楼市止跌回稳过程中，多数城市新房市场热度呈现出稳步上升的趋势。
CRIC数据显示，2月28个典型城市项目平均去化率高达33%，相当于重回2023年水平。
从微观热销项目来看，购房者普遍青睐于“产品强、配套优、价格低”的产品，不过当前热销项目还出现了一些新的变化。
比如“限价”政策放宽以及住宅新规下，房企产品逻辑转变，四代宅等新规累产品表现出“有价有市”的特征，而南京、苏州、郑州等二线城市存量房收购及房票安置带动近远郊项目销量提升。
值得引起高度关注的是，即便是北京、深圳、成都等核心热点城市次核心板块竞争也在逐步加剧，为实现销量提升，房企纷纷开启渠道分销助力。
01
典型城市平均去化率33%
沪深蓉长等热度较高
在供应“提质缩量”的策略下，重点城市市场热度延续高位震荡。
据CRIC调研数据，重点城市2月平均开盘去化率为33%，环比下降11个百分点，同比上升12个百分点，与2023年高位水平基本持平，延续弱复苏走势。
上海、深圳、成都、长沙等城市短期内热度较高。具体来看，上海、深圳主要得益于新政效应和购买力支撑，去化率均在6成以上；成都、长沙则因短期开盘提质缩量，去化率骤增至100%。
值得关注的是，当前整体市场止跌企稳征兆显著，29城中仅有3城2月去化率不及去年同期，多数城市市场热度还是呈现稳步上升趋势。
02
四代宅成改善产品中的“宠儿”
销量居前且溢价较高
在建设“好房子”的政策推动下，楼市产品逻辑发生转变。
一方面，核心城市调减限制性措施，为产品力创新提供了更多空间。比如上海，土拍双限打开后，10%溢价上限突破，市区项目溢价率普遍超15%，地价上涨10-50%，房价局部上涨，倒挂逻辑逐渐消失，核心区高端“限价”项目近期也有价格上涨趋势，购房者则开始为产品力买单。
另一方面，以四代宅为代表的新规类住宅实现了高销量与高溢价兼得，成为了当前改善产品中的宠儿。在2月全国热销产品中，多个已落地四代宅新规的核心二线城市四代宅项目基本也成为区域销量王者。
比如重庆海成云湖郡项目，该项目主力产品为小高层和四代宅产品，从项目内部不同产品量价来看，购房者普遍愿意为四代宅产品买单，数据显示2024年8月以来该项目四代宅产品共成交了354套，均价1.7万元/平方米左右，量价相较于非四代宅产品均高出两成左右，表现出“有价有市”的特征。
武汉购房者对四代宅也有较高的接受度。推出的多个准四代宅产品去化率明显优于传统住宅项目。其中建发望湖、松阅等项目主要是凭借稀缺资源、高性价比和优质产品力实现首开热销。
03
房票助力远郊项目销量提升
热点城市次核心板块开始依托渠道分销
对于刚需客户来说，价格仍然是敏感点，部分城市近远郊区域刚需盘依托存量房收购及房票安置实现销量提升，比如南京、苏州、郑州等城市因房票政策落地推动项目热销。
典型代表为南京荣鼎幸福城、北大资源颐和翡翠府等远郊板块项目，因政府存量房收购及房票安置集中备案吸引购房者并带动成交增长。
值得注意的是，北京、深圳、成都、西安等热点城市次核心板块部分项目也开始依托渠道分销提点方法刺激销量，且短期内效果不错，来访、认购量都有了稳步提升。
以深圳北站商务核心区热销楼盘中洲迎玺为例，项目开盘前半月节点密集，高佣转介，三期转介佣金由一二期的3%+3w购物卡提升至3%跳3.5% +3w购物卡，2月22日开盘推售780套房源，开盘去化512套，去化率高达66%。
事实上，对于深圳部分处于次核心弱势和高库存项目而言，节后房企快速增强营销力度，启动或提高转介佣金/现金奖/特价房等，成效显著。
结语
“金三银四”传统营销旺季来临，随着推盘量质双增，整体市场热度还是有望高位维持，对于一线城市而言，限价政策松动无疑使得高端产品力有了更多发挥空间，竞争也将逐步加剧。
而随着地方政府主导下的存量房收购和房票政策逐步落地，部分刚需刚改项目还是有望持续走量，局部小阳春可期。
本文来自微信公众号 丁祖昱评楼市”，作者：克而瑞研究中心，36氪经授权发布。
