从未在一个城市的楼市表现呈现如此的撕裂感。
是的，痛觉异常明显。这个城市，是南京。
这个春天伊始，我走访了南京最为集中的河西豪宅市场，这种撕裂感逐渐在眼前具象化。
一方面，这里的产品力非常极致。
2025年南京楼市的整体产品力提升的非常明显，如果不是亲眼所见，你很难相信南京豪宅用5万单价就能做出上海15万以上的品质。而且不只一个项目不遗余力，我在河西转了一圈，几家豪宅都带给我不小的震撼。
比如这个艺术建筑，背后是13.9万块金砖。
走到另一家感受更深了，足足8层的垂直景观，还是原创IP。
地产行业原创这两个字还蛮稀缺的。但南京开发商就会强调自己哪里哪里是原创，愿意第一个去做分外之事。
尤其大平层的墅厅概念、四代宅扎堆出世……
看过这么多城市，没有一个城市会像南京这样，对极致产品力的迫切追求已经到了集体狂热的地步，包括室内随便走进一家样板间，当下最火的奢石元素，我至少能找出几十种。
站在客厅正中，右手边一整块鱼肚白石墙就这么触手可及。
到了地下，这是地库大堂的奢石用量，直接做成了顶天立地罗马柱。
而且并不是土豪式的堆砌，每一个细节都是巧妙设计过的。
石材铺地加上内嵌光带，散发的光源看起来就会更沉稳。最关键人家这都是交付标准……
从外到内，从整体到细节，今年南京开发商们恨不得把品质两个字武装到牙齿。甚至这些豪宅从出生起也都自带光环，占据了整座城市最好的位置：河西。
但是让人感觉奇怪的是，现在的南京豪宅市场似乎普遍的陷入了去化艰难的问题。
只看一组数字各位就能感同身受，千万豪宅成交量已经连续三年下滑。
制图：真叫卢俊，数据来源：克而瑞
河西一家顶豪销售告诉我，去年开始整个市场就是不好卖，只有首开价格比别人低才能卖得又稳又好，但二开价格上去了又陷入卖不动的轮回。
豪宅尊严缩水，卖不出匹配的价格。
我从现场得知很多开发商只能依赖分销渠道，通过出让利润的方式走量。
极高的产品力，并没有带来同等的去化水平。这种撕裂的画面让我们非常困惑，也是今天标题的由来。
南京楼市，好像被困在了豪宅里。
但是，这背后的原因是什么？于是，我们决定开启深度市调南京楼市之旅，尝试寻找问题的本源。
01
从表象来看，似乎是供求关系的原因，从数据上看也能够得到这样的结论。
过去几年南京1200万以上新房已经明显供大于求。
制图：真叫卢俊，数据来源：克而瑞南京
尤其几个最核心地段，河西南供销比高达1.87，河西中也面临同样的问题，这就导致了南京高端板块形成大量供应。
各位直接看一张地图就明白了：
制图：真叫卢俊，底图参考：南京楼市检察官
看上去这些单个楼盘的站位都很集中，基本就在同等地段内厮杀。而且同一时间内开盘节奏还很密集。
只看去年下半年，招商金陵序2个月推盘4次、最火的金陵月华半年内开盘10次……彼此之间存在相互踩踏。
图源：南京网上房地产
更不可思议的是，房企们推出的豪宅产品都是差不多的面积段。
我统计了下，这三年下来河西160㎡-200㎡大平层供应激增，遥遥领先全市板块，导致同户型之间越来越拥挤。
制图：真叫卢俊，数据来源：克而瑞南京
高层、大平层、200㎡同期大量在售....一场严重的挤兑灾难。
所以除了头部的几家豪宅，大部分豪宅项目的库存都越堆越高，大家只能一起掉入红海。
制图：真叫卢俊，数据来源：南京网上房地产3月7日公示
这个逻辑到这里都很正常，看上去也没什么错误，好像只是因为供应量大，导致整个赛道越来越拥挤。
但我们仔细去看，并且真正走近一线，你会发现它并不是南京楼市最根本的症结。
市场的无力注定不是一点一线的问题，也不是单个项目或几家开发商能一手推动的结果。而是整个城市、市场氛围、开发商上下游、购房者这么多年一层一层积累起来的集体困局。
所以豪宅们卷生卷死的背后，更核心的原因到底是什么？背后又有怎样无法言说的隐痛？
为了深入看清南京豪宅市场的底色，这次除了实地走访河西，我还深度采访了一位本地豪宅客户、一家顶豪开发商，以及头部知名媒体的负责人。从这三个视角中摸骨画图，替各位还原一个真实的南京豪宅市场画像。
02
首先我们发现一个惨烈的现象：南京豪宅的购买客群，只有老钱。
