去年上海一共成交了21.6万套二手房，创下了近三年来的新高。
就在最近，楼市也有了小阳春的苗头，截止2月24日，上海二手房累计成交13338套，已经连续两个周末超预期。
这些数据乍看起来是很有突破性，但其实背后各类房源的销售表现并不相同，甚至可以说是“冷热并不相通” 。
提到正在被上海楼市抛弃的房子，大家可能最先想到老破小，但当我们查询了更多类型住宅的数据后，发现除了老破小之外，还有好几类房子也卖不动了。
那么，它们的房价现在究竟都怎样了？
01
外环外的老公房卖不上价
我们熟知的大部分老公房，都是市区的工人新村。代表性的有：普陀真如的红旗村、徐家汇的日晖新村，还有虹口的曲阳新村。
得益于“美丽家园”工程，不少工人新村进行了重刷外立面、加装电梯等一系列提升，可以说是实现了“土鸡变凤凰”。
图源：真叫卢俊
无奈的是，还有一小撮老公房远在郊区，房龄同样三五十年都不止，这几年面貌也没什么变化，还停留在最早建设的样子。
部分郊区老公房项目分布示意图
浦东周浦、宝山罗店、奉贤西渡和金山新城，这几个板块的代表老公房，成交表现都远远跟不上郊区的发展速度。
图源：真叫卢俊
还有一个典型就是位于普陀桃浦的雪松苑，尽管在外环外，但离11号线地铁距离并不远，还能实现多条线路换乘。
小区户型主要是一房和两房，从33平到55平左右，主力价位段在150到250万不等，成交量在2020和2021年一度接近200套，不过房价跌的就比较狠了，去年成交价已经比2020年的还要低了。
图源：真叫卢俊
中介小哥表示，虽然外环外购房政策越来越宽松，大家的上车门槛越来越低，然而郊区老公房的自身优势并不明显，几乎每个工人新村都很少看到年轻人。
很多人对比之下更愿意选择“远大新”。
02
超大盘的管理问题还是“老大难”
一提到“超大型社区”这几个字，脑海中立马浮现出老熟人的名字，没错，以上海康城和中远两湾城为代表的超大盘，每年都能稳定成交小几百套，但房价也跌了不少。
就拿最近三个月的成交来说，哪怕中远两湾城在1月，短暂出现“翘尾”行情，2月又继续“跌跌”不休。影响房价的最大因素，自然是“老大难”的物业管理问题。
数据来源：链家
另一个超大盘上海康城，去年8月就因为换物业风波被大家广泛关注。
我们多次探访都不禁感叹，管理疏漏真还不少，包括公区清理维护不及时，人车不分流、停车困难，各种垃圾比比皆是，电梯也很容易出故障等等。
上海康城2024年8月实拍，图源：真叫卢俊
尤其是近两年物业服务质量的下降，进一步加剧了业主和物业双方的矛盾，就此陷入了“不交物业费—服务质量下降—更多业主不交物业费”的恶性循环。
上海康城的业主还表示，希望能学习中远两湾城更换万科物业 ，但实际上，中远两湾城也有几栋楼因为业主年纪大，不支持提升工作。
在维修资金不足的情况下，没人愿意自掏腰包来改造，很多问题也就一拖再拖，始终得不到解决。
种种管理问题，导致这两个盘的房价，比起2022年的高位，都出现了10%以上的跌幅。
03
郊区动迁房堪称“卖白菜”
有人开玩笑说，“没住过动迁房，不懂上海的魔幻”。无数打工人都选择租动迁房，作为自己在上海落脚的第一站。
我也不例外，因此对这里的居住体验深有感触，徐泾北城、泗泾、佘北还有曹路几个动迁大居都是我们常去的。
像佘北家园距离佘山地铁站还有好几公里，通勤非常不方便，而且和老公房一样，整个小区老龄化严重，周围的配套很难跟上。
多少年过去，可能也就一条挤满了不知名牌子的商业街，还得靠叫外卖，来勉强满足日常的吃喝。更别提学校和医院还有商场这些高端点的资源了。
