文｜谢九
3月10日，住建部部长倪虹表示，“2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围，因地制宜实施改造，也鼓励地方探索居民自主更新改造老旧住宅。”这预示着，我国的老旧小区将迎来全面升级改造。
随着我国房地产进入存量房时代，旧房改造将成为未来很多年的一大热点。尤其是随着很多小区不断变旧变老，将来都会产生改造需求，旧房改造如何推进，基本上和每个普通人的切身利益都息息相关。
我国这一轮老旧小区改造，其实从2019年就已经开始启动。当时我国的基建等很多领域面临投资饱和，为了寻找新的投资空间，老旧小区这一块尚未大规模开发的领域就浮出水面。
一直以来，我国很多老旧小区不仅基础设施老化，而且缺乏基本的管理服务。按照官方描述，主要问题有“管网破旧，上下水、电网、煤气、光纤设施缺失或老化严重；许多老旧小区不仅缺失养老、抚幼等公共服务，机动车和非机动车的存放等也普遍存在问题；物业管理匮乏，公共环境普遍较差，道路破损、私搭乱建等”。
对老旧小区进行大规模改造升级，不仅可以改善民生，还可以为中国经济带来新的增长点，可谓一举多得。
按照统计数据，2019年到2024年，我国新开工改造城镇老旧小区接近28万个，惠及1亿多人。按照国务院在2020年设定的目标，当时是要在2025年年底，对2000年前需要改造的老旧小区完成改造任务。但是，按照住建部部长倪虹在最近公开的信息，要将2000年前所有小区都纳入改造范围。从“需要改造”的小区到“全部改造”，这就意味着我国小区改造还将大幅扩容。
我国的老旧小区改造之所以还要继续扩大范围，除了民生因素之外，更深层次的原因还在于为中国经济寻找新的增长点。
今年的《政府工作报告》，将全年经济目标设定为5%左右，和去年保持一致。但从实现难度来看，今年的挑战更大。原因之一就在于，特朗普上任之后，我国今年的外需将面临较大压力。去年中国经济的三驾马车中，净出口贡献了30%，而今年随着特朗普上任，出口引擎将很难有去年的表现。
今年的出口压力其实已经快速显露出来。按照最新公布的数据，今年前两个月，我国出口同比增长2.3%，增速和去年年底相比放缓8.4个百分点，创下去年5月以来的最低。
由于出口面临巨大压力，中国经济还想实现5%的增长，就必须更多寄望于内需。正是在这样的背景下，老旧小区改造就被寄予了更多期望。所以，改造范围大幅度扩容，2000年前的小区全部纳入改造范围。
住建部部长表态要对2000年前的房子全部改造升级，这并不意味着2000年之后的房子就不用改造。随着我国对2000年之前的房子改造完毕之后，2000年之后的房子预计将很快进入改造范围，一是因为2000年之后的房子也会慢慢变老变旧，大量房子将陆续进入需要改造的生命周期。事实上，很多地方政府其实已经将2005年之前的房子纳入改造范围。
随着我国房地产市场发展介入新的阶段，新房销售很难再重现曾经的辉煌，如何挖掘存量房的潜力，将是未来中国经济的一大重点。去年8月份，住建部宣布我国将推出房屋养老金制度，并且已经在22个城市进行试点。这其实预示着，老旧小区改造将成为我们日常生活中的常态。
对于普通民众而言，最关心的问题之一在于，小区改造，具体会改造那些地方，最终会将自己家的小区改造成什么样子？
按照国务院发布的指导意见，针对我国老旧小区的现状，改造内容主要分成三类：第一是基础类，主要是市政配套基础设施改造提升，比如水电气、网络、消防，以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等等；第二是完善类，主要包括整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车场、汽车充电设施等；第三是提升类，主要包括改造小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站、幼儿园，以及养老、托育、便利店等社区服务设施等等。
由此可见，我国老旧小区改造，并不只是对小区破旧的外表修修补补，而是从里到外的全方位改造和提升。对于小区居民而言，小区改造升级之后，生活居住品质无疑会得到极大改善。
但是，由此而来的问题就是，如此大规模改造，资金从哪里来？需不需要居民自己掏钱，会不变给居民带来新的负担？这可能是民众最为关心的问题。
《住宅区的两人》剧照
按照国务院的文件，老旧小区改造，资金需求要通过“政府与居民、社会力量合理共担”。资金来源除了政府财政补助和社会资本介入之外，居民也要分担一部分改造费用。
国务院文件指出，要“合理落实居民出资责任。按照谁受益、谁出资原则，积极推动居民出资参与改造”。从最近几年的老旧小区改造来看，各个地方政府对于居民出资的要求并不相同，不过一个基本原则是，如果改造涉及到加装电梯以及和居民自己住房直接相关的改造项目，通常需要居民出资分担。
对于小区居民而言，小区改造升级之后，可以极大改善居住环境，提升生活品质。而且，一个维护良好的小区，还可以帮助自己的住房提升价值。小区改造对居民带来的好处不言而喻。
不过，对于有些收入水平不太高的民众，小区改造升级可能会带来一定的财务压力，一方面是可能需要承担一定的改造费用，另外，很多老旧小区以前没有物业，改造之后成立物业，这就意味着每年需要缴纳物业费，对一些低收入群体而言，这是一笔不小的开支，可能会形成难以承担的长期压力。如果老旧小区的居民们不愿意缴纳物业费，改造过的小区长期无人管理，可能又会慢慢回到改造前的旧貌。
随着我国小区改造升级大规模扩容，如何让民众获益的同时，又不过度增加民众负担，这可能是老旧小区改造的关键所在。
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