所有人都告诉我，南京豪宅之困和这里独特客群有很大关系。
的确，售楼处最多的客户是本地老钱。但既然是老钱，就基本不缺房子。
项目人员告诉我，一部分客户买到这里只是觉得挑空墅厅很前卫，孩子留学归来可以住得有面子，购房驱动力基本凭感觉，再加上很多城市放开限购，老钱们的选择其实很多。
南京之外，他们的资产配置可以是杭州、上海，也可以是“撤辣”之后的香港。
当然就算买本地，也不愿意走太远。项目去化非常依赖3公里内的地缘客群。
南京人不爱折腾、对距离敏感，主城老钱只愿意看3公里以内的房子。河西中一家顶豪就是最典型的例子，负责人透露他们的客户很多就住在附近3公里内，再远就不乐意看了。
但这些还不是关键，最要命的是这座城市没有新贵。或者说城市新贵成长速度缓慢。
去年的胡润财富报告里，地域资产富裕家庭排名前20个城市中，南京高资产家庭数量下降明显，尤其千万资产家庭数量，跌幅第一。
这座城市中的新贵成长速度已经追不上老钱没落的速度了。
制图：真叫卢俊，数据来源：胡润百富
包括走访当天，很多本地同行告诉我河西CBD对标的是浦东陆家嘴，但肉眼看下来这里还没有足够分量的产业支撑，去诞生大批城市金融新贵。也就没有更多“新钱”进入楼市。
第二个外来客群也非常少。哪怕全江苏第一的销冠金陵月华，外省客户也仅占14%。
制图：真叫卢俊，数据来源：金陵月华
这些外来客户不用猜也知道周边城市居多，比如南京这些年就虹吸了不少安徽购买力。
但就算周边城市加起来，14%这个数字。这个对于江苏和安徽来说都有省会地位的城市，这样的吸纳能力可以说非常弱了。
03
客群吸纳能力不足的背后，也是客群对于南京产品的一次祛魅。
这个观点没有实际的依据，但是我们在南京市调的时候，有大量的从业者给我们一个观点：过去高频的维权事件，导致现在客户对南京的产品有信任危机。
这也是现在产品力这么高的时候大家还是不太相信的原因。而这件事的起源来自2020年前后。
据南京人小北回忆，2020年开盘的河西某豪宅，均价高达5.2万、八成首付，只有六分之一的中签率，但她抢到了。直到今天回忆抢房那天小北依然觉得幸运，但一年后交房也是真的糟心。
很多和她一样的本地人压根不敢信，这个全国知名豪宅竟然会大范围漏水，说好的豪宅物业服务后来也约等于无。
包括2022年入市的河西南“顶流”金鼎湾和禧，2个月就清盘了，但这场热度却更像一场回光返照。因为去年底交付时，近80%的业主集体签名拒绝收房——当初升级装修包5000元/㎡，实际比不过隔壁4万+/㎡的改善盘。
图源：信息化学习交流平台
这就是为什么现在豪宅还是不够打，不是产品不行，而是大家不太信。
过去10年整个南京楼市下行严重，去年直接迎来了至暗时刻。
新房成交创10年新低，这个数字低到什么程度？不足3.4万套！
制图：真叫卢俊，数据来源：我爱我家南京研究院/克而瑞
而2016年和2021年分别是11万和9万套，全年成交不及高峰期一年的三四成。就连二手价格也已经跌回了8年前，落差肉眼可见。
南京人对房子逐渐失去了资产信心，豪宅市场随之倾颓。
对比去年上海、广州，甚至义乌豪宅，基本都走出了独立行情。但作为江苏省会，这条路在南京却走不通了。
也因为如此，似乎因为相互的身份存在一定的对立感。在一手房的供应侧，我们也看到了一丝同质化的情况。
这次的看盘，看到整体产品的卷，也感受到一些审美疲劳。可以说没有问题，但是也是因为竞争如此激烈的当下，产品力的表现也开始呈现出同质化的迹象。
拿这次我市调几个项目来说，卷装标、卷服务，每家开发商都拿出了最高规格，但背后的意味却变了，好像变成了各大品牌的同态竞争。厨房交标打底嘉格纳，卫浴品牌首选劳芬。
如果不是亲身见闻，你可能无法相信一个不到2000万的豪宅橱柜可以卷到200万，用的橱柜界爱马仕“博德宝”。
而其中一家销售很淡定地告诉我，这些在河西豪宅市场已经是标配了。
装标到上限了，接下来该卷服务了。走进顶豪会所，你会看到开发商几乎使出了十八般武艺。业主图书馆的采购书单花了20万。
某顶豪的烘焙架空层，每个月花几万块钱请了一个专业烘焙师。还有咖啡师、红酒师、西装量体师...都是各行各业的顶级赛事冠军。
