近年来，在房地产市场供求关系发生重大变化背景下，“去库存”成为稳市场的关键。
2024年4月30日中央政治局会议便提出，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。
得益于中央政策面的有力扶持，在“严控增量、优化存量、提高质量”的基调下，楼市库存延续下行走势。
CRIC数据显示，截至2025年1月末50个重点城市狭义库存同比下降11%。其中多个重点一二线城市去化周期仍超20个月。
随着后续市场迎来阶段性放量，未来重点城市库存也将继续走低。
01
重点50个城市
狭义库存同比降11%
得益于政策利好推动，重点城市新房成交复苏，楼市库存延续下行走势。
据CRIC监测，2025年1月末50城新建商品住宅狭义库存仅为31093万平方米，环比降1%，同比降11%；按12个月测算去化周期，2025年12月末达21.53个月，环比持平上月。
从趋势来看，2014年至今，消化周期最高点为2024年中下旬，按12个月测算去化周期，2024年9月为最高点，达24.05个月。
2024年9月26日，中央政治局会议首提“止跌回稳”，此后在一系列政策推动下，2024年四季度整体市场走出一条上升曲线。
受此影响，重点城市库存及消化周期出现明显下行，截至2025年1月末50城新建商品住宅狭义库存，已较2024年9月最高点下降约2305万平方米，按12个月测算去化周期，下降2.52个月。
02
部分重点一二线城市
去化周期仍超20个月
聚焦到城市来看，长春、北京、南宁、郑州、福州、广州、武汉、南京等多城去化周期仍超20个月。
从商品住宅库存面积来看，重点一二线城市中成都库存面积最高达2240.67万平方米，其次是武汉达1479.14万平方米，广州排第三，为1463.17万平方米。
但结合去化周期来看，按12个月测算去化周期，成都去化周期仅18.8个月。CRIC数据显示，2024年全年成都新建商品住宅成交面积约1308万平方米，受新政利好，四季度翘尾明显，达353万平方米，环比上涨27%，进入2025年，受核心区高改项目推动，1月成都商品住宅成交面积122万平方米，环比下降42%，同比上涨12%，较2024年2月春节月上涨92%。
可见，成都虽然库存面积相对较高，但从成交量和市场热度来看，成都整体活跃度仍居二线城市前列。
重点一二线城市中，长春、北京、南宁去化周期较高，分别为36个月、28.5个月和25.7个月。
其中长春是重点城市中唯一一个去化周期超过30个月的城市，主要受整体销售下滑且前期供应较大影响。北京库存面积1184.77万平方米，去化周期28.5个月，主要受郊远高库存板块影响，但作为一线城市中限购最严的城市，北京仍有较大政策调整空间。
03
广州、武汉外围库存高企
100-140平中等面积段积压
结合库存及去化周期两项数据来看，重点一二线城市中，2025年1月仅广州和武汉库存面积超1400万平方米且去化周期在20个月以上。
聚焦这两个城市发现主要是外围区域存在供需失衡。譬如广州增城区、武汉东西湖区，2025年1月末库存套数占比分别达到了23.12%和14.28%，较2024年末分别增长了0.09pcts和0.07pcts。
考量到2025年1月单月或有偶发性因素影响，我们选取了2024年全年成交结构进行对比，可以看出广州增城区、武汉东西湖区2025年1月库存套数占比均显著高于2024年成交套数占比，存在显著的供大于求情况。
进一步对比面积段来看，广州2025年1月末库存主力面积段为100-120平，占比为21.64%，较2024年末下降0.07个百分点。武汉2025年1月末库存主力面积段为100-140平，占比近六成，较2024年末下降0.52个百分点。
结合2024年全年成交结构进行对比，广州、武汉库存面积段与成交面积段基本匹配。其中广州成交结构以100-120平和80-90平为主，占比均为23%，仅80-90平因成交热度较高，成交占比显著超过库存占比。
武汉成交结构和库存结构高度趋同，成交结构同样以100-120平和120-140平为主，占比分别为34.8%和24.8%，其余面积段也无明显供需错配情况。
由此可见，广州和武汉中等面积段积压主要源于这部分面积段此前供应严重过量，随着行情转淡，居民购买力降级，客户或持币观望或分流至二手，导致去化不畅。
04 结语
总体来看，受新房供应节制影响，楼市仍处于去库存周期，狭义库存波动下行。
虽然部分重点城市去化周期仍高于20个月，但主要受外围区域存在供需失衡影响。
我们认为，在区域分化之下，随着整体市场进一步“止跌回稳”，各城市的低风险板块有望率先进入平衡发展的新周期。
对于那些明显高库存的压力板块，在化解库存、稳定市场的基础上，可以引导产业升级与转型，优化城市功能布局，实现房地产市场与城市整体发展的良性互动。
本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”，作者：编辑部、CRIC研究，36氪经授权发布。
