么样的“好房子”？
房地产市场上，长期把消费者划分成“刚需”，“改善”，或者中间再加上一个“刚改”。按照房地产行业人士的说法，“四代宅”的目标就是豪宅或者“改善”，面向“优质的客户群体”，而非“刚需”。也就是说，得房率超100%算是消费升级的一种体现了。
郭翰平不认同这个看法，在他看来，“人人都值得拥有好房子”。郭翰平是2005年前后从业的，他记得，那时候=“整个行业处于野蛮生长阶段。开发商和设计院既没有标准化体系，我们在华南地区设计过风车状、五角星状这类夸张平面，结果发现市场照单全收，反而卖得不错。”
而当房地产进入快速增长期，开发商首要目标是提升“货值”。利润导向倒逼出两种策略：要么通过产品溢价拉高单价，要么压缩时间成本——毕竟银行贷款利息按天计算。于是行业迅速转向标准化，开发商建立户型库，设计院流水线作业——“拿到地块后，洋房机械排布，高层见缝插针，赶紧出图省时间。”
广州祈福新村，排列式规划的洋房与高层
图源：视觉中国
郭翰平说，到那个阶段，产品创新基本就停滞了，反而如今市场饱和，在‘去化’的压力下，地产公司又有动力创新了。四代宅是地产商可以抓住的概念，但大众真正关心的，还是房子。
2023年，住建部部长倪虹在中国城市高质量发展论坛上首次提出了“好房子”的概念。今年两会上，倪虹再次提到，相关部门正在组织编制《好房子建设指南》，也在修订《住宅项目规范》，其中有一项，就是把住宅的层高标准，提高到3米及以上。
但如果越来越多的小区被打上“刚需”“改善”“豪宅”的烙印，“好房子”的概念是无从谈起的，因为它建立了一个比较级，永远有比你住得更好的小区。
韩剧《春夜》定帧
在郭翰平看来，阶层和价格的差异可以体现在用料成本上，但在空间上，一个小区是不是可以打开，变成更开放，更平权？郭翰平说，他们原来做商业，是沿着小区的‘边’，把地尽量围到自己的庭院里。现在大家希望，我生活在这个小区里头，还有更多能社交、放松的场所。“会再利用街角还有一些‘凹进’和‘退出’，形成更多的‘口袋公园’，去柔化社区和城市、街道之间的关联。”
除了小区，对家庭内部来说，一个“好房子”是否也可以做得更加自由开放？
中国的商品房历史并不长，像刘子衡这样的、拥有过不止一套房的业主却不算少。刘子衡1995年毕业后来到珠三角，成家、生育、赡养父母，30年来，家庭成员从1人变成5人。他先后（替换）买过天河的塔楼、番禺的洋房、佛山的平层。在家庭需要之外，另一个很重要的原因，是代际之间生活方式的变化，以及对好户型、舒适度的需求。
要不断换房子，才能有好房子。这也是我们的惯性认知，因为房屋的空间结构不能大变，所以似乎每一代人，都需要一套满足自己生活方式的新房子。对市场来说当然是好事，因为总有房子可以不断拆除和建造。但对个人而言，如果处于房价下降的时间段中，迭代其实是一个越来越艰难慎重的选择。
电影《柳烈的音乐专辑》定帧
如果一个房子高度宽容，容易改，容易变，就不需要再用新房子取代旧房子。日本有一个节目叫《全能改造王》，有许多对东京古早“一户建”的改造。其中可以看到，某栋房屋，可能已经有上百年的历史，而经过改造后，它依然可以满足一个家族从最初的第一代到当下的第四代人的需求。
“其实十年前我们就讨论过，能不能让住宅的内部空间不是固定的功能分区，而是能根据居住者的要求去不断变化。”郭翰平提出了一种他心中最理想的住宅理念——以核心筒为支撑，整个家里没有任何的硬性隔断，所有空间、墙体、家具都能自由调整，甚至卫生间、厨房也可以换地方，只要留好必要的管道、采用一体化装配式设计。
郭翰平设想中理想户型的概念模型
图源：郭翰平
（感谢元宵对本文的支持）
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