楼市“止跌回稳”正在进行时，法拍房市场也出现了企稳信号。
最典型的深圳顶豪项目天鹅湖花园一套法拍房，吸引了19人报名竞拍，经过了167轮竞价，以起拍价溢价139%成交，总价1.32亿元，成交单价追平小区二手房价格。
表现在数据层面，CRIC监测数据显示，2月典型城市法拍房成交量环比回升7%，其中超七成房源溢价成交。整体成交率进一步走高至28%，其中上海以59%的成交率居首，买方信心明显提振。
随着宏观经济企稳及楼市政策优化，法拍房市场竞拍热度有望延续回升。
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法拍房供应“收缩”，成交回暖
2025年2月，全国法拍房市场呈现“供应回落、成交回暖、信心修复”的特征。
首先来看挂拍规模，受季节性因素影响，2月典型城市新增挂拍2.6万套，环比继续回落7%，同比微降2%；起拍总价227亿元，环比下降13%。
其中，重庆、成都两个城市新增挂拍套数均超过1000套，分别为1080套、1014套，郑州以892套排在第三。前三名城市合计供应2986套，占全国供应总量的11%，其中重庆连续三个月居于第一。
与挂拍“收缩”不同的是，2月法拍房成交量环比上升7%至4100套，同时竞拍热度有所上升，73%的房源溢价成交，较上月增加了5.9个百分点。值得注意的是，有7%的房源竞拍次数超过100次。
从城市角度来看，深圳成交了238套延续榜首，杭州、广州、上海、威海、郑州也在100套以上。
就成交金额来看，深圳成交金额达到10.4亿元，遥遥领先，上海以5.3亿元排在第二，杭州、广州、北京在2-4亿元之间，其余城市均在2亿元以下。
其中，成交总价最高的一套房源便出自深圳，该房源为南山区核心区稀缺顶楼大平层住宅天鹅湖花园，起拍价5523万元，共有19人报名竞拍，经过167轮竞价后，以1.32亿元成交，较起拍价溢价139%，较原始购买价（2019年1.23 亿元）溢价7.3%。平均成交单价达到20.53万元/平方米，与小区二手房价格大致持平。
这也从侧面印证了高能级城市核心顶豪资产仍具有强劲的价值韧性。尤其是在行业发展预期企稳，且仍有较多豪宅等待法拍的现况下，预计2025年法拍房市场将出现更多高总价豪宅成交。
02
2月成交率接近三成
挂拍折价率与成交折价率差距减小
从成交率可以看出，法拍房市场的买方信心迎来明显回升。
据CRIC抽样调查数据，2月法拍房成交率28%，较上月上升8个百分点，同比增加10个百分点。
上海、厦门、宁波、深圳、杭州法拍房成交率普遍达到五成左右或更高，其中上海法拍房成交率达到了59%，另外杭州法拍房成交率提升16个百分点至47%，各区域法拍房交易热度均有提升。
从折价率来看，法拍房供求认知趋同，挂拍折价率与成交折价率差距减小。
具体来看，2月挂拍法拍房平均起拍折价率为30.3%，环比上升1个百分点，连续3个月环比上升；成交法拍房平均折价率32.1%，环比下降0.8个百分点。挂拍折价率和成交折价率相差1.8个百分点创下新低。与法拍房成交率的上升一致，供求双方对于法拍房价格认知也在进一步趋同。
03 结语
随着降风险、去库存脚步的加快，各地加速存量资产处置，法拍房挂拍量保持平稳释放，尤其是历史积压项目将持续进入市场。成交层面来看，在行业预期企稳下，稀缺资产的高溢价成交案例或进一步增多，法拍房市场竞拍热度有望延续回升，更多的房源有望在一拍阶段即成功售出，推动折价率差距收窄和成交率稳步提升。不过，无论是供应端还是成交层面，法拍房市场核心城市与非核心城市分化将延续。
总体来看，法拍房市场已显现企稳回升态势，2025年核心资产价值持续彰显韧性，叠加买方预期全面修复，将推动市场进入量价良性共振的新阶段。
本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部、CRIC研究，36氪经授权发布。
