1993年的东京，樱花纷飞中夹杂着经济崩盘的寒意。
这一年，日本21家主要银行宣告产生1100亿美元坏账，其中1/3与房地产有关。泡沫破裂之时，“财阀系”大型不动产公司三井不动产也背负着万亿日元债务，摔倒在泡沫之中。
但走过十年转型路，三井不动产凭借战略转身轻资产运营，避开了泡沫破灭之后的倾覆危机，市值反超过去巅峰。其核心之一便在于资产结构的轻量化重构：剥离90%重资产，转向REITs管理和不动产代建。
三十年后，债务危机袭向中国房地产行业，市场调整转型之时，代建行业走出一波独立行情。
2024年3月，招商蛇口宣布成立全资子公司招商建管，作为集团全国代建业务的统筹管理主体，宣布将代建业务独立运营。
某种程度上，招商蛇口的转型尝试与三井不动产当年“从地主到管家”的转向相似，都面临着当土地红利消退时，能否用管理能力重构不动产价值链，成功穿越周期的终极命题。
01
抢占赛道
招商蛇口是头部央企中较早发力代建业务的公司之一。
早在2010年，代建行业还处于政策鼓励与全国化发展的阶段，招商蛇口便已介入代建领域，在深圳与漳州落地了项目。
随后7年，招商蛇口代建业务在深圳铺开，并尝试向外扩张。到了2018年，成立深圳区域代建事业部，开始探索平台化运作与集约协同发展。
经过前期摸索发展，代建模式逐渐完善，招商蛇口代建业务在2019-2023年间加速全国化布局，向华东、华北区域深入。
2024年1月17日，招商蛇口召开第三届董事会2024年第一次临时会议，会议以9票同意、0票反对、0票弃权通过了《关于审议公司组织架构调整的议案》，即董事会同意公司根据战略规划和实际经营需要设立代建业务专业公司，统筹管理并开展代建业务。
仅从代建业务发展阶段来看，招商蛇口经过十四年积累，取得一定成果之后，再设立代建专业公司的选择并不意外。
不过，代建行业经历2022年、2023年两年大爆发之后，新老代建选手集体入局，赛道拥挤也意味着竞争加大，淘汰赛同步开启。
蓝海因竞争愈烈演变为红海，而将企业与行业放在更大的时代背景之下，招商蛇口成立招商建管不仅是想分一块蛋糕，更重要的是为了有效保持规模和护盘。
简而言之，招商建管的诞生一面是市场催化，另一面是招商蛇口转型需求。
从代建渗透率来看，国外成熟市场外部渗透率可达20%-30%，而目前国内代建渗透率约为8.5%，按平均值计算总体还有3倍提升空间。
另外，中央提出未来几年要加快保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”，政府类代建仍有较大参与机会；金融协调机制落地同时带来一批纾困类项目重启建设，代建需求不断释放。
政策已经就位，在市场去杠杆缩表、精细化运营的背景下，代建是必然选项。
再看招商蛇口自身，在开发、商业和服务三大板块业务多年发展之后，各业务板块增长速度皆有减慢趋势，增强内生力量已是重要课题。
据观点新媒体了解，招商蛇口2024年中期录得营收399.03亿元，毛利率12.24%，较2023年同期均有不同程度的下滑。
回顾2024年全年投拓情况，招商蛇口新增26个土地项目，新增土地计容面积224.97万平方米。而2023年，两项数据分别为55个、589.13万平方米。
拿地谨慎的背后不仅是以销定投策略影响，还有供应紧缩、库存增加、存货周转周期延长等因素。
开发主业增长受限，招商蛇口近年来便重视起在开发业务基本盘上培养“第二增长曲线”，即非开发业务。
传统房地产发展逻辑正在转变，投资与开发进一步分离，以轻资产模式运作的代建业务一方面可以带来增收，另一方面也有助于维持开发团队。
成立招商建管，招商蛇口的考量不止有紧跟代建兴起趋势，也有大船调整转舵之意。
02
红海行动
观点新媒体了解到，代建业务是招商蛇口“城市服务”业务重要组成部分，目标是积极发挥公司核心开发能力，推动政府代建、商业代建等轻资产业务，赋能公司多业务协同发展。
图片来源：招商建管微信公众号
在2023年业绩发布会上，招商蛇口管理层曾明确表示：“快速推动代建业务增量发展，有序扩大城市布局，稳步推动各地政府代建业务落地。”
虽然招商蛇口进入代建领域已有14年，但招商建管仍是行业内的“新人”。
据官方公布数据，自2010年起开展代建业务，招商蛇口已累计承接代建项目超530个，布局城市超23个，累计管理面积超1800万平方米。
招商建管成立后，于2024年上半年新增26个代建项目，新增代建管理面积约178万平方米；获取4个轻资产管理输出项目，涉及产业、公寓、办公等业态，合计新增管理面积16.3万平方米。
建立在招商蛇口平台上，招商建管服务客户涵盖各地政府、各类企业，形成了覆盖会展中心、产业商办、住宅公寓、医疗康养、文体中心、学校教育、市政公园、道路桥梁、水工等九大产品业态的综合代建能力。
可见，招商建管为招商蛇口城市开发建设运营链条补上重要一环，也为非开发业务发展带来能力提升。
截至2024年6月30日，招商蛇口城市服务业务局收入82.73亿元，较上年同期增长16.94%，同时也是所有业务中增速最快的部分。
数据来源：企业2024年半年报
盈利指标方面，城市服务毛利率达12.34%，较上年同期增长2.67个百分点，已反超开发业务毛利率。
报告中，招商蛇口表示公司将在下半年加大转型业务拓展力度，积极拓展轻资产管理输出、代建及物业管理项目，实现稳健的高质量发展。
自2024年8月开始，招商建管积极披露拓展项目信息，连续中标南通、三亚、苏州、合肥、太原等地项目，招商蛇口在代建业务上的投入力度进一步加大。
经历将近一年运营，招商建管于2025年1月止已承接项目超过540个，覆盖超过26座城市，代建管理面积突破2000万平方米，服务客户涵盖各地政府、各类企业等。
代建江湖已从蓝海厮杀成红海，新入局者奋力追赶，老牌玩家正忙着筑起差异化核心价值和业务壁垒，赛道生态多元化的同时竞争更加激烈。
在行业从“跑马圈地”转向“拼内核”的阶段，招商建管能否持续输出差异化价值，将决定其在代建赛道能否跑步进入“龙头企业”行列。
本文来自“观点网”，作者：何欣，36氪经授权发布。
