开年以来，已有23位物业高管发生变动。折射出2个信号：物业行业正在经历新一轮的变革、物业企业正在为未来的竞争谋篇布局。
就在刚刚，A股物业龙头招商积余发布了一则重磅人事公告：陈智恒接棒陈海照，出任招商积余总经理。
企业公告
此番调整也是招商积余内部常规的人事变动，进一步践行了人才互通，强化了人才资源整合效率。
陈海照此前也为招商积余的高质量发展贡献了力量，交出了优秀的业绩答卷，他也即将踏上新的征程，前往招商局集团下属其他企业任职。
如今陈智恒上任，也将为招商积余注入新的活力，助力招商积余更上一层楼。
今天，艳姐就和大家来聊聊此次事件，也欢迎大家在文末留言评论，发表您的看法和观点。
01
战略型干将上位！陈智恒接棒陈海照
此次陈智恒能够接棒陈海照，成为招商积余的总经理，也肯定有诸多特质和能力得到了招商积余的认可。
陈智恒是招商体系内公认的“实战派”。作为华南理工大学建筑工程专业科班出身的青年干将，其职业生涯深度融入招商蛇口发展脉络——从一线工程师成长为城市公司掌舵人，再进阶至总部战略中枢，形成了“多业态操盘+总部战略统筹”的双重能力矩阵。
陈智恒身上的诸多能力也正是当下招商积余所处的发展阶段所需要的：
一个是战略统筹能力。
陈智恒此前在担任城市总期间，曾主导了多个重点项目的布局，应对市场行情的风云变幻，制定了正确的发展战略，展现了较强的资源整合力和战略执行力。
在战略升级层面，陈智恒这些年来也着力推进数字化与精益化转型，在担任招商蛇口运营管理部总经理以来，主导重构营销数字化体系，通过搭建客户数据中台、优化智能决策模型，推动营销费效比优化。
在兼任招商城科总经理期间，持续强化BIM技术、智慧工地等数字化基建应用，其主导研发的工程管理协同平台已在多个重点项目落地，实现项目工期和质量的优化。
而且陈智恒是内部体系培养起来的管理者，对公司的发展脉络和宏观战略有着非常深刻的理解，是典型的战略型干将。面对未来复杂多变的市场环境，招商积余也需要这样的战略型干将，来为未来公司的战略统筹赋能。
另外则是多业态操盘实战能力。
陈智恒是招商体系内公认的实战派，具有丰富的业务实战经验，尤其在多业态管理维度，陈智恒展现出卓越的全周期管控能力，他在加入公司后，就历经了多个城市公司，主导了住宅、商业、产业多业态项目，打造了诸多标杆项目。
尤其是在任职城市公司5年期间，通过精准定位改善型产品线、创新商住协同模式，将市场份额从20名外逆袭至榜首，凸显其市场研判与资源整合功力。
陈智恒这种多业务操盘实战能力以及拥抱科技创新的战略统筹能力，也与招商积余“全场景服务+科技化发展”的战略方向形成共振。
当然，回看陈海照在担任招商积余总经理的4年，他也带领团队为招商积余进行了很大的助力， 为招商积余如今的高质量发展奠定了基础：
陈海照带领招商积余坚定了“12347”战略，并坚持轻型化、规模化、科技化和市场化的“四化”发展原则；此外他还积极构建了“向善、向上”的企业文化，创新推出“沃土云林”商业模式并持续推进落地，持续巩固行业龙头地位，为物业行业高质量发展树立标杆。
在历经千帆后，如今的陈海照也将踏上新的征程！
艳姐觉得此次人事变动是基于内部统筹规划的常态化人事安排：比如此前原招商积余董事长聂黎明就调任集团总部，体现了集团对业务协同与干部培养的统筹规划。此次调整也是通过人才互通，进一步强化内部人才资源整合效率。
在经过此番人事调整后，招商积余也即将开启新的篇章。
02
招商积余的新期待
招商积余早年通过招商物业与中航物业重组而成立，后者以机构物业为主导，所以自重组之初，招商积余就并非“传统”意义上的住宅系物业公司，管理业态中包含了大量的机构类物业等非住项目。
也正是得益于这样的“先天优势”和后发深耕，招商积余身上有着几个比较明显的标签：
- A股物管体量最大的“物企”； 公建服务赛道的领跑者； 市场化拓展的优等生。
此次接棒者陈智恒，可谓是手握招商积余一手好牌。之所以这么说，艳姐觉得，招商积余的表现实在是太“硬核”了。
一个是龙头企业的规模势能：规模是市场话语权，是安身立命的根基。物企之间的规模竞争早已白热化，但招商积余的规模表现要明显优于同行。
来自招商积余2024年3季报数据：进驻城市超150个、在管项目超2200个、管理面积近4亿㎡。
也就是说，仅从规模上看，招商积余已经稳居行业第一阵营。