当然，这里最大的优势就是便宜，一方面是动迁板块的房子量实在大，动辄一个小区挂牌就上百套；另一方面房东因为没有购买成本，挂出来的价格屡屡让人触目惊心。
现在佘北家园2000元左右就能租到一室户，一套50平的两室户总价还不到150万。
中介小哥解释说，客户有单身买房也有家庭买房，瞄准超低总价“极致上车”。新政降低了首付比例，这样一套两室户，首付只要30多万就能拿下。
可以说是拿环沪的价格在买上海。
04
市区塔楼最近跌得有点猛
说实话，我们之前对塔楼的关注并不多，主要因为它更多在南方占据主流地位，上海的塔楼并不多，很多人没怎么见过，更别提租住和买卖了。
具体来说，塔楼多是以电梯、楼梯为中心，各户环绕布置，不和其他单元拼接，独立成为一栋的。
目前市面上有方形、T形、蝶形、枫叶型等多种类型。一般来说，塔楼的底层有较大空间，适合打造高挑大气的入户大堂，外立面也比较有特点。
但它最大的问题就是户型千奇百怪，经常是四面八方都排布着密密麻麻的房间。
从手枪型、马桶型、高跟鞋型、再到跑道型…… 要不是次卧面积过小，就是次卧窗户对着天井，甚至有的卧室还能出现斜角
图源：链家
奇葩户型造成塔楼没有好的采光通风，南北不通透，很难有理想的居住体验。而且物业维护和停车位等配套也有所缺失。
不过，这种产品类型也是有优点的，那就是地段，大部分位于中环内。
但光一个地段好，还是无法掩盖塔楼自身的诸多问题，反映在多个小区的成交上，就是流通性下滑，价格也一路走低。
05
还有两类房子也无人问津了
这两类房子比较小众，但确实在上一个时代也曾热门过。
第一类就是首批外销房。
作为上世纪90年代的特殊产品，集中在长宁古北、金桥碧云那几个早期的国际社区，想当初也是“高大上”的代名词，让普通人可望而不可及，只是随着时间变迁，一个个都熬成了典型的“老破大”。
主要是100平到140平的大两房，以及150平到180平的大三房，面积看起来是大，实际的建筑风格和户型设计都水土不服，并不符合现在的居住要求。
图源：链家网
这样的品质已经落后于时代，自然而然也就告别了改善属性，总价往往还不低，动辄大几百万、上千万元。
就拿碧云的信和花园来说，这几年的成交数据并不理想。之前中产客群在选择不多的情况，还能为此买单，到了新房量供应庞大的今天，他们更愿意选择去市区“打新”。
第二类则是商业公寓。
之前因为不限购，不需要社保也不会占用购房资格，买入价也比较便宜，凭借loft双层设计，也曾受到不少年轻群体的追捧。
以华侨城苏河湾行政公馆为例，地处静安苏河湾板块，最大卖点就是“河景房”，2022年房价最高达到12.4万/平，不比市区那些新房差。
但由于上海这两年限购政策的迅速放开，它一下子就“不香了”，各个公寓不仅每年卖出去的套数有限，房价出现了明显回落。
毕竟这些公寓的地段再好，物业服务质量再高，比起普通住宅，在水、电、燃气跟交易税费上都要高出一截，产权还只有50年，价值也就大大减弱，现在已经很少有人还会考虑去买了。
06 结语
经过今天这一番盘点下来，可以看到以上几类产品都有明显的硬伤，结果房价无一例外都在下跌。
最惨的商业公寓，既没有成交量，价格也跌了三分之一。
其次就是郊区动迁房和首批外销房，前者地段上优势不足，尽管有量但卖不上价，后者产品力有一定落后。
其他三类也有不同幅度的下跌，总的来说都不怎么符合当下的改善需求，慢慢被购房者遗忘。
事实上时代在变化，有房子被热捧，就有房子被抛弃，这也是正常的商业逻辑，全上海超过200多个板块，这么多各种各样的房屋类型，希望大家在购买的时候能更加多维度考虑，三思而后行。
（文中数据除特殊标明外，均来自兔博士APP）
本文来自微信公众号“真叫卢俊”，作者：真叫卢俊团队，36氪经授权发布。