就连基础物业也能突破想象力。一个最极致的案例，某豪宅的管家入夜后会护送业主回家。还提供衣物收纳、干洗缝纫......这样的小事足足188件。
这些承诺的越多，也会加剧客户的不安全感。包括一些其他的附加值，比如立面，铝板起步、金属勾边、石材包裹、玻璃幕墙.....真的不计成本，也都是真材实料。
但各种元素排列组合下来，一眼看过去你很难分清谁是谁。
说实话一天看了五六家豪宅，我也有点麻木了。
看似很卷，实际承载的居住内核并未发生根本改变。就拿卫生间品牌来说，只用“劳芬”就一定能提升居住品质吗？
河西南一家顶豪的项目人员告诉我，现在南京一些开发商对卫浴品牌的思维已经固化在了“劳芬”两个字上，只求听上去像豪宅就够了，但用的甚至不是智能马桶。
这样的内卷听起来好听，却忽略了豪宅最本质的一个功能：生活。
拿之前小北的一句话来说，买这些豪宅不如买二手，因为父母的需求只是有绿化、有公园，晚上方便下楼散步遛狗。
但能做到这些的房子南京城比比皆是。河西很多次新大平层本身就品质不错，同样的铝板石材、顶格装标，价格还更便宜。
且二手所见即所得，没必要为了买期房承担不必要的风险。
04
最后的最后，也不得不承认，整个南京脆弱的舆论环境。
关于这件事，在我入行的时候其实就有耳闻这件事，现在来看好像依然存在。
目前南京几乎没有一家楼盘交付不维权，只是事大事小的问题。打开小红书，大量交付后的负面帖子铺天盖地。
比如外立面不够气派、阳台玻璃是不是三玻两腔、地下车库入口偏窄，甚至健身器材摆放的位置……所有的细节都会在交房时被反复审判，而且大部分都是业主个人在维权。
翻完整整两页帖子让人忍不住惊叹：南京业主是真的厉害。
除了业主，南京楼市还有一个最大的舆论场：地产媒体，这些年也堪称魔幻。
据“明宇地产观”负责人回忆，2018年行业最快周转的几年，南京地产媒体高达200家，短短2年队伍暴增150家。
制图：真叫卢俊，数据来源：公开信息，仅供参考
但其中一部分为了赚快钱，能产出深度内容的屈指可数。所以当行业急转直下，媒体生态位逐渐被边缘化，大量公司业务就开始断崖式下跌了，同时价格卷得越来越低，很多媒体开始用写“黑稿”的方式博取流量。
加上南京人本来对楼市就信心不足，市场风气逐渐灰暗，劣币驱逐良币。
行业面临大规模减员，如今一家媒体5个人已经算一个完整团队了。曾经200家群雄竞逐，如今少年子弟江湖老，雨打风吹去。
回头看整个南京楼市的豪宅之困，供给侧、产品侧、客群方、信心侧……各种因素集结在一起，积蓄了漫长的时间，才让我们看到如今这般神奇的画面。
好像不是一个因素导致，但似乎是一个闭环的圈，所有人都身在其中，所有参与方都前后咬合。
05
但重重困境之下，我们也看到点点繁星正在亮起。
我们有看到一些系列的点状热销，但是更重要的是，这个城市的供给侧开始改变。
第一个明显手段就是降容，去年主城6区供了14块地，8宗容积率都低于1.2。意味着未来主城内，会新增近七成的低密洋房供应。而剩下的容积率也很少超过2，基本是多层或小高层。
这些产品形态将极大提高生活舒适度，推动下一轮终极品质置换，让整个置换链条能够动起来。
制图：真叫卢俊
其次就是减缓推地节奏。
2024年南京土地供应计划减少了51%，在全国城市中排在第四位。
制图：真叫卢俊，数据来源：各城市自然资源局，仅供参考
尤其河西，早在前两年土拍就开始进入严控增量的新阶段了，这两年每年仅出让4幅豪宅土地，而且容积率都不算太高。
肉眼可见不久的将来，这些星星之火将足以燎原，卷生卷死的南京楼市，也终于能看到一些未来。
其实这次市调最后，有一句话令我非常触动。
也大致可以概括目前南京楼市的基调，面对豪宅市场的内卷，与其说大家都在内卷，不如说是进化。
而向前的进化注定是艰难的。
逆水行舟，只要不下船总有靠岸的一天。
南京豪宅之困，只要人不被困住，总有出头的那一天。
本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：余奔雷，36氪经授权发布。