但这还不是全部。大家知道，于物企而言，来自母公司的业务比较容易获得，但真正核心的优势，还是在于市场化外拓能力。
在去年3季度末，招商积余外部客户超1000家，不乏国家部委机关、高等院校、小米等知名企业这样的高端优质客户；市场化业务营收占比超70%，保持央企第一。
在目前的市场行情下还能有持续的向上势能，而且还都是能长期锁定业绩的高端客户，这背后是招商积余强劲的市场竞争力。
另一个是稳健的财务势能：财务稳健是衡量一家企业抗风险能力和发展潜力的重要指标。在业内，招商积余一直以稳健示众，它的财务底盘非常扎实。
艳姐看了下招商积余去年3季度的财务情况：
- 营收121.6亿，同比增长12%； 资产负债率45.6%，同比下降1.61个百分点； 净利率5.27%，较年初提高0.54个百分点； 归母净利润6.2亿，持续保持高质量增长。
艳姐对比了几家A股头部物企，在营收、归母净利润，招商积余都是当之无愧的第一。
业绩是战略的结果。在艳姐看来，招商积余之所以能取得这样的硬核势能绝非偶然，而是在于他身上的几大特质：
① 市场定位的独特，带来持续增长的动力
艳姐在前面提到，招商积余在重组之初就并非是“传统”意义上的住宅系物业公司，而是形成“机构+住宅+城市服务”的大物业标签。
如何理解招商积余的这个身份标签？
艳姐看了下他们去年的中报，总在管面积3.85亿㎡，其中住宅业态管理面积1.32亿㎡、占比34%，非住宅业态管理面积2.52㎡、占比66%；非住宅物业中，管理面积排名靠前的有城市空间、园区、公共物业、办公等业态，分别占比19%、13%、12%、11%。
而且更有行业参考价值的是，在管面积占比11%的办公业态，贡献的营收已经超过传统的住宅业态，后者的在管面积占比有33%。
也就是说，在住宅物业高度内卷的行业现实下，招商积余不仅前瞻性地实现了多元化业态布局，而且这些多元化业态也正为其带来持续增长。
②非常注重科技数字化创新
再来看招商积余的“沃土云林”模式。
“沃土”是基础物业管理，这个比较好理解；“云”是旗下的“到家汇”开展的平台增值服务，来释放客户资源和空间资源优势；“林”是专业增值服务，像案场协销与服务、设施管理、社区康养服务等。
艳姐觉得，招商积余之所以提出“沃土云林”的模式，是因为他们看到了行业未来的竞争趋势，已经从过去单一的物业服务能力，升维到为客户全场景服务提供一套可触摸、可感知的智慧化解决方案。
“沃土云林”能够高效运转的内核，正是科技数字化创新。
比如招商积余搭建了集业主APP、员工APP、物业管理系统管理于一体化的“智慧物业基础服务平台”——招商π，覆盖对客端的“招商到家汇”、管理端的招商π平台、员工端的“积余随行”场景，涵盖8大功能模块。
通过数字化创新，招商积余对外实现了客户全场景服务，对内实现了从上到下的智慧管理，用数智驱动决策。
③招商局的品牌传承和口碑赋能
招商积余背靠着的是百年招商局。招商局集团是一家具有深厚影响力的央企，一直是中国民族工业和商业的重要参与者，在交通、港口、物流、金融等业务上有庞大的业务资源。
招商局身上最显性的标签是稳健、关注品质和口碑。
背靠大树，招商积余也是得到了招商局集团在业务和资源上的大力支持。而依托后者的行业地位和口碑，招商积余在获取新业务方面具有明显优势。
这些因素共同作用下，招商积余在物业管理行业中具备持续领先，并实现持续的业务增长和市场扩张的底盘基础。
艳姐注意到，在招商积余2025年工作会议上，董事长吕斌就指出，招商局集团对招商积余提出了“大张旗鼓拓物业”的新要求，招商蛇口对招商积余提出了“迈进行业三强”的新期待，强调要在服务、科技、专业三个方面下功夫，锻造扎实能力。
所以再回过头来看招商积余的这次人事变动，更像是站在巨人的肩膀上，面向未来的再一次提前布局，未来招商积余也将继续领跑物业行业高质量发展赛道。
03 结语
有机构预测，今年的物管市场规模将突破2.5万亿，妥妥的万亿赛道。
但一个不争的事实是，行业内部的竞争更加白热化。
开年行业高管的大变动，更像是行业发展过程中的一个缩影，也意味着物企未来战略路径的变革。
稳居行业第一阵营的招商积余，在陈智恒履新后又会有哪些新的动作，我们也拭目以待！
本文来自微信公众号“地产人言”，作者：艳姐team，36氪经授权发布。
